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Häufen sich erhebliche Pflichtverletzungen des Verwalters und / oder begeht er sogar Straftaten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, ist das Vertrauensverhältnis so gestört, dass zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter keine weitere Zusammenarbeit mehr möglich ist. In diesem Fall ist es der verständliche Wunsch der Wohnungseigentümer, dass der Verwalter schnellstmöglich aus seinem Amt entfernt wird. Daher werden oft Rufe nach einer fristlosen Kündigung laut. Doch so einfach ist das aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrecht nicht. Was zu beachten ist, wenn eine zeitnahe Trennung vom Verwalter erfolgen soll, lesen Sie hier.

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1. Kündigung des Verwaltervertrags und Abberufung des Verwalters sind strikt zu trennen

Soll dem Verwalter „gekündigt“ werden, ist die Kündigung des Verwaltervertrags strikt von der Abberufung des Verwalters zu trennen. Das gilt ebenso für den Abschluss des Verwaltervertrags und die Bestellung des Verwalters. Nach der Trennungstheorie handelt es sich jeweils um eigene Rechtsakte. Dabei ist der Verwaltervertrag rein schuldrechtlicher Natur, während die Bestellung die Organstellung des Verwalters betrifft.

Soll nun der Verwalter vorzeitig sein Amt beenden, muss er grundsätzlich zum einen zeitnah als Verwalter abberufen und zum anderen sein Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden.

Ausnahmsweise endet der Verwaltervertrag automatisch mit der Abberufung des Verwalters, wenn die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist. Eine Vertragskündigung ist hier nicht erforderlich. Eine Klausel für eine Koppelung lautet etwa wie folgt:

Der Verwalter ist aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 06.05.2020 für den Zeitraum von drei Jahren vom 01.06.2020 bis zum 30.06.2023 bestellt. Die Laufzeit dieses Verwaltervertrags ist an die Laufzeit der Verwalterbestellung gekoppelt.

2. Abberufung des Verwalters jederzeit möglich

Der Verwalter kann „jederzeit“ abberufen werden, § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dazu reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Gründe für die Abberufung sind nicht erforderlich.

Die Möglichkeit zur jederzeitigen Abberufung besteht seit der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform.

Zuvor konnte die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden, § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG alter Fassung (a. F.), was in vielen noch existierenden Verwalterverträgen der Fall ist. Diese Beschränkung ist durch die WEG-Reform jedoch hinfällig geworden. Auch vor dem 01.12.2020 bestellte Verwalter können nun jederzeit abberufen werden.

Abweichungen von der Möglichkeit zur jederzeitigen Abberufung, etwa durch Beschränkungen in neuen Verwalterverträgen oder das Anknüpfen an bestimmte Mehrheiten (etwa ¾ Mehrheit), sind nicht zulässig, § 26 Abs. 5 WEG.

3. Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags erfordert wichtigen Grund

Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.02.2011, Az.: V ZR 197/10). Für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gilt daher § 626 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach ist für die fristlose Kündigung ein wichtiger Grund erforderlich und die Kündigungsfrist einzuhalten.

3.1. Wichtiger Grund

Für die Frage, ob ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nach § 626 Abs. 1 BGB vorliegt, können die von der Rechtsprechung für die vorzeitige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze herangezogen werden. Vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform war für die vorzeitige Abberufung ein wichtiger Grund erforderlich. Auch wenn es jetzt keines wichtigen Grundes für die Abberufung mehr bedarf, sind diese Grundsätze auf den wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags übertragbar.

Danach ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten – Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere weil durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Das ist der Fall bei erheblichen Pflichtverletzungen des Verwalters und / oder Straftaten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der wichtige Grund muss also von einigem Gewicht sein. Kleinere Verstöße gegen die Verwalterpflichten reichen nicht aus.

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3.2. Kündigungsfrist

Die nach § 626 Abs. 2 BGB ab Kenntnis des Kündigungsgrundes geltende zwei-Wochen-Frist für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts nicht anwendbar. Denn für die fristlose Kündigung ist ein Beschluss erforderlich, der regelmäßig auf einer Eigentümerversammlung gefasst wird. Das ist aber in zwei Wochen nicht zu realisieren, da allein die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung bereits drei Wochen beträgt, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Die fristlose Kündigung ist daher innerhalb angemessener Frist zu erklären, das heißt innerhalb der Zeit, die für die Einberufung einer Eigentümerversammlung nebst entsprechender Beschlussfassung erforderlich ist. Leitet ein Wohnungseigentümer erst zwei Monate nach Kenntnis des Kündigungsgrundes Schritte für eine fristlose Kündigung ein, ist das Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt, kann also nicht mehr geltend gemacht werden (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99).

4. Abberufung und Vertragskündigung müssen beschlossen werden

Die Abberufung des Verwalters und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages müssen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Aufgrund der Trennungstheorie sollte jeweils ein Beschluss über die Abberufung als auch ein Beschluss über die Vertragskündigung ergehen. Die Beschlüsse können entweder in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) gefasst werden. Zudem müssen einem bei den Beschlussfassungen abwesenden Verwalter seine Kündigung ausdrücklich erklärt und ihm seine Abberufung mitgeteilt werden.

4.1. Eigentümerversammlung

Regelmäßig wird der Verwalter durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung abberufen. Für die Abberufung genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss, und zwar nach § 25 Abs. 1 WEG der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zu beachten ist, dass die Eigentümerversammlung bereits dann beschlussfähig ist, wenn lediglich ein einziger Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.

4.2. Umlaufverfahren

Die Abberufung des Verwalters kann auch ohne Eigentümerversammlung durch einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG erfolgen, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung (Allstimmigkeit) zu diesem Beschluss in Textform (etwa per E-Mail) erklären. Das gilt ebenso für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Die Initiative zu solchen Beschlussfassungen kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen.

4.3. Zugang der Beschlüsse gegenüber dem Verwalter

Es kann sein, dass der Verwalter in der Eigentümerversammlung nicht anwesend war, in der über seine Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen wurde. Denn diese Eigentümerversammlung kann vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen dazu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen worden sein, § 24 Abs. 3 WEG. Beim Umlaufverfahren ist der Verwalter ohnehin nicht zugegen.

In diesen Fällen muss gegenüber dem Verwalter die Kündigung ausdrücklich erklärt werden, was auch einen sicheren Zugang beim Verwalter beinhaltet. Gegenüber dem Verwalter wird die Eigentümergemeinschaft vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen dazu durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer vertreten, § 9b Abs. 2 WEG. Diese sind für die Kündigungserklärung bzw. das Kündigungsschreiben sowie dessen Zustellung (etwa durch Übergabe oder Einwurf in den Hausbriefkasten des Verwalters, jeweils im Beisein von Zeugen) zuständig.

Ist weder ein Beirat noch ein zur Vertretung gegenüber dem Verwalter ermächtigter Eigentümer vorhanden, sollte beim Beschluss über die Abberufung ein Wohnungseigentümer dazu ermächtigt werden, die Kündigung namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu erklären.

Auch die Abberufung ist dem während der Beschlussfassung nicht anwesenden Verwalter mitzuteilen. Denn es handelt sich ebenfalls um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, so dass das Verwalteramt erst mit der Zustellung des Abberufungsbeschlusses endet. Daher sollte dem Kündigungsschreiben über die Vertragskündigung eine Ausfertigung der Versammlungsniederschrift (Protokoll), in der der Beschluss über die Abberufung enthalten ist, beigefügt werden. Entsprechendes gilt für einen Umlaufbeschluss über die Abberufung.

Ist der Verwalter dagegen in der Eigentümerversammlung anwesend, sind ihm mit den Beschlussverkündigungen die Vertragskündigung sowie der Abberufungsbeschluss zugegangen.

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5. Kann der Verwalter sich mittels Anfechtung und Feststellungsklage wehren?

Als Folge der WEG-Reform kann der Verwalter die Beschlüsse über seine Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nicht mehr anfechten. Der Beschluss über die fristlose Kündigung beinhaltet allerdings nur das Ergebnis der Meinungen der Wohnungseigentümer, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung gegeben ist. Der Beschluss sagt nichts darüber aus, ob die Eigentümer auch zur fristlosen Kündigung berechtigt sind. Diese Berechtigung kann der Verwalter überprüfen lassen, in dem er beim zuständigen Gericht eine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG i. V. m. § 256 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) einreicht (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01).

Wird der Verwalter abberufen und ist eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nicht möglich, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG. Der Verwalter behält für diese Zeit seine Vergütungsansprüche, die um seine ersparten Aufwendungen von rund 20% gekürzt werden können. Soll von dieser Regelung Gebrauch gemacht werden und keine fristlose Vertragskündigung erfolgen, braucht weder über die Vertragskündigung beschlossen zu werden noch kann diese gegenüber dem Verwalter erklärt werden. Anders ist es jedoch, wenn der Verwaltervertrag nach der Abberufung (ordentlich) fristgerecht so gekündigt werden kann, dass es bis zum Vertragsende keine sechs Monate dauert. Dann ist über die fristgerechte Kündigung zu beschließen und dem Verwalter die Kündigung ggf. mitzuteilen. Über die Abberufung ist der bei diesem Beschluss nicht anwesende Verwalter in allen Fällen zu unterrichten.