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Soll ein Auftrag vergeben werden, holt der Auftraggeber regelmäßig mehrere Angebote ein. Bekanntlich ist alles teuer. Leistungen und Preise wollen daher ausgiebig geprüft sein und miteinander verglichen werden. Im Bereich der Hausverwaltung gilt dies ebenso. Dabei kann der Eigentümer bei der Miet-Verwaltung frei über die Beauftragung eines Verwalters entscheiden. Im Wohnungseigentumsrecht ist das jedoch anders. Vor der Ernennung eines WEG-Verwalters müssen sogar teilweise mehrere Angebote von Hausverwaltungen eingeholt werden. Wann und warum das der Fall ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Wann Angebote von WEG-Verwaltern eingeholt werden müssen

Ist die Bestellung eines neuen Verwalters beabsichtigt, sind mehrere Angebote von Hausverwaltungen einzuholen. Soll dagegen der amtierende Verwalter wiederbestellt werden, ist die Einholung von Alternativangeboten nicht erforderlich, sofern sich der Sachverhalt nicht verändert hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Danach sind also regelmäßig mindestens drei Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen anzufordern, wenn

• generell ein neuer Verwalter bestellt werden soll (etwa weil der vorherige Verwalter seine Tätigkeit beendet) oder
• sich der Sachverhalt geändert hat, so dass die Bestellung eines neuen Verwalters anstelle des amtierenden Verwalters in Betracht kommt, etwa weil die Wohnungseigentümer mit dem derzeitigen Verwalter unzufrieden sind (mangelnde Effizienz, Spannungen zwischen Verwaltung und Eigentümern) oder die Angemessenheit dessen Honorars in Frage steht

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Speziell die Angemessenheit des Verwalterhonorars kann zu einer Änderung des Sachverhaltes mit der Folge führen, dass ein Alternativangebot nicht ignoriert werden darf, sondern die Wohnungseigentümer darüber informiert werden müssen. Liegt ein deutlich günstigeres Angebot eines anderen WEG-Verwalters vor, das eine erhebliche Preisdifferenz zum Honorar des amtierenden Verwalters beinhaltet, darf dieses Angebot nicht unbeachtet bleiben. Insbesondere bildet das Argument der „Kontinuität der Verwaltung“ keinen wichtigen Grund dafür, ein um 45% günstigeres Angebot eines anderen Verwalters außen vor zu lassen (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 23.09.2014, Az.: 55 S 302/12). Die Höhe der vom Verwalter verlangten Vergütung kann daher bereits bei einer erheblichen Preisdifferenz zum Angebot eines Konkurrenten einen wichtigen Grund gegen die Bestellung des betreffenden Verwalters darstellen (LG Dortmund, Urteil vom 10.09.2013, Az.: 1 S 416/12).

Umgekehrt ist die Bestellung eines 40% teureren Verwalters nur dann gerechtfertigt, wenn es für die Bezahlung des höheren Betrages sachliche Gründe gibt (Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07).

II. So sind die Wohnungseigentümer über die Angebote zu informieren

Die vorliegenden mehreren Angebote müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer verschickt werden (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Das gilt selbst dann, wenn sich im Vorfeld der Verwalterbestellung die Eigentümer mehrheitlich auf den schließlich bestellten Verwalter geeinigt hätten (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14). Die Eigentümer sollen auf diese Wiese ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit den Angeboten zu beschäftigen.

Es reicht daher keinesfalls aus, wenn die Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung ein Schreiben des Verwaltungsbeirats erhalten, mit dem sie über den Verwalterwechsel informiert und unter Benennung von drei Bewerbern vor vollendete Tatsachen gestellt werden (LG Köln, Urteil vom 31.03.2013, Az.: 29 S 135/12).

III. Vorstellung der Angebote durch die Bewerber in der Eigentümerversammlung?

Eine weitere Frage ist, ob die einzelnen Bewerber für das Verwaltungsamt auf der Eigentümerversammlung Gelegenheit erhalten sollen, sich und ihr Angebot vorzustellen. Sicherlich sollten sich „vor der Tür wartende“ bzw. anwesende Kandidaten vorstellen dürfen, was auch dem Interesse der Wohnungseigentümer entspricht. Allerdings hat eine Minderheit der Teilnehmer einer Eigentümerversammlung keinen Anspruch darauf, dass Bewerber in der Versammlung angehört werden (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07). Im Übrigen ist der Verwaltungsbeirat berechtigt, eine Vorauswahl zu treffen und nur die die ihm am geeignetsten erscheinenden Bewerber zur Vorstellung in der Eigentümerversammlung einzuladen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az.: 3 Wx 202/01).

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IV. Warum mehrere Angebote von WEG-Verwaltern eingeholt werden müssen

Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Allgemein gesagt, bedeutet dieser Grundsatz, dass Verwaltungsmaßnahmen

• vernünftig, nützlich und wirtschaftlich sein müssen
• im Interesse aller Wohnungseigentümer zu liegen haben sowie
• billigem Ermessen entsprechen müssen

Dies ist aber nur erfüllt, wenn die Wohnungseigentümer bei der Bestellung eines neuen Verwalters die Möglichkeit haben, die Leistungen und Kosten mehrerer WEG-Verwaltungen zu überprüfen und dafür ausreichend Zeit haben. Dabei entspricht insbesondere die Zahlung eines überhöhten Verwalterhonorars nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt sowohl bei überteuerten Preisen als auch bei erheblichen Preisdifferenzen zu Konkurrenten.

V. Hier müssen keine Angebote von mehreren WEG-Verwaltern angefordert werden

Ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Arbeit des Verwalters zufrieden und besteht kein Anlass, die Angemessenheit des Verwalterhonorars zu überprüfen, brauchen bei dessen Wiederbestellung keine Alternativangebote eingeholt zu werden. Hier entspricht es dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, dass im Interesse eines reibungslosen Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft der amtierende Verwalter erneut bestellt wird, selbst wenn der betreffende Verwalter etwas teurer als seine Konkurrenten ist (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

VI. Worauf sonst noch zu achten ist

Haben die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss den – neuen oder amtierenden – Verwalter bestellt und zugleich zum Abschluss des Verwaltervertrags den Verwaltungsbeirat ermächtigt, müssen grundsätzlich in diesem Ermächtigungsbeschluss auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14). Andernfalls geben die Eigentümer ihr Selbstbestimmungsrecht zu sehr aus der Hand und überlassen dieses der Entscheidungsfreiheit einer kleinen Gruppe.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass der Tagesordnungspunkt (TOP) „Neubestellung des Verwalters“ die Wahl eines anderen, neuen Verwalters nicht ordnungsgemäß ankündigt (AG Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10). Es muss daher aus dem TOP hervorgehen, ob

• die Wahl eines anderen Verwalters beabsichtigt ist oder
• der amtierende und andere Verwalter zur Wahl stehen oder
• nur der amtierende Verwalter wieder gewählt werden soll