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Viele Mietshäuser oder vermietete Eigentumswohnungen werden von einer Hausverwaltung betreut. Entschließt sich nun der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung dazu, seine Immobilie zu verkaufen, stellt sich die Frage nach dem Schicksal des laufenden Hausverwaltervertrags. Geht der Vertrag auf den Erwerber über oder endet er automatisch? Oder muss er gekündigt werden und wenn ja, vom Veräußerer oder vom Erwerber der Immobilie? Die Antworten auf diese Fragen und worauf Sie in einem solchen Fall achten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Der Hausverwaltervertrag besteht nur zwischen Veräußerer und Verwalter

Vorwegzuschicken ist zunächst, dass der Hausverwaltervertrag nur zwischen dem Veräußerer der Immobilie (Mietshaus oder vermietete Eigentumswohnung) und dem Verwalter besteht. Wird die Immobilie veräußert, geht der Verwaltervertrag nicht auf den Erwerber über.

Es liegt daher im Interesse des Veräußerers, dass der Hausverwaltervertrag beim Verkauf der Immobilie beendet wird. Denn andernfalls muss er das Honorar der Hausverwaltung – gegebenenfalls unter Abzug der ersparten Aufwendungen für die nicht mehr anfallende Verwaltung – bis zur Beendigung des Verwaltervertrags weiterzahlen.

Ob der Erwerber mit der früheren Hausverwaltung einen neuen Verwaltervertrag abschließt, eine andere Hausverwaltung beauftragt oder die Immobilie selber verwaltet, ist allein seine Sache. Möchte der Erwerber die frühere Hausverwaltung mit der weiteren Betreuung des Objekts beauftragen, ist diese nicht an die Konditionen des Hausverwaltervertrags mit dem Veräußerer bzw. vormaligen Eigentümer gebunden. Vielmehr werden die Vertragsbedingungen zwischen der Hausverwaltung und dem Erwerber neu ausgehandelt.

Sind Veräußerer, Erwerber und Verwalter damit einverstanden, kann allerdings vertraglich vereinbart werden, dass der Erwerber in den bestehenden Hausverwaltervertrag eintritt, dieser also auf den Erwerber übergeht.

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II. Vertragsbeendigung: Entscheidend ist der Inhalt des Hausverwaltervertrags

Anders als die WEG-Verwaltung ist die Miet-Verwaltung (also die Verwaltung eines Mietshauses) gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Entscheidend sind daher in erster Linie die im Hausverwaltervertrag getroffenen Vereinbarungen zwischen dem veräußernden Eigentümer und der Hausverwaltung. Das gilt ebenso bei der Sondereigentums-Verwaltung (also die Verwaltung einer Eigentumswohnung, dessen Eigentümer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist). Denkbar sind beim Verkauf einer Immobilie folgende drei Möglichkeiten:

Der Hausverwaltervertrag

• endet automatisch mit dem Immobilienverkauf
• sieht für den Fall des Immobilienverkaufs eine besondere Kündigungsmöglichkeit vor
• enthält keine Regelung für den Fall des Immobilienverkaufs

III. Wann der Hausverwaltervertrag automatisch beim Immobilienverkauf endet

Ist im Hausverwaltervertrag zwischen dem Veräußerer der Immobilie und der Hausverwaltung eine Klausel enthalten, wonach der Vertrag beim Verkauf der Immobilie endet, braucht sich der veräußernde Eigentümer über den Verwaltervertrag keine Gedanken mehr zu machen. Dabei kommt es aber auf den genauen Wortlaut der Klausel an. Lautet diese etwa

„Beim Verkauf des Objekts endet der Vertrag mit dem Tag des Eigentumsübergangs.“

endet der Hausverwaltervertrag nicht bereits mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags durch den Veräußerer und den Erwerber. Vielmehr endet der Vertrag erst mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch, weil erst dann der Eigentumsübergang an der Immobilie erfolgt, §§ 873, 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Lautet die Klausel dagegen sinngemäß

„Beim Verkauf des Objekts endet der Vertrag mit dem Tag des Verkaufs.“

endet der Hausverwaltervertrag mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags durch beide Vertragsparteien. Unterzeichnet der Erwerber den vom Veräußerer unterschriebenen und beim Notar hinterlegten Kaufvertrag erst einige Tage später, wird der Kaufvertrag erst mit der Unterzeichnung des Erwerbers geschlossen. Erst dann endet auch der Hausverwaltervertrag.

IV. Besondere Kündigungsmöglichkeit im Hausverwaltervertrag: Darauf ist zu achten

Manche Hausverwalterverträge sehen für den Fall des Verkaufs der Immobilie eine besondere Kündigungsmöglichkeit vor.

1. Fristlose außerordentliche Kündigung

Es kann sein, dass im Hausverwaltervertrag der Immobilien- bzw. Objektverkauf ausdrücklich als wichtiger Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung des Vertrags genannt ist.

Dazu ist zu erläutern, dass der Hausverwaltervertrag ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag ist, so dass nach beim Vorliegen eines wichtigen Grundes der Hausverwaltervertrag fristlos außerordentlich gekündigt werden kann, § 626 Abs. 1 BGB. Zwar sind „wichtige Gründe“ in der Regel schwere Pflichtverletzungen oder gegen den Eigentümer gerichtete Straftaten des Hausverwalters. Aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt jedoch, dass als „wichtiger Grund“ auch ein Verkauf der Immobilie bzw. des Objektes vereinbart werden darf.

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Liegt eine solche Vereinbarung vor, muss die fristlose außerordentliche Kündigung des Vertrags der Hausverwaltung innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrunds schriftlich zugegangen sein, § 626 Abs. 2 BGB. Wurde also der Immobilienkaufvertrag vom Veräußerer und Erwerber beim Notar unterzeichnet, hat das Kündigungsschreiben innerhalb der zwei-Wochen-Frist bei der Hausverwaltung zu sein. Wird die Frist versäumt, ist eine fristlose außerordentliche Kündigung des Vertrags nicht mehr möglich.

2. Fristgemäße ordentliche Kündigung

Denkbar – wenn auch in der Praxis eher selten – ist ebenfalls, dass der Hausverwaltervertrag für den Fall des Objektverkaufs eine besondere Möglichkeit zur fristgemäßen ordentlichen Kündigung beinhaltet. Hier muss der veräußernde Eigentümer darauf achten, dass die Kündigungsfrist eingehalten wird.

V. Das gilt, wenn keine Regelung für einen Immobilienverkauf existiert

Ist im Hausverwaltervertrag keine Regelung für den Fall des Verkaufs der Immobilie enthalten, bleibt dem Veräußerer nur

• die fristgemäße ordentliche Kündigung des Hausverwaltervertrags, sofern eine solche vorgesehen ist, oder
• der Ablauf des zeitlich befristeten Hausverwaltervertrags, sofern dieser keine Möglichkeit zur fristgemäßen ordentlichen Kündigung enthält

Andere Möglichkeiten bestehen nicht. Insbesondere wird ein laufender Hausverwaltervertrag weder durch eine Veräußerung beendet noch stellt die Veräußerung einen wichtigen Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags dar (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Urteil vom 15.10.2010 Az.: 14 U 141/10).

Ob und wie der Hausverwaltervertrag beendet werden kann, richtet sich allein nach dessen Inhalt. Ist der Verkauf einer Immobilie beabsichtigt, sollte der betreffende Eigentümer daher den Hausverwaltervertrag genau prüfen.