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Viele Eigentümer verkaufen ihre vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen und Häuser. Da der Kauf nicht die Miete bricht, tritt derErwerber grundsätzlich anstelle des Verkäufers in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Damit wird der Erwerber des Mietobjekts neuer Vermieter der vorhandenen Mieter. In der Regel möchte der Erwerber dann auch schnellstmöglich die auf dem Mietverhältnis beruhenden Mieten einnehmen. Dazu schreibt der Verkäufer und ehemalige Vermieter üblicherweise die Mieter an. Wie eine solche Mitteilung aussehen kann, erfahren Sie hier.

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1. Darum sollte der Verkäufer seine ehemaligen Mieter anschreiben

Zum einen liegt es bereits im eigenen Interesse des Verkäufers und ehemaligen Vermieters, die Mieter über den Verkauf des Mietobjektes und den Kontaktdaten des neuen Eigentümers zu informieren. Denn mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ist der Verkäufer für die Angelegenheiten aus dem Mietverhältnis nicht mehr zuständig und braucht sich nicht mehr darum zu kümmern. Zum anderen müssen die Mieter einer Aufforderung des Verkäufers, die Miete nun an den Erwerber und neuen Vermieter ab einem bestimmten Zeitpunkt zu zahlen, nachkommen. Andernfalls laufen die Mieter Gefahr, die Miete nochmals zahlen zu müssen. Würde anstelle des Verkäufers der Erwerber die Mieter zur Zahlung der Miete an ihn auffordern, können die Mieter dem widersprechen und den Erwerber zum Nachweis einer entsprechenden Legitimation auffordern.

Sobald die Mieter die Aufforderung des Verkäufers zur Zahlung der Miete an den neuen Eigentümer erhalten, müssen sie diese Zahlungen auch so leisten. Nach der Mitteilung über den Eigentumsübergang werden die Mieter von der Mietzahlung an den Erwerber und neuen Vermieter nur für den laufenden Monat befreit. Eine Ausnahme gilt, wenn die Mieter erst nach dem 15. des laufenden Monats vom Eigentumsübergang Kenntnis erhalten. Dann können die Mieter auch noch im Folgemonat an den früheren Vermieter leisten, § 566c BGB. Selbst wenn der Eigentümerwechsel dann später nicht stattfinden sollte, muss der Verkäufer die Mitteilung vom Eigentumsübergang an die Mieter gegen sich gelten lassen, § 566e BGB.

2. Was für Verkäufer, neuem Eigentümer und Mieter sonst noch wichtig ist

Der Erwerber tritt anstelle des Verkäufers in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten erst mit der Eintragung ins Grundbuch ein. Im Innenverhältnis zwischen Erwerber und Verkäufer stehen dem Erwerber die Nutzungen bzw. die Miete aus der Immobilie aber bereits ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts zu, § 446 Satz 2 BGB.

Damit der Erwerber auch im Außenverhältnis die Miete von den Mietern fordern kann, erfolgt im notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erwerber regelmäßig eine besondere Vereinbarung. Danach wird der Erwerber ermächtigt und bevollmächtigt, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis bereits ab der Übergabe der Immobilie geltend zu machen. In der Mitteilung an den Mieter sollte daher als Zeitpunkt, ab dem die Miete an den neuen Erwerber zu zahlen ist, der Zeitpunkt der Übergabe bzw. der laut Mietvertrag nächst fälligen Mietzahlung angegeben werden.

Damit sich die Mieter nicht später damit „herausreden“ können, sie hätten von einem Eigentumsübergang nichts gewusst, sollte die Mitteilung an die Mieter über den Verkauf des Mietobjekts beweissicher durch Einwurf in den Hausbriefkasten mittels Boten, Einwurfeinschreiben (die Zustellung kann im Internet über die Sendungsverfolgung beobachtet werden), Übergabeeinschreiben oder schriftlicher Bestätigung des Erhalts auf einer Zweitschrift der Mitteilung zugestellt werden.

3. Muster: Mitteilung an Mieter – Verkauf des Mietobjekts und Kontakt zu neuem Eigentümer

Die Mitteilung an die Mieter über den Verkauf des Mietobjekts sowie die Kontaktdaten des neuen Eigentümers und Vermieters kann wie folgt lauten (Fehlende Angaben bitte ergänzen):