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Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung einschließlich Tagesordnung und die Erstellung von Beschlussanträgen erfolgt in der Regel durch den WEG-Verwalter. Das ergibt sich aus § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen wird. Die Aufstellung der Tagesordnung ist aber kein Privileg des Verwalters. Vielmehr ist auch jeder Wohnungseigentümer berechtigt, Anträge auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten (TOPs) bzw. Beschlussanträge für die Eigentümerversammlung einzureichen. Was unter dem Begriff Beschlussanträge zu verstehen ist und warum jeder Eigentümer solche Anträge stellen darf, erfahren Sie hier.

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1. Beschlussanträge: Das ist darunter zu verstehen

Auf der alljährlichen ordentlichen oder auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung werden von den Wohnungseigentümern bestimmte Gegenstände beschlossen, etwa die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans, die Bestellung eines neuen Verwalters, bestimmte Sanierungsmaßnahmen und dergleichen mehr. Diese Beschlussgegenstände betreffen regelmäßig das Gemeinschaftseigentum. Zu der jeweiligen Eigentümerversammlung lädt der Verwalter ein, wobei dem Einladungsschreiben die Tagesordnung beigefügt ist bzw. diese Bestandteil der Einladung ist. Die Tagesordnung enthält quasi den „Fahrplan“ für die Eigentümerversammlung und beinhaltet die Tagesordnungspunkte (TOPs), die schlagwortartig formuliert sein können (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11).

Soll nun die Tagesordnung um einen Tagesordnungspunkt (TOP) ergänzt werden, über den die Eigentümer auf der Versammlung beschließen, kann jeder Wohnungseigentümer dazu einen Antrag auf Aufnahme des TOP stellen. Ein solcher Antrag ist regelmäßig dem Verwalter zu übermitteln, wird aber manchmal auch dem Verwaltungsbeirat mit Bitte um Weiterleitung an den Verwalter überreicht. Der Antrag ist schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe vorzulegen. Der Verwalter muss den TOP zur Tagesordnung nehmen, sofern der Antrag sachlich begründet ist und rechtzeitig gestellt wird (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Näheres zu den TOPs und warum diese vor der Eigentümerversammlung feststehen müssen, erfahren Sie hier: Warum TOPs vor der Eigentümerversammlung feststehen müssen.

Statt des Antrags auf Aufnahme eines bloßen TOPs kann der jeder einzelne Eigentümer auch einen Beschlussantrag beim Verwalter einreichen. Ein Beschlussantrag geht über einen bloßen TOP hinaus. Denn der Beschlussantrag enthält eine zusätzliche Formulierung, über welchen Gegenstand die Eigentümer wie konkret beschließen sollen. Diese zusätzliche Formulierung sollte genauso in der Eigentümerversammlung beschlossen und auch genauso in der Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden.

2. Verwalter: Regelmäßig für Beschlussanträge zuständig

Da dem Verwalter die Anberaumung der Wohnungseigentümerversammlung obliegt, § 24 Abs. 1 WEG, ist er auch für dasEinladungsschreibenan die Eigentümer einschließlich dem Aufstellen der Tagesordnung nebst den TOPs und dem Erstellen der Beschlussanträge für die Versammlung zuständig. Die Aufstellung der Tagesordnung ist eine Verwaltungsmaßnahme, wobei der Verwalter die TOPs aufnimmt, für die er einen Regelungsbedarf sieht. Dabei bereitet der Verwalter auch die Beschlussanträgevor, über die in der Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Die Beschlussanträge sind – anders als die TOPs in der Tagesordnung – der Einladung zur Eigentümerversammlung regelmäßig nicht beigefügt. Allenfalls dann, wenn es sich um schwierig zu formulierende Sachverhalte handelt (etwa bei Sanierungsmaßnahmen), kann es sein, dass unter dem betreffenden TOP der Beschlussantrag wiedergegeben wird.

In der Praxis geschieht das Aufstellen der Tagesordnung regelmäßig so, dass der Verwalter deren Inhalt mit dem Verwaltungsbeirat abstimmt. Da der Beirat „Bindeglied“ zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter ist, sind ihm häufig Anliegen der Eigentümer und Zustände am Objekt bekannt, für die Handlungsbedarf besteht. Diese Angelegenheiten werden dann meist in der Tagesordnung berücksichtigt.

Haben Wohnungseigentümer sachlich begründete TOPs bzw. Beschlussanträge beim Verwalter (oder beim Beirat) rechtzeitig für die kommende Eigentümerversammlung eingereicht, sind zumindest die TOPs mit in die Tagesordnung aufzunehmen. Auch die Mitglieder des Beirats können an den Verwalter Anträge auf Aufnahme von TOPs bzw. Beschlussanträge richten.

Über die die TOPs betreffenden Beschlussanträge wird in der Eigentümerversammlung zur Fassung des jeweiligen Beschlusses abgestimmt. Nach der Bekanntgabe des jeweiligen TOP und der anschließenden Debatte auf der Versammlung, wie verfahren werden soll, wird der vom Verwalter (oder von einem Eigentümer) vorbereitete Beschlussantrag verlesen. Über diesen Antrag wird danach abgestimmt und der Beschluss – gemäß dem Antrag – protokolliert sowie später vom Verwalter zur Beschluss-Sammlung genommen.

3. Wann der Verwaltungsbeirat tätig werden sollte

Mancher unseriöse Verwalter neigt dazu, ihm unangenehme sachlich begründete und rechtzeitig gestellte TOPs bzw. Beschlussanträge „unter den Tisch fallen zu lassen“ (etwa ein Antrag auf seine Abberufung). In diesem Fall kann und sollte der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende die Tagesordnung gestalten und zumindest den betreffenden TOP in die Tagesordnung aufnehmen. Dazu ist der Beirats-Vorsitzende in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG berechtigt (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05).

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine Eigentümerversammlung anzuberaumen oder ist kein Verwalter vorhanden, kann der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende oder dessen Vertreter die Versammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Sachlich begründete und rechtzeitig gestellte TOPs von Eigentümern sind dann vom Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter in die Tagesordnung aufzunehmen.

4. TOPs und Beschlussanträge – das gilt für den einzelnen Eigentümer

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf die Aufnahme von TOPs in die Tagesordnung und deren Behandlung in der Eigentümerversammlung ergibt sich aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: W 426/05). Die Aufstellung der Tagesordnung ist also kein Privileg des Verwalters.

Genügt der TOP bzw. Beschlussantrag eines einzelnen Eigentümers den Formalien (schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe) sowie ist er sachlich begründet und wird rechtzeitig gestellt (also so, dass die Ladungsfristen für die kommende Versammlung eingehalten werden), muss der Verwalter zumindest den TOP zur Tagesordnung nehmen (vgl. LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Näheres dazu – und wie Sie vorgehen können, wenn der Verwalter den TOP bzw. Beschlussantrag pflichtwidrig nicht zur Tagesordnung nimmt – lesen Sie hier: Muss die WEG-Verwaltung Beschlussanträge von Eigentümern als TOP aufnehmen?

Alternativ kann der einzelne Eigentümer sich auch mit anderen Wohnungseigentümern zusammenschließen. Findet sich mindestens ein Viertel der Eigentümer mit gleichen Interessen, können diese schriftlich und unter Angabe des Zwecks sowie des Grundes die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen, § 24 Abs. 2 WEG. Ein solches Vorgehen kann sinnvoll sein, wenn der betreffende Antrag auf Aufnahme des TOP bzw. Beschlussantrag nicht rechtzeitig gestellt und daher nicht auf der Eigentümerversammlung berücksichtigt wurde, so dass darüber erst auf der nächsten Versammlung beschlossen werden kann. Dauert es bis zur nächsten Versammlung einige Zeit, kann durch einen Antrag auf Anberaumung einer außerordentlichen Versammlung die Zeit bis zum nächsten Zusammenkommen der Eigentümer erheblich verkürzt werden.

Schließlich ist die Abstimmung über Beschlussanträge (also keine bloßen TOPs!) im sogenannten Umlaufverfahren möglich. Dabei werden Beschlüsse nicht in der Eigentümerversammlung, sondern im schriftlichen Verfahren herbeigeführt (sogenannter Umlaufbeschluss). Im schriftlichen Verfahren sind die jeweiligen Beschlussanträge auszuformulieren. Voraussetzung für das Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses ist, dass alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu den Beschlussanträgen schriftlich erklären, vgl. § 23 Abs. 3 WEG. Fehlt es an dieser Allstimmigkeit, weil ein Eigentümer dagegen stimmt oder sich der Stimme enthält, ist der Umlaufbeschluss gescheitert. Dieses Verfahren ist vor allem für kleinere Eigentümergemeinschaften geeignet und wird häufig praktiziert, um einen nicht mehr gewünschten Verwalter kurzfristig abzuberufen.