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Ein befangener Hausverwalter ist für die davon betroffenen und dadurch benachteiligten Eigentümer ein ständiges Ärgernis. Mit Befangenheit gemeint ist die fehlende Neutralität des Hausverwalters gegenüber einem oder mehreren Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei ist der Verwalter verpflichtet, sein Amt neutral auszuüben. Dies ergibt sich aus seinen Pflichten aus dem Verwaltervertrag (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 07.03.2001, Az.: 24 W 6265/00). Was Eigentümer unternehmen können, wenn der Verwalter befangen ist und es ihm an der erforderlichen Neutralität mangelt, erfahren Sie in diesem Artikel.

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1. WEG-Verwaltung: Abberufung immer möglich, Vertragskündigung nicht

Ist der Verwalter befangen, kann er zwar von den betroffenen Wohnungseigentümern um ein Gespräch gebeten oder schriftlich aufgefordert werden, seine Neutralität zu wahren. In der Praxis hat das jedoch meist wenig Erfolg. Daher kommen regelmäßig die Abberufung des Verwaltersund die Kündigung des Verwaltervertrags in Betracht.

Dabei sind die Bestellung des Verwalters sowie der Abschluss des Verwaltervertrags nach der sogenannten Trennungstheorie eigenständige Rechtsakte. Das gilt ebenso für die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags. Folge daraus ist, dass die Abberufungdes Verwalters und die Vertragskündigung bzw. Vertragsbeendigung nicht zwangsläufig zugleich erfolgen müssen. Vielmehr können die Abberufung und die Vertragskündigung bzw. Vertragsbeendigung zeitlich auseinanderfallen. So kann etwa der Verwalter abberufen werden, der Verwaltervertrag aber weiter fortbestehen.

2. Abberufung jederzeit grundlos möglich

Aufgrund der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist die Abberufung des Verwalters nun „jederzeit“ möglich, § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Verwalter kann daher zu jedem Zeitpunkt und ohne Gründe durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Anders als vor der Reform ist kein wichtiger Grund für eine sofortige Abberufung mehr erforderlich. Für die Abberufung spielt es also zunächst keine Rolle, ob der Verwalter gegen seine Neutralitätspflicht verstoßen hat oder nicht, selbst wenn ein solcher Verstoß den Ausschlag für die Abberufung gegeben hat. Diese Möglichkeit zur Abberufung gilt auch für die vor dem 01.12.2020 erfolgten Verwalterbestellungen.

3. Das passiert mit dem Verwaltervertrag

Wird der Verwalter abberufen, ist die Frage, welches rechtliche Schicksal der Verwaltervertrag nimmt. Das hängt davon ab, was vertraglich vereinbart ist oder ob ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt. In jedem Fall endet der Verwaltervertrag jedoch spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, ohne dass es dazu eines Beschlusses bzw. einer Kündigung bedarf. Auch diese Bestimmung findet für die vor dem 01.12.2020 abgeschlossenen Verwalterverträge Anwendung.

Folgendes kann mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung passieren:

3.1. Verwaltervertrag an Bestellung gekoppelt

Aus dem Verwaltervertrag kann sich ergeben, dass dessen Laufzeit an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist. Der Vertrag endet dann automatisch mit der Abberufung des Verwalters, so dass kein Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Kündigung des Verwaltervertrags erforderlich ist. Eine solche Koppelung lautet etwa:

Der Verwalter ist gemäß Beschluss der Wohnungseigentümer für den Zeitraum von drei Jahren bis zum 31.12.2022 bestellt. Die Laufzeit dieses Verwaltervertrags an die Laufzeit der Bestellung des Verwalters gekoppelt.

3.2. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist,insbesondere weil durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Ist ein solcher Grund gegeben, können die Eigentümer die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags mehrheitlich beschließen.

Verstöße des Verwalters gegen seine Neutralitätspflicht bilden häufig einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags, da der die Neutralität nicht wahrende Verwalter für sein Amt persönlich ungeeignet ist. Für die Frage, ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, kann die vor der WEG-Reform ergangene Rechtsprechung für eine sofortige bzw. vorzeitige Abberufung eines befangenen Verwalters herangezogen werden. Denn der nach der früheren Rechtslage erforderliche wichtige Grund für die sofortige bzw. vorzeitige Abberufung des Verwalters bildet insoweit zugleich einen wichtigen Grund, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen.

Danach ist aufgrund der mangelnden Neutralität ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags gegeben, wenn der Verwalter etwa

• sich auf die Seite eines Teils der Wohnungseigentümer stellt, der mit dem anderen Teil zerstritten ist, und dem anderen Teil jegliche Kommunikation verweigert (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 06.11.2019, Az.: 318 S 48/18) oder bei Interessengegensätzen zwischen zwei Gruppen von Wohnungseigentümern für eine Gruppe Partei ergreift (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13)
• den Anweisungen des Mehrheitseigentümers folgt, obwohl das nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 15.11.1998, Az.: 16 Wx 156/98)
• durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Eigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Eigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Eigentümer durchzusetzen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.01.2004, Az.: 20 W 290/03)

Ebenso bilden die Sachverhalte einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags, in denen die Bestellung bzw. Wiederbestellung des Verwalters aufgrund seiner fehlenden Neutralität erfolgreich angefochten wurde. Denn auch hier ist der Verwalter für sein Amt ungeeignet. Erfolgreich war die Anfechtung des Bestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschlusses beispielsweise, wenn der Verwalter

• nicht neutral ist und unbequeme Eigentümer diffamiert (Amtsgericht (AG) Offenbach, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 310 C 165/13; LG Lüneburg, Urteil vom 25.10.2011, Az.: 5 S 36/11)
• weder Neutralität hat noch über so viel Autorität und Überzeugungskraft verfügt, dass er die Interessen aller Wohnungseigentümer wahrnimmt (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011, Az.: 318 S 201/10)
• konkret befürchten lässt, dass er die Interessen einzelner Wohnungseigentümer zu Lasten der übrigen Eigentümer vertritt und ihm daher die notwendige Neutralität fehlt (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 30.04.2008, Az.: 539 C 2/08)

Ergreift also der Verwalter für einen Teil der Wohnungseigentümer zu Lasten des anderen Teils Partei, diffamiert oder benachteiligt er absichtlich und rechtwidrig einen bzw. mehrere Eigentümer oder stellt er sich unter Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung auf Seiten des Mehrheitseigentümers, ist regelmäßig der erforderliche wichtige Grund für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gegeben.

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Eine Abmahnung des Verwalters ist hier vor Erteilung der fristlosen Vertragskündigung regelmäßig entbehrlich. Zwar ist bei der WEG-Verwaltung eine Abmahnung des Verwalters erforderlich, wenn das Fehlverhalten weder für sich noch in seiner Gesamtheit dazu ausreicht, das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der WEG-Verwaltertätigkeit grundlegend zu erschüttern (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Allerdings sind Verstöße gegen die Neutralitätspflicht grundsätzlich so erheblich, dass das Vertrauensverhältnis vollends zerstört ist.

3.3. Fristgemäße Kündigung?

Die Fälle, in denen der Verwaltervertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann, sind in der Praxis äußerst selten. In der Regel ist der Verwaltervertrag

• entweder befristet und kann während seiner Laufzeit nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden
• oder enthält speziell bei älteren Verträgen die Möglichkeit zur Kündigung unter Einhaltung einer bestimmten Frist, etwa drei Monate zum Jahresende

Wird der Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen und liegt kein wichtiger Grund vor, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG.

Damit ist eine fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags grundsätzlich nur dann machbar und sinnvoll, wenn der Vertrag eine solche Kündigungsmöglichkeit vorsieht und das Vertragsverhältnis eher als sechs Monate nach der Abberufung endet.

Allerdings muss der Verwalter nicht sofort abberufen werden. Vielmehr ist eine Abberufungsfrist möglich. So kann der Verwalter etwa mit einer Abberufungsfrist von sechs Monaten so abberufen werden, dass das Ende seiner Amtszeit und des Verwaltervertrags zusammenfallen.

Ist der Vertrag eher als sechs Monate nach der Abberufung fristgemäß kündbar, besteht ebenfalls die Möglichkeit, die Abberufungsfrist so zu wählen, dass Ende der Amtszeit und des Verwaltervertrags zusammenfallen. Ist also der Verwaltervertrag zum 31.12. unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündbar und wird der Verwalter am 31.08. abberufen, kann das unter einer Abberufungsfrist von vier Monaten geschehen. Auch hier fallen dann bei entsprechender Vertragskündigung bis zum 30.09. das Ende der Amtszeit und des Verwaltervertrags zusammen.

4. Verwalter kann Beschlüsse nicht anfechten

Der Verwalter hat keine Möglichkeit, einen Beschluss über seine Abberufung und die Vertragskündigung anzufechten. Aufgrund der WEG-Reform sind nun nur noch die Wohnungseigentümer zu Anfechtungen von Beschlüssen befugt, § 44 Abs. 1 WEG.

5. Was Eigentümer gegen einen befangenen Verwalter unternehmen können

Was Wohnungseigentümer gegen einen seine Neutralitätspflicht nicht wahrenden Verwalter unternehmen können, hängt letztlich davon ab, wie viele Eigentümer gegen den Verwalter vorgehen und ihn von seinem Amt abberufen wollen.

5.1. Antrag auf TOP zur Eigentümerversammlung

Steht in nächster Zeit die jährliche (ordentliche) oder eine außerordentliche Eigentümerversammlung bevor, können ein oder mehrere Wohnungseigentümer bzw. der Verwaltungsbeirat an den Verwalter einen (Beschluss) Antrag richten, wonach die Abberufung des Verwalters und die ggf. erforderliche Vertragskündigung als Tagesordnungspunkte (TOP) in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufgenommen werden soll. Dazu muss der Antrag sachlich begründet und rechtzeitig gestellt werden.

Rechtzeitig bedeutet, dass es dem Verwalter möglich ist, den Antrag noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung aufzunehmen. Die Ladungsfrist für die ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung beträgt mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Aufnahme der TOP, können sich der oder die Eigentümer an den Verwaltungsbeirat wenden. Denn dieser darf die Tagesordnung gestalten, wenn der Verwalter sich dabei nicht an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hält, § 24 Abs. 3 WEG in analoger Anwendung (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Das dürfte ebenso für den zur Einberufung von Eigentümerversammlungen durch Beschluss ermächtigen Wohnungseigentümer gelten, wenn auch der Beirat sich weigert oder kein Beirat existiert.

Hilft auch das nicht weiter, kann der Eigentümer seinen Anspruch auf Aufnahme der TOP gerichtlich geltend machen, § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Problem dabei ist die Rechtzeitigkeit, also dass der Verwalter den beantragten TOP noch innerhalb der dreiwöchigen Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung aufnehmen kann.

Werden die TOP in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufgenommen und findet sich in die Versammlung für die Abberufung des Verwalters und ggf. die Vertragskündigung keine Mehrheit, kann der (Negativ)Beschluss von den bei der Abstimmung unterlegenen Eigentümern angefochten werden. Denn die Befangenheit bzw. fehlende Neutralität des Verwalters bildet einen wichtigen Grund für dessen sofortige bzw. vorzeitige Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags, da der Verwalter für sein Amt persönlich ungeeignet ist (siehe dazu die in „1.2.2. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ genannte Rechtsprechung, die auch für die sofortige bzw. vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund gilt).

Im Übrigen ist die Eigentümerversammlung als Folge der WEG-Reform nun stets beschlussfähig, § 25 Abs. 1 WEG. Es ist nicht mehr erforderlich, dass die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

5.2. Antrag auf außerordentliche Eigentümerversammlung

Steht vorläufig keine Eigentümerversammlung an, ist an die zeitnahe Anberaumung einer außerordentlichen Versammlung zu denken, in der über die Abberufung des Verwalter und ggf. die Vertragskündigung beschlossen wird. Eine solche Versammlung kann von mehr als 25% der Wohnungseigentümer (gezählt nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen) schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt werden, § 24 Abs. 2 WEG. Dabei genügt die Textform, also etwa eine E-Mail, § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Kommt der Verwalter dem Verlangen pflichtwidrig nicht nach, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter oder aber ein dazu durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG.

Lehnen der Beirat und der zur Versammlungseinberufung ermächtigte Eigentümer die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung pflichtwidrig ab oder fehlt es an einem Beirat bzw. ermächtigten Eigentümer, besteht für jeden Wohnungseigentümer die Möglichkeit, nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage bei Gericht einzureichen. Diese Klage ist auf die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zwecks Abberufung des Verwalters und ggf. der Vertragskündigung zu richten.

Für diese Klage ist aber ein Rechtsschutzbedürfnis des beantragenden Wohnungseigentümers erforderlich. Die übrigen Eigentümer müssen sich daher zuvor damit befasst haben, dass der betreffende Wohnungseigentümer zur Versammlungseinberufung ermächtigt werden möchte. Dazu kann dieser kann zum einen alle übrigen Eigentümer etwa anschreiben oder anrufen und so eine Vollversammlung initiieren, zu deren Durchführung sich die Eigentümer allseits verabreden. Die Eigentümer müssen dann in der Versammlung erklären, dass sie auf dieEinberufungsformalitäten nach § 24 WEG (Einladung in Textform unter Angabe der Tagesordnungspunkte) verzichten und rechtsgültige Beschlüsse fassen möchten. Das hat der dort gewählte Versammlungsleiter in der Niederschrift (Protokoll) über die Versammlung aufzunehmen.

Zum anderen besteht für den Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch ein Rundschreiben an die übrigen Eigentümer deren Einverständnis zur Einberufung der Versammlung einzuholen und auf diese Weise sich im schriftlichen Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG ermächtigen zu lassen. Zu diesem Umlaufbeschluss müssen aber alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen (sogenannte Allstimmigkeit).

Scheitert der Wohnungseigentümer mit seinem Versuch, liegt das für die Beschlussersetzungsklage erforderliche Rechtschutzbedürfnis vor. Wird der Wohnungseigentümer auf seine Klage vom Gericht zu Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks Abberufung des Verwalters und ggf. der Vertragskündigung ermächtigt, kann auf der Versammlung über die Abberufung und Kündigung beschlossen werden. Findet sich dafür keine Mehrheit, ist auch hier eine Anfechtung des (Negativ)Beschlusses von den bei der Abstimmung unterlegenen Eigentümern möglich. Die fehlende Neutralität des Verwalters liefert einen wichtigen Grund für dessen sofortige bzw. vorzeitige Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.

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5.3. Umlaufverfahren wenig sinnvoll

Statt in einer Eigentümerversammlung kann über die sofortige Abberufung des Verwalters und die ggf. erforderliche Kündigung des Verwaltervertrages auch im schriftlichen Verfahren (sogenannten Umlaufverfahren) beschlossen werden, § 23 Abs. 3 WEG. Die Initiierung eines des Umlaufverfahrens erscheint aber wenig sinnvoll, da alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen und die vom befangenen Verwalter begünstigten Eigentümer wohl schwerlich gegen ihn stimmen werden.

5.4. Gerichtliche Abberufung des Verwalters

Kommt es zu keiner Eigentümerversammlung, können ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage zwecks gerichtlicher Abberufung des Verwalters aufgrund seiner Befangenheit erheben.

Auch hier erfordert die Beschlussersetzungsklage ein Rechtsschutzbedürfnis. Der oder die betreffenden Wohnungseigentümer müssen daher zuerst versuchen, die übrigen Eigentümer zu einer Abberufung des Verwalters und einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags zu bewegen. Scheitert etwa ein von einem Wohnungseigentümer eingeleitetes Umlaufverfahren oder handelt es sich bei den benachteiligten Eigentümern um eine Minderheit, mit der die übrigen Eigentümer nachweislich nicht kommunizieren wollen, liegt das Rechtsschutzbedürfnis vor.

Da die mangelnde Neutralität ein wichtiger Grund für die sofortige bzw. vorzeitige  Abberufung und fristlose Vertragskündigung ist (siehe dazu die in „1.2.2. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ genannte Rechtsprechung, die auch für die sofortige bzw. vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund gilt), wird das Gericht regelmäßig der Beschlussersetzungsklage stattgeben.

Grundsätzlich ist es auch möglich, im vorläufigen Rechtsschutzverfahren im Wege der einstweiligen Verfügung den Verwalter sofort bzw. vorzeitig abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Es ist aber zweifelhaft, ob allein mit der Befangenheit des Verwalters die für eine einstweilige Verfügung erforderliche Eilbedürftigkeit begründet werden kann.