Hausverwalter-Angebote.de

Auch wenn die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) im 4. Quartal 2022 durchschnittlich um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken sind (Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts (Destatis) vom 24.03.2023), leidet durch die gestiegenen Finanzierungskosten und der anhaltenden Inflation der Immobilienmarkt. Davon betroffen sind insbesondere Immobilienmakler. Denn weniger Verkäufe führen zu weniger Einnahmen. Dagegen sorgt das Verwaltergeschäft für regelmäßigen Verdienst und ist für Makler in Krisenzeiten verlockend. In unserem Portal Hausverwalter-Angebote.de spüren wir seit Monaten, dass sich immer mehr Makler zur Verwaltung orientieren. Was für Makler dabei wichtig ist, erfahren Sie hier.

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1. Makler als Verwalter: Das ist rechtlich zu beachten

Wollen sich Immobilienmakler durch Hausverwaltungen fortlaufende Einnahmen und damit ein zweites wirtschaftliches Standbein verschaffen, stellt sich die Frage, inwieweit beide Tätigkeiten rechtlich zu vereinbaren sind. Soweit Makler keine von ihnen selbst verwaltete Immobilien vermitteln, bestehen keine Bedenken. Demgegenüber ist es nicht immer zulässig, wenn Makler für von ihnen selbst betreute Objekte Käufer oder Mieter suchen.

Daneben ist nicht nur die Tätigkeit als Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Gewerbeordnung (GewO) erlaubnispflichtig, sondern auch diejenige als Wohnimmobilienverwalter, § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Dazu kommt ab dem 01.12.2023 für die Wohnungseigentumsverwaltung das Erfordernis der Zertifizierung, §§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

2. Vermakelung verwalteter Wohnimmobilien: Was zulässig ist – und was nicht

Zu unterscheiden ist zwischen dem Verkauf und der Vermietung der vom Wohnimmobilienverwalter verwalteten Wohnimmobilien.

2.1. Verkauf

Für den Immobilienmakler ist der Verkauf eines von ihm verwalteten Miethauses besonders lukrativ. Hier ist die Doppeltätigkeit der Vermakelung und der Verwaltung der Immobilie zulässig. Das gilt ebenso für Verkauf einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn der Makler nur das Sondereigentum verwaltet.

Verwaltet dagegen der Makler dagegen das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gemeinsam, kommt es darauf an, ob die Zustimmung des Verwalters (also hier des verwaltenden Maklers) nach § 12 WEG zum Verkauf der Eigentumswohnung erforderlich ist oder nicht.

Hängt die Gültigkeit eines Verkaufs von der Zustimmung ab, kann dieser wegen des Interessenkonflikts grundsätzlich nicht Makler des Käuferssein, so dass kein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Der Interessenkonflikt beruht darauf, dass der Makler einerseits die Interessen des (potenziellen) Käufers wahrnehmen muss und anderseits als Verwalter die unter Umständen entgegengerichteten Interessen der Wohnungseigentümer zu vertreten hat. Ein Provisionsanspruch ist nur möglich, wenn der Makler seine aufgrund der Verwaltertätigkeit bestehende Verflechtung einschließlich des Zustimmungserfordernisses offenlegt und der Käufer trotzdem eine Provision verspricht, weil es ihm gerade auf die die Identität von Verwalter und Makler ankommt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.09.1990, Az.: IV ZR 226/89).

Allerdings stellt der Interessenkonflikt einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters dar, und zwar bereits, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern seine Dienste beim Verkauf der Eigentumswohnung anbietet (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayOLG), Beschluss vom 07.05.1997, Az.: 2Z BR 135/96). Da zudem nach der geltenden Rechtslage die Abberufung des Verwalters ohne Vorliegen eines Grundes jederzeit möglich ist, § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG, ist es durchaus denkbar, dass die Wohnungseigentümer den Makler in einem solchen Fall als Verwalter abberufen. Die Interessenkollision kann dann unter Umständen einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags bilden, der als selbstständiger Rechtsakt neben der Verwalterbestellung bzw. -abberufung besteht. Keinen wichtigen Grund gegen eine Wiederbestellung liefert demgegenüber ein allgemeiner werbender Hinweis des Verwalters in seinem Schriftverkehr auf den von ihm angebotenen „Verkaufsservice für Wohnungseigentümer”, wenn er beim Verkauf von Wohnungen keine Maklertätigkeiten erbracht hatte (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 29.06.2018, Az.: 55 S 96/17 WEG).

Ist dagegen keine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf der Eigentumswohnung erforderlich und verwaltet der Makler nur das Gemeinschaftseigentum, darf der Makler für den Käufer einer Eigentumswohnung in der verwalteten Eigentümergemeinschaft tätig werden (BGH, Urteil vom 13.03.2003, Az.: III ZR 299/02). Das ist ebenso der Fall, wenn keine Verwalterzustimmung nötig ist und der Makler sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das darin gelegene zu verkaufende Sondereigentum verwaltet (BGH, Beschluss vom 28.04.2005, Az.: III ZR 397/04).

2.2. Vermietung

Dem Mietverwalter steht bei der Vermakelung von Mietwohnungen kein Provisionsanspruch zu. Denn nach § 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn „der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist“.  Damit kann der Makler sowohl als Verwalter eines Miethauses als auch als Verwalter ausschließlich von Sondereigentum keine Provision für Mietvermittlungen verlangen.

Der Makler hat als Verwalter aber die Möglichkeit, im Verwaltervertrag eine Sondervergütung für eine Neuvermietung zu vereinbaren.

3. Verwalter für Wohnraum: Was benötigt wird

Möchte der Immobilienmakler als Wohnimmobilienverwalter tätig sein, ist Folgendes erforderlich:

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3.1. Behördliche Erlaubnis

Der Makler benötigt für gewerbsmäßig erbrachte Verwaltungen als „Wohnimmobilienverwalter“ sowohl bei der Wohnungseigentums- als auch bei der Mietverwaltung seit dem 01.08.2018 grundsätzlich eine behördliche Erlaubnis, § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO). Gewerbsmäßigist die Verwaltung, wenn der Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung erhält und die Tätigkeit selbstständig sowie regelmäßig ausübt.

Wie der Immobilienmakler muss auch der Wohnimmobilienverwalter sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahr weiterbilden, § 34c Abs. 2a GewO. Die Weiterbildung erstreckt sich also auf 20 Stunden als Makler und 20 Stunden als Verwalter.

3.2. WEG-Verwaltung: Ab 01.12.2023 Zertifizierung erforderlich

Statt des vielfach geforderten Sachkundenachweises für Verwalter wurde den Wohnungseigentümern durch die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform das Recht eingeräumt, grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen, was Bestandteil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist bzw. wird, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG. Ursprünglich sollte dieser Anspruch nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren zum 01.12.2022 entstehen. Die nötige Prüfung der Verwalter für die Zertifizierung ließ sich so schnell aber nicht umsetzen, womit nun ab dem 01.12.2023 grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gefordert werden kann, § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Möchte der Makler gewerbsmäßig Wohnimmobilien verwalten und hat er die dazu erforderliche behördliche Erlaubnis, wirkt sich die Übergangsvorschrift für die Zertifizierung wie folgt aus:

• Bis zum 30.11.2023 kann der Makler auch ohne Zertifizierung als Verwalter neu (oder wieder) bestellt werden.

• Ab dem 01.12.2023 steht bei Neu- und Wiederbestellungen jedem einzelnem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter Diesen Anspruch muss der Eigentümer allerdings einfordern. Wird dennoch ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist innerhalb eines Monats die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses möglich, § 45 WEG, da der Beschluss gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Wird der Beschluss nicht angefochten, wird er bestandskräftig. Der Rechtsanspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters lebt dann erst wieder auf, wenn über die Bestellung erneut beschlossen werden muss. Das kann etwa nach dem Ablauf der beschlossenen Bestellungszeit sein.
• Ausnahmsweise ist nach 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG keine Zertifizierung des Verwalters erforderlich, wenn
• • die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
  • ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
  • weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

Existieren also beispielsweise acht Eigentumswohnungen und wird ein nicht zertifizierter Wohnungseigentümer im Wege der Selbstverwaltung zum Verwalter bestellt, hat der einzelne Eigentümer keinen Rechtsanspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Denn der Eigentümer ist hier nicht ein Drittel der Wohnungseigentümer. Das ist ebenso, wenn zwei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordern. Erforderlich sind vielmehr mindestens drei Eigentümer, damit ein zertifizierter Verwalter verlangt werden kann.

Die Ausnahme setzt also voraus, dass der als Verwalter tätige Makler selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört.

• Darauf hinzuweisen ist noch auf die „Alte-Hasen-Regelung“. War ein Makler bereits vor dem 01.12.2020 für eine Eigentümergemeinschaft als Verwalter bestellt, gilt er gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter.

Zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Einzelheiten zur Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen finden sich in der am 17.12.2021 in Kraft getretenen Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).

Bestimmte Ausbildungen führen dazu, dass der so Ausgebildete einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Zu diesen Ausbildungen gehören nach § 7 ZertVerwV:

• Befähigung zum Richteramt, also eine abgeschlossene Ausbildung als Volljurist
• Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• Anerkannter Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin / Geprüfter Immobilienfachwirt
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Die gleichgestellten Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

3.3. Mietverwaltung: Keine Einschränkungen

Für die Mietverwaltung gilt das WEG nicht. Der Makler benötigt daher für die Mietverwaltung keine Zertifizierung.

Hier können Sie als Makler Kontakt aufnehmen, wenn sie sich auch in Richtung Hausverwaltung orientieren und Kunden gewinnenmöchten: https://www.hausverwalter-angebote.de/fuer-hausverwalter/