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Dieses Problem kommt bei Wohnungseigentümergemeinschaften häufiger vor: Der WEG-Verwalter scheidet kurzfristig aus, etwa weil er sein Amt niederlegt, untertaucht oder von der Eigentümergemeinschaft kurz und bündig abberufen wird. Die Frage ist dann, wie die Eigentümergemeinschaft durch ein vertretungsberechtigtes Organ, also durch einen anderen Verwalter, schnellstmöglich wieder handlungsfähig wird. Meist kann auf „die Schnelle“ kein neuer geeigneter Verwalter gefunden werden. Und auch die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In solchen Fällen sollte zunächst ein kommissarischer (vorübergehender) Verwalter eingesetzt werden. Warum das so ist, erfahren Sie hier.

1. Das ist unter einem kommissarischen Verwalter zu verstehen

Ein kommissarischer Verwalter ist ein vorläufiger Verwalter, der i.d.R. aus den Reihen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird. Das kann sowohl ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, insbesondere dessen Vorsitzender, als auch ein anderer Wohnungseigentümer sein. Der kommissarische Verwalter wird – ebenso wie ein regulärer Verwalter – von den Wohnungseigentümern mit Mehrheitsbeschluss bestellt. Jedoch ist dieser nur kommissarisch, also übergangsweise / für eine bestimmte Zeit, für die Gemeinschaft tätig.

Die Dauer der Bestellung des kommissarischen Verwalters erfolgt daher regelmäßig nicht für einen zeitlich fest bestimmten Zeitraum, sondern bis ein regulärer WEG-Verwalter im Amt ist. Damit ist die Eigentümergemeinschaft für die Zeit vom kurzfristigen Ausscheiden des amtierenden WEG-Verwalters bis zur Bestellung eines neuen WEG-Verwalters handlungsfähig, da in der Zwischenzeit der kommissarische Verwalter vertretungsberechtigtes Organ der Eigentümergemeinschaft ist.

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2. WEG-Verwalter scheidet kurzfristig aus: Darum hilft zunächst ein kommissarischer Verwalter

Scheidet der amtierende WEG-Verwalter plötzlich aus, kann eine gewisse Zeit darüber vergehen, bis ein neuer WEG-Verwalter gefunden wird. Dafür sind folgende Gründe denkbar:

2.1. Diese Probleme bestehen bei der sofortigen Wahl eines neuen WEG-Verwalters

Fällt der bisherige Verwalter kurzfristig weg, kann in der Regel nicht sofort ein neuer WEG-Verwalter bestellt werden. Denn zum einen erfordert die Bestellung eines neuen Verwalters, dass zuvor mehrere Angebote einzuholen sind (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Zum anderen müssen die Angebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer verschickt werden, damit sich diese damit vor der Versammlung ausreichend beschäftigen können (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05). Geschieht das alles nicht, kann die Bestellung des neuen WEG-Verwalters gerichtlich angefochten werden.

Werden dagegen alle Erfordernisse für eine ordnungsgemäße Bestellung des neuen WEG-Verwalters eingehalten, vergeht darüber unter Umständen längere Zeit, in der die Eigentümergemeinschaft nicht handlungsfähig ist.

Abhilfe schafft hier die Bestellung eines kommissarischen Verwalters. Denn dadurch ist die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig und kann mit Hilfe des kommissarischen Verwalters die ordnungsgemäße Wahl eines neuen WEG-Verwalters vorbereiten. Zudem braucht nicht der „erstbeste“ WEG-Verwalter eingesetzt werden, sondern es besteht Zeit, einen geeigneten WEG-Verwalter zu suchen.

Grundsätzlich müssen Eigentümer beachten, dass die Wahl eines vorübergehenden Verwalters der gleichen Gesetzgebung und Rechtsprechung folgen muss, wie die Wahl eines regulären Verwalters.

2.2. Kleinere Eigentümergemeinschaften haben es besonders schwer

Das plötzliche Ausscheiden des WEG-Verwalters kann gerade kleineren Eigentümergemeinschaften mit vielleicht acht bis zehn Einheiten in eine unangenehme Lage versetzen. Diese haben es regelmäßig besonders schwer, einen neuen WEG-Verwalter zu finden. Viele Hausverwaltungen sind an solch kleineren Liegenschaften nicht interessiert oder bieten ihre Dienste nur zu äußerst hohen Preisen an. Die Gründe seitens der Verwaltungen lauten überwiegend, dass für sie die Betreuung kleinerer Eigentümergemeinschaften wirtschaftlich unrentabel ist. Daher kann es gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften länger dauern, bis sie einen WEG-Verwalter gefunden haben.

Gerade hier hilft die Bestellung eines kommissarischen Verwalters den kleineren Eigentümergemeinschaften dabei, handlungsfähig zu bleiben. 

2.3. Gerichtlich eingesetzter Notverwalter ist nur letztes Mittel

Findet sich kein WEG-Verwalter, kommt die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters in Betracht. Diese kann zwar von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden und ist auch im Wege einer einstweiligen Verfügung möglich. Dies setzt aber nicht nur voraus, dass keine anderen Möglichkeiten bestehen. Sondern es ist auch erforderlich, dass dringende Maßnahmen und erforderliche laufende Zahlungen unerledigt bleiben. Gerade die besondere Dringlichkeit muss dem Gericht deutlich gemacht werden, da der gerichtlich eingesetzte Notverwalter quasi nur das letzte Mittel ist.

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Diesen ganzen mit der Einsetzung eines Notverwalters verbundenen Aufwand kann sich eine Eigentümergemeinschaft ersparen, wenn sie einen kommissarischen Verwalter bestellt. Außerdem können die Wohnungseigentümer wesentlich flexibler zusammenarbeiten als einen letztlich starren juristischen Weg beschreiten zu müssen.

3. So sollte der kommissarische Verwalter rechtlich abgesichert sein

Keinesfalls darf übersehen werden, dass der kommissarische Verwalter grundsätzlich derselben Haftung wie ein regulärer WEG-Verwalter unterliegt, ihm also zahlreiche haftungsträchtige Fallstricke drohen. Daher sollten sich die Tätigkeiten des kommissarischen dem Grunde nach auf das Wesentliche beschränken, also etwa die

• Sicherstellung der laufenden Zahlungen
• Durchführung dringend erforderlicher Maßnahmen und unaufschiebbarer Notmaßnahmen
• Organisation der Suche nach einem regulären WEG-Verwalter und dessen Bestellung

Darüber hinaus empfiehlt sich für den kommissarischen Verwalter der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, deren Kosten von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden sollten.