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Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft erhalten regelmäßig von ihrem Verwalter die Einladungen zu den Eigentümerversammlungen, in denen über die Belange der Gemeinschaft und der Eigentümer beschlossen wird. Bestandteil einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist die Tagesordnung, die sich aus den einzelnen Tagesordnungspunkten (TOPs) zusammensetzt und vom Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen erstellt wird. Dabei ist jeder Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Aufnahme von TOPs zu verlangen bzw. Beschlussanträge einzureichen. Wie der Tagesordnungspunkt (TOP) eines Eigentümers in die Versammlung kommt und welche Voraussetzungen dafür erforderlich sind, erfahren Sie hier.

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1. Diese Voraussetzungen bestehen für die Aufnahme eines TOP

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Aufnahme bestimmter Punkte in die Tagesordnung zu verlangen, soweit er tatsächlich darauf einen Anspruch hat, die gesetzlich vorgegebenen Ladungsfristen gewahrt bleiben und er die Aufnahme als TOP beantragt bzw. einen Beschlussantrag eingereicht hat.

1.1. Anspruch muss existieren

Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf die Aufnahme eines TOP und dessen Behandlung in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung, wenn sachlich Gründe vorliegen, den Gegenstand zu erörtern und zum Gegenstand der Abstimmung zu machen (Landgericht (LG) Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az.: 318 T 16/22; Amtsgericht (AG) Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22). Das folgt aus dem Anspruch jeden Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.12.2018, Az.: V ZR 101/16; Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05; LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11), der sich aus § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergibt.

Sachliche Gründe sind gegeben, wenn

• die Erörterung und Beschlussfassung zum gewünschten TOP wiederum ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und
• die Behandlung des TOP in der folgenden Eigentümerversammlung zwingend erforderlich ist (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05)

Dagegen besteht kein Anspruch auf die Aufnahme eines TOP und dessen Behandlung in der nächsten Eigentümerversammlung, wenn ein Eigentümer durch seinen Antrag oder eine Vielzahl von Anträgen einen ordnungsmäßigen Ablauf der Versammlung gefährden und der Versammlung deren Zweck berauben will. Denn das Vorgehen des Eigentümers ist in diesem Fall rechtsmissbräuchlich. Ebenso darf der in Aussicht genommene Beschluss nicht von vorneherein rechtswidrig und unter Umständen anfechtbar sein (LG Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Az.: 318 T 16/22).

So ist der Antrag rechtsmissbräuchlich, wenn etwa die TOPs so umfangreich sind, dass sie aus zwölf DIN-A3-Seiten bestehen und eine Versammlungszeit für die Erörterung dieser Punkte von „sieben bis acht Stunden“ angekündigt wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 12.07.2001, Az.: 2 Z BR 139/00).

1.2. Einladungsfristen sind zu wahren

Die Aufnahme eines TOP in die Tagesordnung zur nächsten Eigentümerversammlung ist nur möglich, wenn die dreiwöchige Einladungsfrist (Ladungsfrist, Einberufungsfrist) nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG gewahrt wird und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/1; AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22). Den Eigentümern muss also der neu aufgenommene TOP angemessene Zeit vor der Eigentümerversammlung bekannt sein, damit diese vor der Versammlung ausreichend Gelegenheit haben, sich auch damit zu beschäftigen.

Kann die dreiwöchige Einladungsfrist nicht gewahrt werden, darf der Verwalter den Antrag ablehnen. Denn der Verwalter hat eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen. Damit wäre es aber unvereinbar, wenn einer der Eigentümer über diesen Weg einen Beschlussherbeiführen könnte, der gegen die Einhaltung der Drei-Wochen-Frist verstößt. Ein derartiger Beschluss wäre gesetzeswidrig und entspräche folglich gerade nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11). Meistens wird der Antrag dann für die übernächste Eigentümerversammlung angenommen.

Ausnahmsweise kann auf die Einhaltung der Drei-Wochen-Frist verzichtet werden, wenn eine besondere Dringlichkeit eine Maßnahme erfordert und die Fristverkürzung die übrigen Eigentümer nicht unzumutbar in der Ausübung ihrer Stimmrechte behindert (AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22). In diesem Fall muss die verkürzte Frist die jeweilige besondere Dringlichkeit berücksichtigen. So ist etwa eine neuntägige Einladungsfrist für dringende Sanierungsmaßnahmen ausreichend (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, Az.: 19 S 88/12), während eine Verkürzung auf drei Tage für eine dringliche neue Verwalterbestellung zu kurzfristig ist (AG Krefeld, Urteil vom 05.08.2015, Az.: 14 C 23/15).

1.3. Antrag auf Aufnahme eines TOP / Beschlussantrag

Für einen schriftlichen Antrag zur Aufnahme eines TOP bzw. Beschlussantrags bestehen keine besonderen formalen Anforderungen. Die Textform (etwa per E-Mail) reicht aus. Allerdings sollte der einzureichende Antrag folgendes beinhalten:

• Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Antragstellers
• Wortlaut des aufzunehmenden TOP bzw. Beschlussantrags
• Begründung für die Aufnahme des TOP bzw. Beschlussantrags nebst sämtlichen Informationen, ggf. als Anlagen

Zu unterscheiden ist zwischen der bloßen Aufnahme eines TOP und einem Beschlussantrag. Ein TOP betrifft lediglich ein Thema, das diskutiert werden soll. Dagegen ist ein Beschlussantrag ein konkreter Vorschlag für eine Entscheidung, über die abzustimmen ist. Ein Antrag auf die Aufnahme eines TOP kann also einen Beschlussantrag enthalten, muss es aber nicht.

Wurde nur die Aufnahme eines TOP beantragt und dieser zur Tagesordnung genommen, kann der Beschlussantrag noch während der Eigentümerversammlung (auch mündlich) gestellt werden, solange der Beschlussantrag zu dem TOP passt und von diesem umfasst wird. In der Praxis ist das aber manchmal problematisch. Wünscht ein Eigentümer ein konkretes Ergebnis, sollte daher von vornherein ein Beschlussantrag gestellt werden (etwa „Beschlussfassung über die Beauftragung des Verwalters, mindestens drei Vergleichsangebote für die Treppenhausrenovierung einzuholen und diese in der nächsten Eigentümerversammlung zur weiteren Beschlussfassung vorzulegen““).

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2. Verwalter verweigert Aufnahme eines TOP: So kann der Eigentümer dagegen vorgehen

Weigert der Verwalter sich pflichtwidrig, einen TOP zur Tagesordnung zu nehmen, kann der Wohnungseigentümer dagegen vorgehen. Pflichtwidrig ist die Weigerung, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Für den Eigentümer kommt dann in Betracht, den Verwaltungsbeirat um die Aufnahme des TOP zu bitten oder die Aufnahme des TOP gerichtlich geltend zu machen oder aber Schadensersatz von der Eigentümergemeinschaft zu verlangen.

Wendet sich der Eigentümer zur Durchsetzung seines Anspruchs an das Gericht, sind die Klagen oder Anträge im einstweiligen Rechtsschutz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, § 18 WEG (AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22).

2.1. Verwaltungsbeirat um Aufnahme des TOP bitten

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende darf in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung gestalten, wenn der Verwalter die Aufnahme eines TOP pflichtwidrig verweigert (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Liegt die Einladung zur Eigentümerversammlung mit der Tagesordnung vor und ist der vom Eigentümer gewünschte TOP nicht enthalten, hat dieser die Möglichkeit, sich an den Beirat zu wenden. Der Beiratsvorsitzende kann dann direkt alle Eigentümer anschreiben und diesen mitteilen, dass und um welchen TOP bzw. Beschlussantrag die Tagesordnung ergänzt wird und welche Gründe dafür bestehen.

2.2. Gerichtliche Hilfe zur Aufnahme des TOP bemühen

Alternativ kann sich der Eigentümer gegen die vom Verwalter pflichtwidrig verweigerte Aufnahme des TOP an das zuständige Gericht wenden und seinen Anspruch einklagen, § 43 Nr. 3 WEG (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Dazu muss allerdings die dreiwöchige Einladungsfrist für die Anberaumung der Eigentümerversammlung noch gewahrt werden können oder es sich bei dem gewünschten TOP um einen Fall besonderer Dringlichkeit handeln. Ist das nicht gegeben, hat die Klage keine Erfolgsaussichten.

Wird ein Antrag auf einstweilige Verfügung zur Aufnahme eines TOP gestellt, scheitert das regelmäßig am fehlenden Verfügungsgrund. Denn die einstweilige Verfügung ist nur zulässig, wenn der Antragsteller ausnahmsweise auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen ist, dass er durch das Abwarten auf ein ordentliches Hauptsacheverfahren einen unverhältnismäßig großen oder sogar irreparablen Schaden erleiden würde. Ein Wohnungseigentümer muss also für den Antrag auf einstweilige Verfügung so dringend auf die Aufnahme eines TOP angewiesen sein, dass ihm andernfalls unverhältnismäßig große oder irreparable Schäden drohen (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11). Ist mit solchen Schäden nicht zu rechnen oder hat der Eigentümer bereits längere Zeit verstreichen lassen, ist ein Antrag auf einstweilige Verfügung mangels der erforderlichen Eilbedürftigkeit erfolglos.

2.3. Schadensersatz von der Eigentümergemeinschaft verlangen

Verletzt der Verwalter als verantwortliches Ausführungsorgan der Eigentümergemeinschaft schuldhaft den Anspruch auf die Aufnahme eines TOP, kommt gegen die Gemeinschaft ein notfalls einklagbarer Schadensersatzanspruch in Betracht. Der Schadensersatzanspruch ist gerichtet auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unter Ankündigung des begehrten TOP (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11). Wird dem Schadensersatzanspruch stattgegeben, bleibt es der Eigentümergemeinschaft überlassen, den Verwalter in Regress zu nehmen.

3. Aufnahme eines TOP durchsetzen: Praxis-Tipps für Eigentümer

Um einen TOP in die Eigentümerversammlung zu bringen, sollte der betreffende Eigentümer folgendes berücksichtigen:

3.1. Antrag auf Aufnahme eines TOP rechtzeitig stellen

Häufig fällt den Eigentümern erst bei Erhalt der Einladung zur Eigentümerversammlung ein, dass sie noch einen weiteren Punkt auf der Tagesordnung haben wollten und machen die Aufnahme TOP erst dann beim Verwalter geltend. Der Verwalter braucht den gewünschten TOP aber nicht zur Tagesordnung zu nehmen, wenn er diesen nicht innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist der Versammlungseinladung nachreichen kann oder kein Fall besonderer Dringlichkeit gegeben ist.

Daher sollte der Antrag auf Aufnahme eines TOP möglichst frühzeitig vor der anstehenden Eigentümerversammlung und vor der dreiwöchigen Einladungsfrist unter Fristsetzung beim Verwalter gestellt werden. Zugleich ist der Verwalter aufzufordern, innerhalb der gesetzten Frist mitzuteilen, ob der gewünschte TOP zur Tagesordnung genommen wird (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11). Reagiert der Verwalter nicht, kann sich der Eigentümer zeitnah an den Verwaltungsbeirat wenden und dessen Vorsitzenden bitten, den TOP in einem eigenen Schreiben den anderen Eigentümern für die Versammlung anzukündigen. Entspricht der Beiratsvorsitzende dem nicht, kommt die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe in Betracht.

3.2. Klageantrag auf Aufnahme des TOP umstellen

Ist unsicher, ob bei Klageeinreichung auf die Aufnahme des TOP die dreiwöchige Einladungsfrist für die Anberaumung der Eigentümerversammlung noch gewahrt werden kann, kann die Klage bei Erfolglosigkeit wegen Zeitablaufs im Wege der Klageänderungumgestellt werden. Dabei wird der Klageantrag auf die Aufnahme des TOP für erledigt erklärt und im Wege des Schadensersatzes die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unter Ankündigung des ursprünglichen TOP verlangt.

3.3. Erzwingung der Aufnahme des TOP durch mehr als ein Viertel der Eigentümer

Alternativ kann der die Aufnahme des TOP begehrende Eigentümer sich rechtzeitig vor der Einladung zur Eigentümerversammlung unter den anderen Eigentümern Mitstreiter suchen. Denn der Verwalter muss einen bestimmten Punkt zur Tagesordnung nehmen, wenn das von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform (etwa durch E-Mail) verlangt wird. Da dieses Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG für das Verlangen nach der Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung ausreicht, muss das erst recht in analoger Anwendung dieser Vorschrift zur Erzwingung eines TOP gelten.