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Sind in Wohnungseigentümergemeinschaften ein oder mehrere Wohnungseigentümer mit der Bestellung des Verwalters nicht einverstanden, kann gegen den betreffenden Bestellungsbeschluss beim zuständigen Amtsgericht Anfechtungsklage eingereicht werden. Die Klage ist zu begründen, wobei sorgfältig darzulegen ist, warum und aus welchen Gründen der Bestellungsbeschluss angefochten wird bzw. gegen welche Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung er verstößt. Welche wichtigen Gründe in der Regel zu einer erfolgreichen Anfechtung führen, erfahren Sie im zweiten und letzten Teil dieses Ratgebers. Die Gründe sind alphabetisch geordnet, so dass ein direkter Zugriff auf den Sie interessierenden Bereich möglich ist.

Hier geht es zurück zum ersten Teil: Anfechtung der Verwalterbestellung – So gehen Eigentümer vor (Teil 1)

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Im Wesentlichen bestehen folgende wichtigen Gründe für eine erfolgreiche Anfechtung der Verwalterbestellung:

1. Bestellung neuer Verwalter: Drei Angebote erforderlich – jedoch nicht immer

Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, sind zuvor mindestens drei Angebote verschiedener Hausverwaltungen (Vergleichsangebote) einzuholen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Zum Teil wird die Einholung von drei Vertragsentwürfen verlangt, wobei zusätzlich die Erklärung des Bewerbers über seine Bereitschaft gefordert wird, das Verwalteramt zum vorgesehenen Bestellungszeitpunktanzutreten (Landgericht (LG) Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).

Liegen besondere Umstände vor (etwa besonders verrufene Eigentümergemeinschaft, so dass nur eine Hausverwaltung eine Bewerbung vorlegt), kann ein Angebot genügen (LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15). Ebenso kommt ein Angebot als ausreichend in Betracht, wenn ein zur Angebotseinholung bereiter Eigentümer eben nur ein Angebot beigebracht hat und der wegen der zu geringen Anzahl an Angeboten anfechtende Eigentümer selber keine Angebote eingeholt hat. Das Verhalten des Anfechtenden kann hier rechtsmissbräuchlich sein (LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 17 S 112/15).

Vor der Eigentümerversammlung müssen die Wohnungseigentümer genug Zeit zur Prüfung der Angebote haben. Innerhalb der grundsätzlich dreiwöchigen Einladungsfrist für Eigentümerversammlung sind den Eigentümern daher grundsätzlich die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt zu übermitteln (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Teilweise fordern die Instanzgerichte darüber hinaus,  dass die Vergleichsangebote bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer zu verschicken sind(Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13).

Drei Vergleichsangeboten sind auch einzuholen und rechtzeitig an die Wohnungseigentümer zu übermitteln, wenn sich diese bereits im Vorfeldder Verwalterbestellung mehrheitlich auf den später bestellten Verwalter geeinigt hatten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14).

Wird die erforderliche Anzahl von Angeboten nicht eingeholt und / oder den Wohnungseigentümer nicht zeitlich ausreichend vor der Eigentümerversammlung übermittelt, verstößt das gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und bildet einen Anfechtungsgrund.

2. Eckpunkte Verwaltervertrag: Bei Bestellung zu regeln

Regelmäßig ist in den Angeboten der Hausverwaltungen ein Entwurf eines Verwaltervertrags enthalten. Der Entwurf wird dann gegebenenfalls mit etwaigen Änderungen in der Eigentümerversammlung  beschlossen.

Die Wohnungseigentümer können aber auch den Verwalter durch Beschluss bestellen und im Bestellungsbeschluss bestimmen, dass der Verwaltervertrag noch durch die in diesem Beschluss genannten Eigentümer bzw. dem Verwaltungsbeirat auszuhandeln ist. Die Bestellung des Verwalters entspricht dabei grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).

3. Eignung, fehlende: Zusammenarbeit unzumutbar

Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wahl dieses Verwalters gegeben ist. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11). Davon ist auszugehen, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Maßgeblich sind die im Zeitpunkt der Beschlussfassung gegebenen bzw. bekannten Tatsachen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, Az.: I-3 WX 123/05),

Fachlich oder persönlich ungeeignet ist der Verwalter, wenn er etwa

• zuvor rechtskräftig von seinem Amt abberufen wurde (AG Wiesbaden, Urteil vom 21.06.2013, Az.: 92 C 6354/12)
• weder neutral ist noch über so viel Autorität und Überzeugungskraft verfügt, dass er die Interessen aller Wohnungseigentümer wahrnimmt (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011, Az.: 318 S 201/10)
• konkret zu befürchten ist, dass er die Interessen einzelner Wohnungseigentümer zu Lasten der übrigen Eigentümer vertritt und es ihm daher an der notwendigen Neutralität mangelt (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 30.04.2008, Az.: 539 C 2/08)
• ohne Ermächtigung Verträge für die Eigentümergemeinschaft abschließt (OLG München, Beschluss vom 06.03.2006, Az.: 34 Wx 29/05)
• die Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, Az.: I-3 WX 123/05)
• einen falschen Umlageschlüssel zugrunde legt (AG Neukölln, Beschluss vom 02.06.2005, Az.: 70 II 242/04)
• die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft (OLG Köln, Beschluss vom 12.12.2004, Az.: 16 Wx 191/04)
• wegen eines Vermögensdelikts (etwa Diebstahl, Betrug, Unterschlagung, Veruntreuung) im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit einschlägig vorbestraft ist

Fraglich ist, über welche berufliche Erfahrung der Verwalter verfügen muss, um für das Amt geeignet zu sein. Der BGH meint dazu, dass kein wichtiger Grund gegen die Bestellung gegeben ist, wenn der neue Verwalter lediglich Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hat (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11).

Demgegenüber werden von den Instanzgerichten zwei Meinungen vertreten:

Zum einen widerspräche die Verwalterbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Bewerber über keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum verfüge. Es reiche nicht, dass er zuvor zwei Jahre als weisungsgebundener Angestellter in einer Hausverwaltung tätig war (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13).

Zum anderen seien die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung auch dann gewahrt, wenn der Verwalter weder eine betriebswirtschaftliche noch eine rechtliche Ausbildung habe. Er brauche keine branchenspezifische Ausbildung, sofern aufgrund seiner beruflichen Stellung Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit möglich seien. Im Entscheidungsfall handelte es sich um eine Polizeibeamtin, die als Mitglied der Eigentümergemeinschaft zur Verwalterin bestellt wurde und die zugesagt hatte, sich die für das Verwalteramt erforderlichen Kenntnisse in ihrer Freizeit anzueignen (LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, Az.: 10 S 68/14).

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Damit stellt sich das Problem, wie in der Praxis verfahren werden soll. Ab dem 01.12.2022 dürfte sich der Meinungsstreit erledigen, da dann der Verwalter zertifiziert zu sein hat, §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG, wozu er seine Kenntnisse in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen haben muss. Bis dahin dürfte bei kleineren Eigentümergemeinschaften mit bis vielleicht 18 bis 20 Einheiten gegen einen zuverlässigen Verwalter auch ohne Branchenkenntnisse nichts einzuwenden sein. Demgegenüber empfiehlt sich bei größeren Gemeinschaften ein Verwalter mit einschlägiger beruflicher Erfahrung.

Schlechte Bewertungen im Internet sind keine geeignete Grundlage, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen. Daher stellen sie auch keinen wichtigen Grund gegen die Bestellung des Verwalters dar (LG Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 29 S 285/17).

4. Entfernung: Nicht zu weit weg

Der Bestellungsbeschluss verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Sitz des Verwalters nicht am Ort der Wohnanlage befindet. Eine Entfernung von rund 60 km zwischen dem Verwaltungssitz und der Liegenschaft ist daher rechtmäßig (LG Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014, Az.: 9 S 70/13). Das gilt ebenso für eine Entfernung von rund 75 km zwischen Verwaltungssitz und Wohnanlage (LG, Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 29 S 285/17).

Zu große Entfernungen führen allerdings zu einem wichtigen Grund gegen die Bestellung des Verwalters. Das betrifft beispielsweise die Entfernung vom Sitz der Verwaltung in München zur Wohnanlage in Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.1989, Az.: 3 Wx 499/89). Die Grenze für vom Objekt zu weit weg liegende Hausverwaltungen dürfte bei einer Entfernung 100 bis 200 km beginnen, sofern nicht besondere Umstände wie etwa zuverlässige Vertrauenspersonen am Ort der Liegenschaft gegeben sind.

5. Finanzielle Anforderungen: Absicherung muss sein

Die Verwalterbestellung genügt nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter finanziell ausreichende Sicherheiten hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 11 S 41/15).

Das fängt bereits beim Versicherungsschutz an. Zwar muss der Verwalter über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen, § 34c Abs. 2 Nr. 3 Gewerbeordnung (GewO). Deckt diese jedoch keine schuldhaft verursachten Gebäude-, Personen- und Vermögensfolgeschäden ab, besteht umfassender Versicherungsschutz nur durch eine zusätzliche Betriebshaftpflichtversicherung. Diese ist gesetzlich gerade nicht vorgeschrieben. Daher dürften die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn eine Hausverwaltung ohne die erforderlichen finanziellen Mittel und ohne ausreichende Sicherheiten zum Verwalter bestellt wird (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Ob und inwieweit sich die Eigentümer über die Bonität des gewünschten Verwalters informieren, bleibt ihnen im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst überlassen. Bestehen allerdings Zweifel an der vorhandenen finanziellen Leistungsfähigkeit, muss vor einer Verwalterbestellung geklärt werden, ob dessen Bonität eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Unklarheiten über die finanzielle Leistungsfähigkeit einer Unternehmergesellschaft (UG) werden nicht dadurch ausgeräumt, dass die Gesellschaft ihr Stammkapital auf den Mindestbetrag von 25.000 Euro für eine GmbH erhöht und die GmbH als Verwalterin bestellen lässt. Denn die Erhöhung des Stammkapitals kann auf verschiedene Weise erfolgen und lässt keinen Schluss auf die Vermögenslage der GmbH im Zeitpunkt der Verwalterbestellung zu (LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2017, Az.: 1 S 177/16)

6. Gewerbeerlaubnis und Zertifizierung: Voraussetzungen für Verwalteramt 

Jeder gewerbliche Wohnimmobilienverwalter muss eine Gewerbeerlaubnis haben. Dabei sagt die in § 34c GewO geregelte Gewerbeerlaubnisnichts über die Sachkenntnisse des Verwalters aus. Eine Ausbildung oder ähnliches ist nicht erforderlich. Stattdessen werden in der Vorschrift lediglich Ausschlusskriterien festgelegt, bei deren Vorliegen die Gewerbeerlaubnis versagt wird. Diese Kriterien umfassen das Fehlen der erforderlichen Zuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse und / oder eine fehlende Berufshaftpflichtversicherung, § 34c Abs. 2 GewO. Daneben muss der Verwalter 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen, § 34 Abs. 2a GewO.

Ist keine Gewerbeerlaubnis vorhanden, dürfte der Bestellungsbeschluss anfechtbar sein, da der Verwalter für sein Amt ungeeignet scheint.

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Aufgrund der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist ab dem 01.12.2022 grundsätzlich nur noch die Bestellung eines zertifizierter Verwalters oder eines diesem Gleichgestellten zulässig. Fehlt die Zertifizierung oder die Gleichstellung, widerspricht das nach §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und liefert einen Grund für eine erfolgreiche Anfechtung des Bestellungsbeschlusses. Ist der Verwalter bereits am 01.12.2020 im Amt, gilt er bis zum 01.06.2024 gegenüber der Eigentümergemeinschaft als zertifizierter Verwalter, § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG können Wohnungseigentümer in kleineren Wohnanlagen im Falle der Eigenverwaltung keinen zertifizierten Verwalter verlangen, wenn

• die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern 

Existieren also etwa acht Eigentumswohnungen und wird ein nicht zertifizierter Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, kann ein einzelner Eigentümer nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern, da dieser Eigentümer nicht ein Drittel der Wohnungseigentümer ist. Das gilt hier ebenso, wenn zwei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter Verlangen. Erst wenn sich drei Eigentümer zusammenfinden, hat das Verlangen Aussicht auf Erfolg.

Zertifizierter Verwalter ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Einem zertifizierten Verwalter ist gleichgestellt ist derjenige, der über eine der folgenden Ausbildungen verfügt, § 7 Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV):

• Befähigung zum Richteramt, also eine abgeschlossene Ausbildung als Volljurist
• Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• Anerkannten Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin / Geprüfter Immobilienfachwirt
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Die gleichgestellten Personen dürfen sich zudem als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

7. Majorisierung: Verwalterbestellung kann rechtsmissbräuchlich sein

Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt. Zwar ist nach dem gesetzlichen Leitbild keine Majorisierung der Stimmen möglich, da jeder Wohnungseigentümer nur über eine Stimme verfügt, egal wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er hat, § 25 Abs. 2 WEG. Allerdings kann in der Gemeinschaftsordnung ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten festgelegt sein. In diesem Fall kommt es zu einer Majorisierung der Stimmrechte durch einen der Eigentümer oder einer Minderheit von Eigentümern, wenn diese die Mehrheit der Miteigentumsanteile bzw. Einheiten halten. Dabei darf der sogenannte Mehrheitseigentümer sein Stimmrecht nicht zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer ausüben. Ein solches Verhalten wäre rechtsmissbräuchlich, so dass eine Anfechtung des betreffenden Beschlusses zu dessen Ungültigkeit führen würde.

Noch nicht rechtsmissbräuchlich ist das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts. So ist es grundsätzlich zulässig, dass nur der Mehrheitseigentümer für einen Beschlussantrag stimmt.

Daher darf mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers ein bestimmter Verwalter durchgesetzt werden (LG Berlin, Urteil vom 23.9.2014, Az.: 55 S 302/12). Auch ist der Mehrheitseigentümer bei seiner eigenen Bestellung regelmäßig nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 31.07.2007, Az.:14 Wx 41/06). Ein Rechtsmissbrauch ist ebenfalls nicht gegeben, wenn der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16).

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten bei der Ausübung des majorisierenden Stimmrechts kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht. Neben der Ausnutzung des majorisierenden Stimmrechts müssen weitere Umstände hinzutreten. Das ist der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer

• als ehemaliger Verwalter unberechtigt die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums verweigert hatte und er durch die Veräußerung von Bruchteilen seines Wohnungseigentums seine Stellung als Mehrheitseigentümer herbeigeführt hat (AG Pinneberg, Urteil vom 21.03.2017, Az.: 60 C 49/16)
• die Bestellung eines Verwaltungsunternehmens durchsetzt, dessen Gesellschafter-Geschäftsführerin seine Ehefrau ist, wobei zuvor den die Ehefrau persönlich betreffenden Bestellungsbeschluss wegen Interessensgegensätzen und fehlendem Vertrauensverhältnis mit Erfolg angefochten wurde (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.5.2016, Az.: 11 S 41/15)
• die Bestellung eines seiner Verwaltungsunternehmen bewirkt, damit der Verkauf seiner Eigentumswohnungen wegen der vereinbarten Veräußerungszustimmung mit dem Verwalter erleichtert wird (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.04.2015, Az.:16 S 133/14)
• die Bestellung seiner Tochter durchsetzt, obwohl die übrigen Wohnungseigentümer begründete erheblicher Zweifel der an der Neutralität der Verwalterin haben (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014, Az.: 483 C 12045/13)
• in einer aus zwei zerstrittenen Mitgliedern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sich kurz nach seiner gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählt (OLG Köln, Beschluss vom 18.03.2005, Az.:16 Wx 46/05)

8. Verfahrensfehler (formell-rechtliche Fehler): Beschluss meist ungültig

Beschlüsse können aufgrund von Verfahrensfehlern (formell-rechtliche Fehler) und / oder materiell-rechtlichen Fehlern angefochten werden.Formell-rechtliche Fehler betreffen das Verfahren zur und der Beschlussfassung. Demgegenüber beziehen sich materiell-rechtliche Fehler auf den Inhalt des Beschlusses. Grundsätzlich führt die Anfechtung von Verfahrensfehlern bereits aus diesen Gründen zur Ungültigkeit des Beschlusses.

Ausnahmsweise ist bei bloßen Verfahrensfehlern der Beschluss nicht ungültig, wenn der Fehler keine Auswirkungen auf das Abstimmungsergebnis hat. Dazu muss aber feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre (BGH, Beschluss vom 07.03.2002; Az.: V ZB 24/01).

Ein Verfahrensfehler kommt in folgenden Fällen in Betracht:

• Der Gegenstand des Beschlusses, der angefochten werden soll, wurde entgegen § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet. So ist etwa der Tagesordnungspunkt (TOP) „Wiederwahl des Verwalters“ unpräzise und lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.01.2014, Az.: 2-13 T 56/13).  Ebenso soll ein formeller Mangel beim Bestellungsbeschluss vorliegen, wenn im Einladungsschreiben der TOP „Neubestellung des Verwalters“ aufgeführt ist und ein anderer als der bisherige Verwalter gewählt wird. Hier sei durch die Formulierung im TOP die anderweitige Wahl nicht ordnungsgemäß ankündigt (AG Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10)
• Die Einladung zur Eigentümerversammlung erging nicht an alle Wohnungseigentümer.
• Die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von grundsätzlich drei Wochen wurde nicht eingehalten
• Die Einladung erging nicht in Textform nach § 24 Absatz 4 WEG, § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wie etwa durch Fax oder E-Mail, sondern erfolgte beispielsweise telefonisch
• Die Durchführung der Eigentümerversammlung erfolgte zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeigneten Ort. Generell müssen der Versammlungsort für die Wohnungseigentümer gut erreichbar und der Versammlungsraum groß genug sein. Insbesondere ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit am Versammlungsort bzw. -raum einzuhalten. Soll eine Onlineversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG anberaumt werden, setzt dies voraus, dass die Einführung solcher Versammlungen vorher auf einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Umlaufverfahren beschlossen wurde
• Aufgrund der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform kommt es nun für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nicht mehr darauf an, ob die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Vielmehr entscheidet jetzt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss selbst einer „Ein-Mann-Versammlung“ ist daher nicht wegen fehlender Beschlussfähigkeit anfechtbar. Formuliert die Hausverwaltung die Einladung allerdings so, dass den Eigentümern das Erscheinen eher verwehrt wird, können die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Verletzung des Rechts der Eigentümer auf Versammlungsteilnahme nichtig sein (AG München, Urteil vom 19.11.2020, Az.: 483 C 8456/20 WEG)
• Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit wurde nicht gewahrt, weil außenstehende Personen an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Grundsätzlich sind nur Wohnungseigentümer zur Versammlungsteilnahme berechtigt. Gäste dürfen allenfalls aufgrund eines Mehrheitsbeschluss zur Geschäftsordnung teilnehmen. Speziell in Gaststätten ist daher darauf zu achten, dass für Eigentümerversammlungen ein abgeschlossener Raum zur Verfügung steht. Fraglich bei Onlineversammlungen nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG ist in diesem Zusammenhang, wie sichergestellt werden soll, dass unberechtigte Personen nicht mithören bzw. teilnehmen und dadurch einzelne oder alle Eigentümer in ihrer Willensbildung und Abstimmung beeinflussen
• Das Stimmverbot eines Wohnungseigentümers fand keine Berücksichtigung. Ein Eigentümer ist insbesondere dann nicht zur Abstimmung berechtigt, wenn das den Abschluss eines Rechtsgeschäfts der Eigentümergemeinschaft mit diesem Eigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums betrifft, § 25 Abs. 4 WEG. Da die Verwalterbestellung kein Rechtsgeschäft ist, darf ein Eigentümer über seine Bestellung abstimmen. Dies gilt allerdings nicht für den Verwaltervertrag, dessen Abschluss ein Rechtsgeschäft beinhaltet. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn in einem Beschluss über die Bestellung und den Abschluss des Verwaltervertragsabgestimmt werden soll. Nur in diesem Fall, in dem gleichzeitig über Bestellung und Vertragsabschluss beschlossen wird, ist der Eigentümer auch im Hinblick auf den Verwaltervertrag stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02)
• Die erforderlichen Stimmen für die Verwalterbestellung waren nicht vorhanden. Zwar ist für die Bestellung des Verwalters die einfache Mehrheit ausreichend. Wird jedoch über mehrere Bewerber gleichzeitig abgestimmt, genügt die relative Stimmenmehrheit nicht(Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 13.03.2003, Az.: 2Z BR 85/02). Bei mehreren Bewerbern muss über jede Person abgestimmt werden, wenn kein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben dürfen (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17). Im Ergebnis müssen also mehr als die Hälfte der in der Versammlung vertretenen Stimmen für den betreffenden Verwalter abgegeben werden

9. Vergütung: Zu teuer nicht rechtens

Wohnungseigentümer brauchen nicht den billigsten Verwalter zu nehmen (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14). Den Eigentümern steht insoweit ein Ermessensspielraum zu.

Allerdings widerspricht eine deutlich zu hohe Vergütung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und bildet einen wichtigen Grund zur Anfechtung seiner Bestellung. Das ist der Fall bei völlig überzogenen Preisen oder der nicht ausreichenden Berücksichtigung deutlich günstigerer Konkurrenzangebote. Die Grenze für eine zulässige höhere Vergütung dürfte überschritten sein, wenn der Verwalter 40 bis 45% teurer als die Konkurrenz ist und dafür keine sachlichen Gründe vorliegen (40%: OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07; 45%: LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014, Az.: 55 S 302/12). 

10. Vertreterbestellung: Unzulässig 

Wird durch einen Beschluss zugleich ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt, kann das zwar für die Bestellung des Verwalters wirksamsein. Das gilt aber nicht für die Bestellung des Vertreters des Verwalters, insoweit ist der Beschluss nichtig (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 15.03.2016, Az.: 1 W 79/16).

11. Vorauswahl durch Beirat: Problematisch

In der Rechtsprechung ist umstritten, ob der Verwaltungsbeitrat bei einer Vielzahl von vorliegenden Angeboten eine Vorauswahl treffen kann (dafür: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az.: 3 Wx 202/01, dagegen: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Die Vorauswahl kann dazu führen, dass die Bestellung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

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Bei mehreren vorhandenen Angeboten dürften zumindest die ungeeigneten und überteuerten Angebote aussortiert werden, da dadurch der Zweck der Alternativangebote nicht verwirklicht wird, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Drei Angebote müssen den Eigentümern aber mindestens übermittelt werden.

12. Wiederbestellung Verwalter: Keine Angebote nötig – ausnahmsweise aber doch

Bei der Wiederbestellung des aktuellen Verwalters brauchen grundsätzlich keine Vergleichsangebote eingeholt werden. Eine Ausnahme besteht allerdings, wenn aufgrund einer Änderung des Sachverhalts die Bestellung eines neuen Verwalters denkbar ist. Solche Sachverhaltsänderungen liegen vor, wenn die nachlassende Effizienz des Verwalters zur Unzufriedenheit der Wohnungseigentümer führt, aus anderen Gründen Spannungen zwischen Eigentümern und Verwalter bestehen oder andere Hausverwaltungen deutlich preisgünstiger als der amtierende Verwalter sind. In diesen Fällen müssen ebenfalls mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10), die den Eigentümern innerhalb der regelmäßig dreiwöchigen Einladungsfrist für Eigentümerversammlung zu übermitteln sind. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Bestellung eines neuen Verwalters.

Auch bei der „verkappten“ Wiederbestellung sind mindestens drei Vergleichsangebote erforderlich. Das betrifft den Fall, in dem die Bestellung des Verwalters wegen fehlender Alternativangebote erfolgreich angefochten wurde und sich der Verwalter daraufhin erneut bestellen lassen möchte. Hier müssen vor der erneuten Bestellung Vergleichsangebote eingeholt werden, da die erneute Bestellung keine Wiederbestellung ist (LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016, Az.: 1 S 455/15).

Ist der erneut zu bestellende Verwalter nun keine natürliche Einzelperson mehr, sondern Geschäftsführer einer von ihm gegründeten juristischen Person wie eine GmbH, handelt es sich um eine Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist daher nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20).

Die die Nichteinholung der notwendigen Vergleichsangebote und / oder deren fehlende oder nicht rechtzeitige Übermittlung innerhalb der grundsätzlich dreiwöchigen Einladungsfrist verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und liefert daher einen Anfechtungsgrund für den Bestellungsbeschluss.

13. Wiederbestellung Verwalter: Wichtige Gründe, die dagegen sprechen

Der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist regelmäßig erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt und damit der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Das ist der Fall, wenn der Verwalter

• über mehrere Jahre keine ordnungsmäßigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne erstellt sowie Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht umsetzt (LG München I, Urteil vom 16.07.2015, Az.: 36 S 18089/14 WEG)
• wiederbestellt wird, ohne dass die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14)
• die Neutralität nicht wahrt und unbequeme Eigentümer diffamiert (AG Offenbach, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 310 C 165/13; LG Lüneburg, Urteil vom 25.10.2011, Az.: 5 S 36/11)
• Rücklagengelder für Erhaltungsmaßnahmen verwendet, die sich auf Sondereigentum beziehen, und daher die Erhaltungsrücklage von 135.000 Euro auf 60.000 Euro vermindert wird (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.03.2014, Az.: 2-13 S 165/13)
• eine völlig überhöhte Vergütung verlangt oder ein erheblicher Preisunterschied zu einem Konkurrenzangebot besteht (LG Dortmund, Urteil vom 10.09.2013, Az.: 1 S 416/12)
• die Gemeinschaftskonten auf seinen Namen führt (AG Offenbach, Urteil vom 26.09.2012, Az.: 310 C 85/12)
• über Jahre hinweg weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne erstellt (OLG München, Beschluss vom 05.06.2007, Az.: 34 Wx 143/06)
• eigenmächtig ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft einen 10-jährigen Zeitmietvertrag über eine Wohnung abschließt und umfangreiche Renovierungsarbeiten in der angemieteten Wohnung durchführen lässt (OLG München, Beschluss vom 06.03.2006, Az.: 34 Wx 29/05)
• die Jahresabrechnungen so grob fehlerhaft erstellt, dass ersthafte Zweifel an seiner Eignung aufkommen (OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2005, Az.:16 Wx 53/05)