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Auch eine Hausverwaltung kann insolvent werden. Einer der Gründe ist häufig, dass die Hausverwaltung sich an den treuhändig verwalteten Geldern zweckwidrig bedient hat und diese nicht mehr zurückzahlen kann. Von der bevorstehenden Insolvenz erfahren die Immobilieneigentümer meist erst spät, und zwar dann, wenn sich die Beschwerden von Hausmeister, Handwerkern und Dienstleistern über ihre nichtbezahlten Rechnungen häufen.

Womit sich für die Eigentümer die brennende Frage stellt, inwieweit ihre verwalteten Gelder noch vorhanden sind und was zu geschehen hat. Wie Immobilieneigentümer bei Insolvenz der Hausverwaltung vorgehen sollten, erfahren Sie hier.

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1. Das bedeutet Insolvenz der Hausverwaltung

Insolvenz der Hausverwaltung bedeutet, dass die Verwaltung ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern aufgrund bestehender oder drohender Zahlungsunfähigkeit nicht nachkommen kann. Dabei ist die Zahlungsunfähigkeit regelmäßig auf die Überschuldung der Hausverwaltung zurückzuführen.

Egal, ob es sich bei der insolventen Hausverwaltung um ein Unternehmen oder eine Einzelperson handelt: Wichtig für die Immobilieneigentümer ist die Differenzierung, in welchem Stadium sich die Insolvenz befindet. Häufig stellt die Hausverwaltung einen Eigeninsolvenzantrag. Hat das Insolvenzgericht über den Antrag noch nicht entschieden oder wurde (noch) kein Insolvenzantrag gestellt, ist die Hausverwaltung zumindest rechtlich weiterhin voll handlungsfähig und bleibt damit zunächst Wohnimmobilienverwalter sowie Ansprechpartner für die Eigentümer.

Ordnet das Gericht die vorläufige Insolvenzverwaltung an, befindet sich die Hausverwaltung im Insolvenzverfahren. Der vom Gericht eingesetzte Insolvenzverwalter hat dann nach § 103 Insolvenzordnung (InsO) ein Wahlrecht, ob er den Verwaltervertrag zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung kündigt oder den Verwaltervertrag erfüllen möchte. Kündigt er den Verwaltervertrag, sind die Eigentümer ohne Hausverwaltung. Erfüllt der Insolvenzverwalter dagegen den Vertrag, ist er für Verwaltung des Objekts verantwortlich.

Fordern die Immobilieneigentümer den Insolvenzverwalter zur Ausübung seines Wahlrechts auf, hat dieser unverzüglich zu erklären, ob er den Verwaltervertrag zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung erfüllen will. Unterlässt der Insolvenzverwalter das, kann er später nicht mehr den Verwaltervertrag übernehmen.

Lehnt das Gericht den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse ab, hat das grundsätzlich bei juristischen Personen (etwa GmbH) und bei Personengesellschaften (etwa oHG, KG) deren gesetzliche Auflösung zur Folge. Damit ist keine Hausverwaltung mehr für die Eigentümer vorhanden. Eine Ausnahme besteht allerdings, sofern ein Insolvenzplanverfahren durchgeführt wird. Hier kann der Verwaltervertrag zwischen den Eigentümern und der aufgelösten Hausverwaltung unter bestimmten Voraussetzungen fortgesetzt werden.

Über den Stand des Verfahrens können sich die Eigentümer beim Insolvenzgericht oder auf dem Internetportal www.insolvenzbekanntmachungen.de informieren.

2. Hausverwaltung insolvent: So sollten Eigentümer jetzt vorgehen

Bei einer Insolvenz der Hausverwaltung gilt sowohl für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Eigentümer von Mietobjekten folgende Vorgehensweise:

• Klärung des Verbleibs der Eigentümergelder
• Trennung von der insolventen Hausverwaltung
• Beauftragung einer neuen Hausverwaltung
• Sicherstellung von Versorgungsleistungen und laufenden Zahlungen

3. WEG-Verwaltung: Darauf kommt es für Wohnungseigentümergemeinschaften an

Wird die Hausverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung) insolvent, sollten die Wohnungseigentümer wie folgt tätig werden:

3.1. Verbleib der Gelder der Eigentümergemeinschaft klären

Zunächst sollte schnellstmöglich geklärt werden, was mit den der WEG-Verwaltung anvertrauten Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft geschehen ist, also den Geldern auf dem Girokonto und den Geldern des Kontos für die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage, Instandhaltungsrückstellung). Sind noch Gelder vorhanden, stellt sich die Frage, um welche Art von Konten es sich handelt.

Obwohl unzulässig, finden sich bei manchen WEG-Verwaltungen noch auf den Namen der Hausverwaltung lautende offenen Treuhandkonten. Wird vom Gericht ein Insolvenzverwalter eingesetzt, verfügt dieser nun über diese Konten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss daher Drittwiderspruchsklage nach § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) beim zuständigen Vollstreckungsgericht erheben, damit die Gelder aus dem Insolvenzverfahren ausgeschlossen werden. Sind die Gelder höher als 5.000 Euro, ist ein Landgericht für die Drittwiderspruchsklage sachlich zuständig, so dass eine Vertretung der Eigentümergemeinschaft vor Gericht durch einen Rechtsanwalt zu erfolgen hat.

Führt dagegen die WEG-Verwaltung auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautende offene Fremdgeldkonten (WEG-Eigenkonten), darf der Insolvenzverwalter darauf nicht zugreifen.

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3.2. Trennung von der insolventen WEG-Verwaltung durchführen

Regelmäßig sind die Wohnungseigentümer daran nicht interessiert, dass die insolvente WEG-Verwaltung weiterhin das Verwalteramt bekleidet. Das gilt ebenso, wenn ein ihnen unbekannter Insolvenzverwalter nun als Verwalter der Liegenschaft tätig wird.

Dabei gilt im Wohnungseigentumsrecht das sogenannte Trennungsprinzip, wonach die Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie der Abschluss und die Kündigung des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte sind. Daher muss zum einen der Verwalter abberufenund zum anderen der Verwaltervertrag gekündigt werden.

Der Verwalter kann „jederzeit“ und ohne Gründe durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden, § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Daher haben die Eigentümer unproblematisch die Möglichkeit, die insolvente WEG-Verwaltung zeitnah vom Verwalteramt zu entbinden.

Anders verhält es sich mit dem Verwaltervertrag. Dieser endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, es sei denn, der Verwaltervertrag kann außerordentlich fristlos „sofort“ oder ordentlich fristgemäß unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu einem früheren Zeitpunkt als sechs Monate nach der Abberufung gekündigt werden.

Für die außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist ein wichtiger Grund erforderlich, § 626 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Solche wichtigen Gründe können im Verwaltervertrag festgelegt sein und die Stellung eines Insolvenzantrags umfassen, so dass bereits danach eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist. Ansonsten kann die Notwendigkeit zur Stellung eines Insolvenzantrags durch den WEG-Verwalter oder dessen sonstiger Vermögensverfall einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung bilden (Landgericht (LG) Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13). Dazu kommt, dass in diesen Fällen die erforderliche Gewerbeerlaubnis der zuständigen Behörde nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) widerrufen werden kann, so dass der Verwalter dann ungeeignet wäre und seine Bestellung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 20.5.2020, Az.: 14 S 6820/19).

Soll der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden, hat das an sich innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes zu geschehen, § 626 Abs. 2 BGB. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrecht ist eine Einhaltung dieser Frist aber nicht möglich. Die Eigentümergemeinschaft darf daher innerhalb angemessener Frist außerordentlich fristlos kündigen. Angemessen ist die Frist, die für die Einberufung einer Eigentümerversammlung einschließlich entsprechender Beschlussfassung erforderlich ist.

Die Einleitung von Schritten für eine außerordentliche fristlose Kündigung erst nach zwei Monaten nach Kenntnis des wichtigen Grunds hat jedoch eine Verwirkung dieses Kündigungsrechts zur Folge, so dass das Recht nicht mehr ausgeübt werden kann (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99).

Hat der Insolvenzverwalter erklärt, dass er den Verwaltervertrag zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung erfüllen will, ist ihm die Kündigung des Verwaltervertrags zu erklären.

Für die Abberufung des Verwalters und die außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Dieser kann entweder in einer (vom Verwaltungsbeirat oder einen dazu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufenen) Eigentümerversammlung oder im (vom Beirat oder einem Wohnungseigentümer initiierten) schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) gefasst werden, wobei im Umlaufverfahren die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer nötig ist (sogenannte Allstimmigkeit). Ist der Verwalter bei der Beschlussfassung nicht anwesend, ist ihm seine Abberufung und die vorzeitige fristlose Kündigung ausdrücklich mitzuteilen. Erst mit dieser Mitteilung werden Abberufung und Vertragskündigung rechtswirksam.

3.3. Neue WEG-Verwaltung einsetzen

Soll ein neuer Verwalter eingesetzt werden, ist folgendes zu beachten, damit die Beauftragung von einem oder mehreren Wohnungseigentümern nicht erfolgreich angefochten werden kann:

• Es sind mindestens drei Angebote verschiedener WEG-Verwaltungen einzuholen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10)
• Die Wohnungseigentümer müssen sich mit den eingeholten Vergleichsangeboten eingehend beschäftigen können, so dass ihnen innerhalb der grundsätzlich dreiwöchigen Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt oder deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung zu übermitteln sind. Erhalten die Eigentümer nur die Eckdaten, müssen ihnen auf ihr Verlangen auch die vollständigen Angebote mitgeteilt werden (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19)
• Der Verwalter muss grundsätzlich zertifiziert sein, §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 Satz1 WEG. Eine Ausnahme bei einer beabsichtigten Eigenverwaltung der Liegenschaft besteht, wenn
• die Wohnanlage über weniger als neun Sondereigentumsrechte (Eigentumswohnungen) verfügt
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden soll und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern

Für die Bestellung des neuen Verwalters und der Zustimmung zum Verwaltervertrag sind ebenfalls Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich, die auf derselben Eigentümerversammlung zu fassen sind. Zwar können diese Beschlüsse auch im Umlaufverfahren erfolgen. Ein Umlaufbeschluss ist jedoch nur bei kleineren Eigentümergemeinschaften praktikabel, wobei zudem das Problem besteht, dass die Eigentümer sich nicht ausreichende Zeit mit den eingeholten Angeboten beschäftigen können. Im Übrigen ist der Verwaltungsbeirat oder ein einzelner Wohnungseigentümer durch Beschluss zu ermächtigen, den gebilligten Verwaltervertrag für die und im Namen der Eigentümergemeinschaft mit dem neuen Verwalter zu schließen.

3.4. Versorgungsleistungen und laufende Zahlungen sicherstellen

Im ungünstigsten Fall sind bei der insolventen WEG-Verwaltung keine Gelder der Eigentümergemeinschaft mehr vorhanden und die Rechnungen der Versorger (etwa Wasser, Strom) bzw. die monatlichen Abschlagszahlungen an diese wurden seit längerem nicht beglichen. Findet sich dann auch noch kein neuer Verwalter, droht der Eigentümergemeinschaft die unmittelbare Einstellung der Versorgungsleistungen.

Die Möglichkeit der Anrufung des Gerichts, einen sogenannten Notverwalter einzusetzen, hilft hier nicht weiter. Denn aufgrund des Beibringungsgrundsatzes müssen dem Gericht der Name und die Anschrift zumindest eines zur Verwaltungsübernahme bereiten zertifizierten Verwalters genannt sowie die Konditionen des Verwaltervertrags mitgeteilt werden. Kann aber kein Verwalter gefunden werden, kann dem Gericht auch keiner genannt werden.

Erklärt sich bei einer solchen Konstellation der Insolvenzverwalter zur Erfüllung des WEG-Verwaltervertrags bereit, sollte dieser von der WEG-Verwaltung nicht entbunden werden. Hat der Insolvenzverwalter dagegen den WEG-Verwaltervertrag gekündigt, müssen die Wohnungseigentümer unbedingt tätig werden. So ist es denkbar, den Verwaltungsbeirat oder einen einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss zu ermächtigen, für die und im Namen der Eigentümergemeinschaft bei den Versorgern um Zahlungsaufschub zu bitten und / oder finanzielle Mittel zur Sicherstellung der Versorgungsleistungen sowie laufenden Zahlungen der Eigentümergemeinschaft zu beschaffen.

4. Mietverwaltung: Was für Eigentümer von Mietobjekten wichtig ist

Auch bei der Mietverwaltung sollten die Eigentümer zunächst schnellstmöglich klären, was mit den etwaig der Hausverwaltung anvertrauten Geldern geschehen ist. Sollte die Verwaltung Mieten für die Eigentümer auf offene Treuhandkonten vereinnahmt haben, wird der Insolvenzverwalter diese Konten einfrieren. Die Eigentümer müssen daher mittels einer Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO dafür sorgen, dass sie die Gelder frei bekommen.

Der Verwaltervertrag mit der insolventen Mietverwaltung ist zu kündigen. Das gilt ebenso gegenüber dem Insolvenzverwalter, wenn dieser den Verwaltervertrag erfüllen will. Soweit für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ein wichtiger Grund erforderlich ist, § 626 Abs. 1 BGB, dürfte dieser Grund bei der Notwendigkeit zur Stellung eines Insolvenzantrags durch den Mietverwalter oder dessen sonstigem Vermögensverfall gegeben sein. Davon unabhängig kann bereits im Verwaltervertrag vereinbart sein, dass die Stellung eines Insolvenzantrags einen wichtigen Grund zur Kündigung des Vertrags liefert. Die fristlose Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen beim Kündigungsempfänger eingehen, § 626 Abs. 2 BGB.

Die Eigentümer des Mietobjekts können anschließend frei entscheiden, ob sie die Immobilie selbst verwalten oder erneut eine Hausverwaltung beauftragen. Um Vergleichsmöglichkeiten zu haben, sollten mehrere Angebote verschiedener Mietverwaltungen eingeholt und insbesondere die darin enthaltenen Leistungen genau geprüft werden.

Soweit die Mietverwaltung für die Begleichung von Rechnungen und Abschlagzahlungen von Versorgern zuständig war, ist zu klären, inwieweit wegen möglicher Rückstände eine Versorgungseinstellung unmittelbar bevorsteht. Die Rückstände sind auszugleichen sowie die laufenden Zahlungen zu veranlassen.