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Immer wieder wird die Frage gestellt, ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßige Objektbegehungen durchführen muss. Diese Fragestellung kann insbesondere dann eine Rolle spielen, wenn gegenüber dem WEG-Verwalter Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, weil er die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen nicht rechtzeitig veranlasst hat. Auch wenn von manchem WEG-Verwalter die Objektbegehung als Überflüssig oder zeitstehlend empfunden wird: Die Kontrolle der gesamten Wohnanlage durch die Begehung gehört zu seinen Pflichtaufgaben. Warum das so ist und wann eine Begehung zu erfolgen hat ist, erfahren Sie hier.

I. Darum muss der WEG-Verwalter Objektbegehungen durchführen

Ist die Pflicht des WEG-Verwalters zu Objektbegehungen nicht bereits im Einzelnen im Verwaltervertrag festgelegt, gilt Folgendes:

Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Berechtigung und Verpflichtung erhält der Verwalter mit der Bestellung, ebenso geht in diesem Zeitpunkt die Verkehrssicherungspflicht, also die Verantwortung für den ordnungsgemäßen und gefahrlosen Zustand der Liegenschaft, auf den Verwalter über.

Für die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sind in erster Linie die Wohnungseigentümer selbst zuständig, die darüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Der Verwalter hat daher Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu muss der Verwalter das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Regelmäßig bezieht sich dies auf größere Sanierungsmaßnahmen, deren Durchführung auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen wird.

Seiner Kontrollpflicht kann der Verwalter unter anderem durch regelmäßige Begehungen nachkommen. Ist ihm dies selbst oder durch Hilfskräfte nicht möglich, hat er Wohnungseigentümer darauf und auf deren eigene Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum hinzuweisen sowie anzuregen, dass die Eigentümer den Abschluss eines Wartungsvertrages mit einer Fachfirma beschließen (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 27.01.2011, Az.: 29 S 121/10).

Darüber hinaus hat der WEG-Verwalter in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Satz 3 WEG. Damit muss der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschluss der Eigentümerversammlung Entscheidungen treffen. Für den Verwalter besteht hier häufig das Problem, ob er unverzüglich handeln muss oder noch genug Zeit besteht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und die durchzuführende Maßnahme beschließen zu lassen. Regelmäßige Begehungen können jedoch dazu führen, dass dieses Problem des Verwalters erst gar nicht auftritt, weil er auf dem aktuellen Stand ist und in der Entstehung begriffene Mängel frühzeitig feststellt.

Im Ergebnis trifft den WEG-Verwalter daher die Pflicht zur regelmäßigen Objektbegehung. Verstößt er dagegen und machen Eigentümer deswegen Ansprüche wegen Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum oder aufgrund der Schadensursache im Gemeinschaftseigentum wegen Schäden am Sondereigentum geltend, ist der Verwalter regelmäßig schadensersatzpflichtig. Das gilt sogar dann, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Sondereigentum begründet ist.

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II. Wie weit der Umfang der Objektbegehungen reichen muss

Regelmäßig verfügt ein WEG-Verwalter nicht auch noch über ein detailliertes Fachwissen in den verschiedenen Bereichen der Bauphysik und den technischen Einrichtungen des verwalteten Objekts. Wird ein Mangel festgestellt, ist aber dessen Ursache nicht ausfindig zu machen, muss daher notfalls ein in betreffenden Bereich kundiger Sachverständiger hinzugezogen werden. Auch hier ist es eine Frage des Einzelfalls, ob genug Zeit bleibt, die Eigentümerversammlung über die Hinzuziehung des Sachverständigen beschließen zu lassen, oder ob der Verwalter aufgrund der Dringlichkeit eigenständig den Sachverständigen beauftragt.

Unbeschadet dessen sind bei der Objektbegehung insbesondere alle technischen Einrichtungen zu überprüfen. Dazu gehört auch, inwieweit Wartungsverträge (noch) bestehen, sämtliche technischen Einrichtungen von den Verträgen abgedeckt sind, die letzte Wartung turnusgemäß erfolgt ist und etwaige Mängel instandgesetzt wurden.

Die Pflicht zur Objektbegehung reicht aber nicht so weit, dass der WEG-Verwalter in der Regel das Dach begehen muss (Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken, Beschluss vom 14.06.1991, Az.: 3 W 203/90) oder Regenwasserfallrohre nach Verstopfungen untersuchen muss (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 19.10.1998, Az.: 24 W 4300/98). Dagegen hat der Verwalter den Ursachen von Feuchtigkeitsschäden stets nachzugehen (ständige Rechtsprechung, so etwa OLG München, Beschluss vom 15.05.2006, Az.: 34 Wx 156/05).

III. Wann Objektbegehungen durchzuführen sind

Die erste Objektbegehung sollte innerhalb von einer Woche nach der Bestellung des WEG-Verwalters erfolgen. Die weiteren Begehungen richten sich nach pflichtgemäßem Ermessen und haben mindestens ein Mal, besser zwei Mal jährlich zu erfolgen. Dies gilt aber nur, sofern kein besonderer Anlass für eine Begehung besteht.

Bei besonderen Anlässen ist zusätzlich eine Objektbegehung durchzuführen. Solche Anlässe können insbesondere sein:

• Alter von Anlagen
• Hinweise von Eigentümern, Mietern oder dem Hausmeister – hier muss die Begehung unverzüglich erfolgen
• Naturereignisse wie etwa Sturm, schwere Unwetter u. ä.

IV. Was sonst noch bei Objektbegehungen wichtig ist 

Gute WEG-Verwalter zeichnen sich dadurch aus, dass Objektbegehungen nach Checklisten erfolgen. Die einzelne Checkliste wird dabei den individuellen Gegebenheiten der Liegenschaft angepasst. Zudem sollte der Verwalter – allein bereits aus haftungsrechtlichen Gründen – eine schriftliche Dokumentation einschließlich der aus der Begehung erfolgten Veranlassungen erstellen. Nur so kann der Verwalter bei einem Schaden nachweisen, dass er seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.

Stehen umfangreichere Sanierungsmaßnahmen an, kann auch – nach vorherigem Beschluss der Eigentümergemeinschaft – bei der Objektbegehung ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, mit dessen Hilfe ein Sanierungsplan für das Objekt erstellt wird.