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Der Markt für Hausverwaltungen befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, der sich auch in den Jahren 2024 und 2025 fortsetzen wird. Mehrere Schlüsselfaktoren treiben diese Entwicklung voran, darunter der demografische Wandel auf Seiten der Hausverwalter, steigende gesetzliche Anforderungen und die Notwendigkeit technologischer Innovationen.

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1. Fachkräftemangel und Nachwuchsprobleme

Ein Thema, das den Markt seit Jahren beherrscht, ist der Fachkräftemangel. Immer weniger junge Menschen erlernen den Beruf der Immobilienkauffrau oder des Immobilienkaufmanns und die wenigen Auszubildenden werden von den verschiedenen Branchen des Immobilienmarktes gut absorbiert. Bauträger und Makler buhlen um den gleichen Nachwuchs wie die Hausverwaltungen und bieten oft bessere finanzielle Entwicklungsmöglichkeiten, so dass der Beruf des Verwalters insgesamt an Attraktivität verloren hat. Der Mangel an qualifiziertem Nachwuchs in der Hausverwaltung stellt die Immobilienverwaltungen vor die große Herausforderung, qualifiziertes Personal zu finden und langfristig zu binden.

Um dem entgegenzuwirken, sind verstärkte Investitionen in die Aus- und Weiterbildung sowie die Schaffung attraktiver Arbeitsbedingungen, deutlich bessere Gehälter und Karrieremöglichkeiten notwendig. Gleichzeitig gewinnen digitale Lösungen und Prozessoptimierungen an Bedeutung, um die Effizienz zu steigern und den Personalbedarf zu senken.

2. Marktkonsolidierung (Groß kauft Klein)

Ein wesentlicher Treiber der Veränderungen im Markt für Immobilienverwaltungen ist die zunehmende Konsolidierung der Branche. Viele kleinere Unternehmen haben Schwierigkeiten, die steigenden Anforderungen und (Personal-)Kosten zu bewältigen, was zu vermehrten Übernahmen durch größere Marktteilnehmer führt. Größere Hausverwaltungen profitieren von Skaleneffekten und können dadurch effizienter arbeiten.

Eine kleine und wenig fortschrittliche Hausverwaltung kann sich glücklich schätzen, einen Partner/Käufer zu finden, der das eigene Unternehmen übernimmt. Viele Hausverwaltungen haben einen zu kleinen und von den Rahmenbedingungen her zu schlechten Verwaltungsbestand, so dass eine Übernahme für den Verkäufer kaum oder nur zu sehr schlechten Konditionen sinnvoll ist.

Wer am Markt bestehen und als Unternehmen attraktiv bleiben will, muss sich anpassen. In den kommenden Jahren ist daher mit weiteren Preissteigerungen für Hausverwaltungsleistungen zu rechnen. Dies ist insbesondere auf steigende Personalkosten, höhere Anforderungen an die Digitalisierung und gesetzliche Vorgaben zurückzuführen.

3. Digitalisierung und Kundenorientierung

Die Digitalisierung wird die Hausverwaltungsbranche in den kommenden Jahren stark beeinflussen. Immer mehr Prozesse werden digitalisiert, um Effizienz und Transparenz zu steigern. Kundinnen und Kunden erwarten zunehmend digitale Services wie Online-Portale, Apps und automatisierte Prozesse.

Um wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Immobilienverwaltungen in moderne Technologien investieren und ihre Dienstleistungen an die Bedürfnisse der Kunden anpassen. Ein kundenorientierter Ansatz wird für den Erfolg entscheidend sein.

Glücklicherweise müssen Immobilienverwaltungen das Rad nicht neu erfinden. Es gibt externe Dienstleister, die Hausverwaltungen bei der Digitalisierung unterstützen und beispielsweise Apps oder Online-Zugänge für Eigentümer anbieten.

4. Weitere regulatorische Anpassungen (Es wird komplizierter)

Regulatorische Änderungen werden den Markt zweifellos beeinflussen. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat bereits Auswirkungen auf die Arbeitsweise von Immobilienverwaltungen und erfordert Anpassungen in Prozessen und Strukturen. Weitere gesetzliche Änderungen, z. B. in den Bereichen Datenschutz, Energieeffizienz, Legionellenprüfung und CO2-Kostenverteilung, Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit, hybride und irgendwann vollständig digitale Eigentümerversammlungen sind zu erwarten und werden die Branche vor weitere Herausforderungen stellen.

5. Veränderung der Eigentümerstruktur (jünger und digitaler)

Mit einer zunehmend jüngeren Generation von Wohnungseigentümern steigen auch die Anforderungen an die Hausverwaltung. Diese Eigentümergeneration ist häufig digital affin und erwartet von ihren Verwaltungen moderne, digitale Kommunikations- und Serviceangebote. Dies wird zu einer verstärkten Nachfrage nach digitalen Lösungen und einer Anpassung der Dienstleistungen an die neuen Erwartungen führen.

Man stelle sich beispielsweise einen 62-jährigen Berliner Hausverwalter vor, der seit 20 Jahren in diesem Beruf tätig ist und einen modernen Neubau mit 45 Wohnungen verwalten möchte, mit vielen jungen, gut verdienenden und gebildeten Eigentümern, die jeweils ein kleines Vermögen in ihre Eigentumswohnung investiert haben. Das ist heute leider nicht mehr zeitgemäß. Die Erwartungen der Eigentümer sind in den letzten Jahren (zu Recht) enorm gestiegen.

6. Trend zur Verwaltung größerer Objekte

Immer mehr Verwalter gehen dazu über, größere Objekte zu verwalten. Kleinere Objekte sind in der Regel weniger rentabel, was bei der aktuellen Marktentwicklung häufig dazu führt, dass kleinere Eigentümergemeinschaften und kleinere Mietshäuser vernachlässigt werden. Gleichzeitig entstehen jedoch neue Geschäftsmodelle, die speziell auf die Bedürfnisse kleinerer Gemeinschaften zugeschnitten sind und die Vorteile der Digitalisierung nutzen.

7. Neue Geschäftsmodelle für kleine und mittlere Wohnungsbestände

Diese neuen Geschäftsmodelle konzentrieren sich zunehmend auf kleinere Gemeinschaften / Mietshäuser und setzen auf digitale Lösungen, um die Effizienz zu steigern und die Servicequalität zu verbessern. Sie bieten eine Alternative zu den traditionellen, oft größeren Verwaltungsgesellschaften. Kommunikation über Apps (nicht per Telefon), feste und kleinteilige Prozesse, starre Arbeitsteilung im Unternehmen, keine persönlichen Ansprechpartner mehr -> Punkte, die die Effizienz steigern, aber nicht jedem Eigentümer gefallen dürften.

Häufig werden hier Basisleistungen angeboten und eventuelle Zusatzleistungen separat und nach Bedarf abgerechnet.

Aber auch in diesen neuen Modellen haben schwierige Objekte, insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften, keinen Platz. Es gibt Eigentümer, die schreiben 100 Mails im Jahr an die eigene Hausverwaltung. Diese werden in der neuen, schlanken Struktur sicher nicht mehr lange als Kunden geduldet.

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8. Steigende Gesamtnachfrage und selektivere Auftragsannahme

Parallel zur Entwicklung größerer Verwaltungsgesellschaften steigt die Gesamtnachfrage nach Hausverwaltungen. Insbesondere kleine und mittlere Objekte suchen zum Teil händeringend einen neuen Verwalter. Dies ermöglicht es den Verwaltern, bei der Annahme neuer Aufträge selektiver vorzugehen. Verwalter können ihre Dienstleistungen gezielter für größere Objekte anbieten und sich so auf qualitativ hochwertige Betreuung und spezialisierte Dienstleistungen konzentrieren.

9. Anpassung von Preisen und Zusatzleistungen

Um den steigenden Anforderungen des Marktes gerecht zu werden, ist ein Trend zur Erhöhung der Verwaltungsgebühren und zur Verrechnung von Zusatzleistungen zu beobachten. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, dass die Hausverwaltung wirtschaftlich arbeiten und sich am Markt behaupten kann.

Beispiele für zusätzliche Sonderleistungen sind die Durchführung einer zweiten Eigentümerversammlung oder die aktive Begleitung von Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Auch Sonderrechnungen für Eigentümer, die Hausgelder nicht wie vereinbart per Lastschrift bezahlen, stellen im Zweifelsfall eine Sondervergütung dar.

Diese Strategien helfen den Hausverwaltungen, ihren Service anzupassen und gleichzeitig den Erwartungen und Bedürfnissen ihrer Kunden gerecht zu werden.

Hinzu kommt, dass die Anpassung des Verwalterhonorars quasi ein natürlicher Reflex des Hausverwalters auf die angespannte Marktsituation ist. Die Gehälter der Mitarbeiter steigen, alle Kosten steigen, die Nachfrage ist groß, kleine Objekte müssen abgegeben werden. Was liegt da näher, als als Ausgleichsmaßnahme die Verwaltervergütung anzupassen?

10. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Markt für Immobilienverwaltungen in den Jahren 2024 und 2025 von Konsolidierung, Preisanpassungen, Fachkräftemangel, Digitalisierung und weiteren regulatorischen Veränderungen geprägt sein wird. Immobilienverwaltungen, die diese Trends frühzeitig erkennen und sich darauf einstellen, haben die besten Chancen, in diesem dynamischen Umfeld erfolgreich zu sein.

Unsere Erfahrung als Betreiber von Hausverwalter-Angebote.de ist, dass die Anpassung an die neuen Gegebenheiten Jahre dauert und viele Hausverwaltungen gar nicht in der Lage sind, die Anpassungen sinnvoll umzusetzen. Dies wiederum öffnet den Markt für junge und dynamische Existenzgründer in der Verwaltungsbranche.