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Nach der vor rund zwei Jahren in Kraft getretenen WEG-Reform sollten Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter haben. Zweck der Zertifizierung ist, dass diese als Qualitätskriterium das Berufsbild des Verwalters stärkt. Das Entstehen des Anspruchs war nach einer zweijährigen Übergangsfrist zum 01.12.2022 vorgesehen. Die Anspruchsentstehung ist nun um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben worden, da sich die Zertifizierung innerhalb der ursprünglichen Zwei-Jahres-Frist nicht umsetzen lässt. Welche konkreten Folgen dies für die Praxis hat und was genau ein „zertifizierter Verwalter“ ist, erfahren Sie hier.

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1. Rechtsanspruch auf zertifizierten Verwalter um ein Jahr verschoben

Mit der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform wurde § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) neu eingeführt. Danach gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gemäß der Vorschrift des § 26a WEG. Auf die ordnungsgemäße Verwaltung wiederum hat jeder Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch, § 18 Abs. 2 WEG.

Vorgesehen war, dass der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren zum 01.12.2022entsteht und damit ab diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden kann, § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG. Das wurde nun um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben. Einer entsprechenden Änderung der gesetzlichen Übergangsfrist hat der Bundestag am 22.09.2022 zugestimmt. Denn die Zertifizierung des Verwalters setzt voraus, dass dieser sich einer Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer unterzieht, § 26a Abs. 1 WEG. Es ist aber zeitlich nicht machbar, alle zur Zertifizierungsprüfung gewillten Verwalter bis zum ursprünglichen Stichtag am 01.12.2022 zu prüfen. Die nun in Kraft getretene Verschiebung soll daher zu einer Entspannung der Lage führen.

2. Zertifizierung erst zum 01.12.2023: Das sind die Folgen für die Praxis

Die Verschiebung der Zertifizierung und damit des Rechtsanspruchs eines jeden Wohnungseigentümers auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters um ein Jahr ab dem 01.12.2023 hat folgende Auswirkungen:

• Bis zum 30.11.2023 kann auch ein nicht zertifizierter Verwalter neu oder wieder bestellt werden.
• Ab dem 01.12.2023 besteht bei Neu- und Wiederbestellungen eines Verwalters grundsätzlich ein Rechtsanspruch eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers auf einen zertifizierten Verwalter. Dieser Anspruch muss allerdings geltend gemacht werden. Geschieht das nicht oder wird der Anspruch ignoriert und es wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Bestellungsbeschluss innerhalb eines Monats anfechtbar, da er gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Wird der Bestellungsbeschluss nicht angefochten, wird er bestandskräftig. In diesem Fall lebt der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters erst dann wieder auf, wenn über die Bestellung erneut beschlossen werden muss. Das ist etwa der Fall, wenn die beschlossene Bestellungsfrist abgelaufen ist.

Regelmäßig keinen Einfluss hat die Verschiebung auf die Ausnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Danach können Wohnungseigentümer in kleineren Wohnanlagen im Falle der Eigenverwaltung keinen zertifizierten Verwalter verlangen, wenn

• die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern

Sind also etwa acht Eigentumswohnungen vorhanden und wird ein nicht zertifizierter Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, kann ein einzelner Eigentümer nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, da dieser Eigentümer nicht ein Drittel der Wohnungseigentümer ist. Das gilt hier auch, wenn zwei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Erst wenn sich drei Eigentümer zusammenfinden, hat das Verlangen Aussicht auf Erfolg. Dieses Verlangen kann aber aufgrund der Verschiebung erst ab dem 01.12.2023 erfolgen.

3. Was unter einem „zertifizierten Verwalter“ zu verstehen ist

Zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Näheres zu der Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen sind in der am 17.12.2021 in Kraft getretenen Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) geregelt.

Gleichgestellt ist einem zertifizierten Verwalter derjenige, der über eine der folgenden Ausbildungen verfügt, § 7 ZertVerwV:

• Befähigung zum Richteramt, also eine abgeschlossene Ausbildung als Volljurist
• Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• Anerkannten Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin / Geprüfter Immobilienfachwirt
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Die gleichgestellten Personen dürfen sich zudem als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

Die Zertifizierung ist allerdings keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis für die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO). Daher können Verwalter auch nach dem 01.12.2023 ihrer Tätigkeit ohne Zertifizierung ausüben. Die fehlende Zertifizierung liefert jedoch bei einer Bestellung nach diesem Datum regelmäßig einen Grund für eine erfolgreiche Anfechtung des Bestellungsbeschlusses, da dieser keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.