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Durch das im März 2020 beschlossene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurden auch vorübergehend Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht eingeführt. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass aufgrund der der Corona-Krise vielfach keine Eigentümerversammlungen stattfinden können.

Dieses Gesetz sollte zunächst bis Ende 2021 gelten. Im Rahmen der letzten Sitzung der abgelaufenen Legislaturperiode hat der Bundestag sich jedoch darauf verständigt, die temporären Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften bis zum 31.08.2022 zu verlängern. Worum es sich dabei geht, erfahren Sie hier.

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1. Corona-Pandemie gefährdet Handlungsfähigkeit von WEGs

Durch Versammlungsverbote, Kontaktbeschränkungen und Ausgangssperren aufgrund der Corona-Krise ist es häufig nicht möglich, Eigentümerversammlungen anzuberaumen, um notwendige Beschlüsse herbeizuführen. Das führt speziell dann zu Problemen, wenn die Bestellung des Verwalters oder der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan abläuft. Denn ohne Verwalter ist die WEG nicht handlungsfähig und ohne Wirtschaftsplan besteht keine Anspruchsgrundlage für die Einforderung von Hausgeldern.

Die Schwierigkeit, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, kann nicht durch eine virtuelle Versammlung umgangen werden. Zwar dürfen als Folge der WEG-Reform Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form teilnehmen, sofern das mehrheitlich beschlossen wurde, § 23 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Allerdings sind rein virtuelle Eigentümerversammlungen gesetzlich eben gerade nicht vorgesehen.

Auch das schriftliche Verfahren (Umlaufverfahren) nach § 23 Abs. 3 WEG, in dem die Wohnungseigentümer ohne Versammlung Beschlüsse herbeiführen können, bietet keine ausreichende Lösung. Denn zur Wirksamkeit der Umlaufbeschlüsse ist Allstimmigkeit erforderlich, also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Eigentümer. Das ist allenfalls bei kleineren Eigentümergemeinschaften praktikabel, lässt sich aber bei größeren Gemeinschaften regelmäßig nicht realisieren.

2. Wie die Sonderregelungen die Handlungsfähigkeit sicherstellen

Artikel 2 im „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ enthält folgenden

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. 

Diese Sonderregelungen treten nun auch weiterhin bis zum 31.08.2022 an die Stelle der sonst geltenden Vorschriften. Das bedeutet für Eigentümergemeinschaften im Einzelnen:

2.1. Bestellung des Verwalters läuft weiter

Der amtierende Verwalter bleibt weiterhin im Amt, auch wenn an sich seine Bestellung abgelaufen wäre oder die nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG geltende Bestelldauer von höchstens fünf Jahren (drei Jahren bei erstmaliger Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum) überschritten ist. Stattdessen endet die Amtszeit erst, wenn der Verwalter abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird.

Eine Zustimmung des Verwalters zu seiner sich dadurch ergebenden Amtsverlängerung ist nicht erforderlich. Möchte der Verwalter sein Amt nicht weiter ausüben, kann er dieses niederlegen. Da eine Niederlegung aber aufgrund der Corona-Krise und dem sich daraus ergebenden besonderem  Pflichtverhältnis gegenüber der Gemeinschaft zur Unzeit erfolgen würde, benötigt er dafür einen wichtigen Grund. Liegt ein solcher nicht vor und der Verwalter legt trotzdem sein Amt nieder, macht er sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig.

2.2. Das gilt für den Verwaltervertrag

Die Sonderregelung verhält sich lediglich über die Verlängerung der Verwalterbestellung, trifft aber keine Aussage darüber, was mit dem rechtlich eigenständig neben der Bestellung bestehenden Verwaltervertrag geschieht. Von Bedeutung ist das nicht nur für die Verwaltervergütung. Vielmehr gilt das auch für die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die vom Verwalter zu treffenden Maßnahmen durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert haben und das im Verwaltervertrag enthalten ist. Nach Sinn und Zweck der Sonderregelung dürfte anzunehmen sein, dass sich auch der Verwaltervertrag verlängert und bis zum Ende der Bestellung fortbesteht.

2.3. Vorhandener Wirtschaftsplan bleibt bestehen

Auch wenn der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG kalenderjährlich aufzustellen ist: In vielen Wirtschaftsplänen sind Klauseln vorhanden, wonach der Plan solange gilt, bis ein neuer beschlossen wird. Das ist meistens bei professionell durch Hausverwaltungen betreuten Eigentümergemeinschaften der Fall. Fehlt es hingegen an einer solchen Klausel, müssen die Wohnungseigentümer im folgenden Kalenderjahr einen neuen Wirtschaftsplan beschließen. Hier kommt nun die Sonderregelung zum Tragen, wonach der Wirtschaftsplan solange bestehen bleibt, bis ein Beschluss über einen neuen Plan ergeht. Damit ist eine Anspruchsgrundlage für die laufenden Hausgeldzahlungen vorhanden.

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2.4. Wie mit der Jahresabrechnung zu verfahren ist

Aufgrund der WEG-Reform wird nicht mehr über die Jahresabrechnung, sondern über die Abrechnungsspitzen beschlossen, woraus sich die einzelnen Nachforderungen und Guthaben ergeben, § 28 Abs. 2 WEG. Das ist jedoch von der Sonderregelung nicht umfasst. Trotzdem muss der Verwalter die Jahresabrechnungen erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen, soweit diese die Zahlenwerke für steuerliche Zwecke oder als Vermieter der Eigentumswohnung benötigen.