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Häufig sind Wohnungseigentümer mit dem WEG-Verwalter unzufrieden und wünschen einen Verwalterwechsel. Dazu ist stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Regelmäßig wird der Beschluss dadurch herbeigeführt, dass entweder ein einzelner Eigentümer, mehrere Eigentümer oder der Verwaltungsbeirat bei der Hausverwaltung einen Beschlussantrag stellen. Ein ordnungsgemäßer, auf sachlichen Gründen beruhender Antrag ist dann von der Verwaltung in die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung aufzunehmen, damit die Versammlung darüber beschließen kann, vgl. § 23 WEG. Was Sie über den Beschlussantrag (inklusive Muster) wissen sollten, erfahren Sie hier.
1. Das sind die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Beschlussantrag
1.1. Vom Beschlussantrag bis in den TOP zur Eigentümerversammlung: So ist der Ablauf
1.2. Formalien, Frist, Inhalt: Wann der Verwalter den Beschlussantrag aufnehmen muss
2. Beschlussantrag zum Verwalterwechsel: Eigentlich sind es sogar vier Anträge
3. Ihr Muster: So sieht der Beschlussantrag zum Verwalterwechsel aus
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1. Das sind die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Beschlussantrag
Damit ein Beschlussantrag erfolgreich ist, müssen folgende Voraussetzungen beachtet werden:
1.1. Vom Beschlussantrag bis in den TOP zur Eigentümerversammlung: So ist der Ablauf
Soll bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine bestimmte Angelegenheit geregelt werden, geschieht das in den gesetzlich oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgegebenen Fällen durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, § 23 Abs. 1 WEG. Dabei müssen gewisse Punkte berücksichtigt werden, damit der Beschluss gültig ist. In erster Linie gehört dazu, dass die betreffende Angelegenheit in der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist, § 23 Abs. 2 WEG.
In der Praxis geschieht das dergestalt, dass in der sogenannten Tagesordnung der Einladung zur ordentlichen (alljährlichen) oder außerordentlichen (außerplanmäßige) Eigentümerversammlung verschiedene Tagesordnungspunkte aufgeführt sind, wobei sich jeder Tagesordnungspunkt (TOP) mit einer bestimmten Angelegenheit befasst. Der letzte TOP betrifft regelmäßig „Verschiedenenes“.
Damit die Wohnungseigentümer wissen, was bei jedem TOP beschlossen werden soll, ist dieser gemäß § 23 Abs. 2 WEG entsprechend zu bezeichnen. Dabei ist es allerdings nicht erforderlich, dass in der Einladung unter dem betreffenden TOP alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes aufgeführt werden. Vielmehr genügt es, wenn der Beschlussgegenstand als solcher erkennbar ist (Amtsgericht (AG) Grevenbroich, Urteil vom 21.05.2012, Az.: 25 C 42/11). Fehlt es in der Einladung an einem bestimmten TOP oder ist dieser unklar bezeichnet und wird trotzdem darüber beschlossen, ist der Beschluss nichtig, § 23 Abs. 4 WEG. Daher können auch unter dem TOP „Verschiedenes“ keine gültigen Beschlüsse gefasst werden.
Möchten also nun ein einzelner Wohnungseigentümer, mehrere Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeirat über eine bestimmte Angelegenheit einen Beschluss herbeiführen, müssen diese an den Verwalter einen Beschlussantrag richten, Denn nur dadurch wird der Verwalter in die Lage versetzt, die Angelegenheit unter einem TOP in die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen, damit ein gültiger Beschluss gefasst werden kann.
Der Beschlussantrag beinhaltet aber nicht nur den jeweiligen TOP. Vielmehr ist zusätzlich eine Formulierung aufzunehmen, über was die Eigentümer wie konkret beschließen sollen. Diese zusätzliche Formulierung sollte genauso in der Eigentümerversammlung beschlossen werden und auch genauso in der Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden.
Aufgrund eines Beschlussantrags ist es etwa in Fällen besonderer Dinglichkeit sogar möglich, dass der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen muss. Das setzt voraus, dass dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird, § 24 Abs. 2 WEG.
1.2. Formalien, Frist, Inhalt: Wann der Verwalter den Beschlussantrag aufnehmen muss
Der Verwalter ist zwar wegen des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten, einen Beschlussantrag als TOP in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufzunehmen. Das heißt aber nicht, dass dies für jeden beliebigen Antrag gilt. Vielmehr muss der Beschlussantrag sachlich begründet und rechtzeitig gestellt sein (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).
Der Beschlussantrag ist daher schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe so rechtzeitig zu stellen, dass der Verwalter diesen noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung berücksichtigen kann. Die Ladungsfrist für die ordentliche Eigentümerversammlung beträgt mindestens zwei Wochen, Demgegenüber kann die Ladungsfrist für die außerordentliche Eigentümerversammlung in Fällen besonderer Dringlichkeit auf eine Woche, ggf. sogar auf wenige Tage, verkürzt werden, vgl. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.
Berücksichtigt der Verwalter einen ordnungsgemäßen, auf sachlichen Gründen beruhenden Beschlussantrag in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht (etwa weil er so den Verwalterwechsel verhindern will), kann er dazu ggf. im Wege einer einstweiligen Verfügung gezwungen werden. Alternativ hat auch der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende die Möglichkeit, in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung zu gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen TOP aufzunehmen (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05).
2. Beschlussantrag zum Verwalterwechsel: Eigentlich sind es sogar vier Anträge
Ein Beschlussantrag über einen Verwalterwechsel kommt im wesentlichen in folgenden Fällen in Betracht:
- Der laufende Verwaltervertrag sieht eine Möglichkeit zur ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung vor, wobei der amtierende Verwalter aus seinem Amt ausscheiden und stattdessen ein neuer Verwalter eingesetzt werden soll
- Der jetzige Verwalter soll aus wichtigem Grund vorzeitig aus seinem Amt ausscheiden und stattdessen ein neuer Verwalter eingesetzt werden
Daher beinhaltet der Beschlussantrag zum Verwalterwechsel strenggenommen sogar vier Anträge, die jeweils einen eigenen TOP darstellen (sollten). Denn nach der sogenannten Trennungstheorie finden bei einem Beschluss über einen Verwalterwechsel folgende vier eigenständige Rechtsakte statt:
- Abberufung des amtierenden Verwalters
- Kündigung des Verwaltervertrags mit dem amtierenden Verwalter
- Bestellung des neuen Verwalters, ggf. eines kommissarischen Verwalters
- Abschluss des Verwaltervertrags mit dem neuen Verwalter
Die Rechtsprechung differenziert zwar hier nicht immer eindeutig. So soll etwa regelmäßig ein wichtiger Grund zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Verwaltervertrags auch einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters bilden und umgekehrt. Trotzdem sollte aus Klarstellungsgründen und zur Vermeidung böser Überraschungen klar zwischen den eigenständigen Rechtsakten unterschieden werden, indem diese jeweils unter einem eigenen TOP erfasst werden.
In jedem Fall müssen aber der Bestellungsbeschluss und der Beschluss über den abzuschließenden Verwaltervertrag in derselben Eigentümerversammlung gefasst werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).
Vor der Wahl bzw. vor der Bestellung des neuen Verwalters ist unbedingt zu beachten, dass immer mehrere Angebote von Hausverwaltungen einzuholen sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Dabei sind die Angebote mit der Einladung zur (außerordentlichen) Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer zu verschicken (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Zudem müssen bei der Bestellung des neuen Verwalters die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags, also Laufzeit und Vergütung, feststehen und den Eigentümern bekannt sein (BAG, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).
Ist ein Verwalterwechsel beabsichtigt, aber noch kein geeigneter Verwalter gefunden, kann bis zur erfolgreichen Suche nach einem neuen Verwalter ein kommissarischer Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer eingesetzt werden. Einzelheiten dazu finden Sie hier: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/kommissarischer-verwalter/
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3. Ihr Muster: So sieht ein Beschlussantrag zum Verwalterwechsel aus
Ein Muster für einen Beschlussantrag zum Verwalterwechsel lautet wie folgt (kursiv Geschriebenes bitte ändern bzw. auf den aktuellen Fall anpassen):
An die Hausverwaltung
Max Mustermann GmbH
Musterstraße 1
12345 Musterstadt
vorab per Telefax bzw. Email (fehlende Kontaktdaten bitte ergänzen)
Ergänzung der Tagesordnung der bald anstehenden ordentlichen Eigentümerversammlung der
WEG Beispielstraße 1 bis 7, 2345 Beispielburg
um weitere Tagesordnungspunkte / Beschlussanträge
Hiermit bitten wir als Verwaltungsbeirat der vorgenannten WEG die Hausverwaltung darum, die nachstehenden Tagesordnungspunkte mit auf die Tagesordnung – in der genannten Reihenfolge und mit dem genannten Wortlaut – zu nehmen:
TOP A Vorzeitige Abberufung der Hausverwaltung Max Mustermann GmbH
Die Eigentümerversammlung beschließt, die amtierende Hausverwaltung Max Mustermann, ansässig Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt, mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund, also wegen Nichtausführung von Gemeinschaftsbeschlüssen trotz wiederholter Fristsetzung und zuvor erfolgter Abmahnung, aus dem Verwalteramt abzuberufen.
TOP B Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags mit der Hausverwaltung Max Mustermann GmbH
Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwaltervertrag mit der amtierenden Hausverwaltung Max Mustermann, ansässig Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt, mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund, also wegen Nichtausführung von Gemeinschaftsbeschlüssen trotz wiederholter Fristsetzung und zuvor erfolgter Abmahnung, außerordentlich (fristlos) zu kündigen.
TOP C Bestellung eines kommissarischen Verwalters
Die Eigentümerversammlung beschließt, den Eigentümer Karl Kunstdorf, wohnhaft Beispielstraße 3 in 2345 Beispielburg, bis zur Bestellung eines neuen Verwalters zum kommissarischen Verwalter zu bestellen.
TOP D Abschluss des Verwaltervertrags mit dem kommissarischen Verwalter
Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden, damit zu beauftragen, mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag, der für den Zeitraum der kommissarischen Verwaltung gilt und von dem jeder Eigentümer mit diesem Einladungsschreiben eine Kopie erhalten hat, zu unterzeichnen.
Die Hausverwaltung wird darum gebeten, den Einladungsschreiben zur anstehenden ordentlichen Eigentümerversammlung jeweils eine Kopie des in der Anlage enthaltenen Verwaltervertrags für den kommissarischen Verwalter beizufügen.
Die Hausverwaltung wird ferner darum gebeten, die jeweiligen TOP bzw. Beschlussanträge erst nach den Tagesordnungspunkten
- Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr
- Genehmigung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr
- Beschluss über die Entlastung der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr
- Beschluss über die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans
aufzunehmen, damit diese Punkte zuvor abgeschlossen werden können.
Zur Begründung der Beschlussanträge wird ausgeführt zu
TOP A:
Die amtierende Hausverwaltung hat bekanntlich die auf der letzten außerordentlichen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zur Fassadensanierung noch nicht ausgeführt, obwohl sie dazu vom Verwaltungsbeirat zunächst schriftlich unter Fristsetzung aufgefordert wurde und – nachdem sie darauf nicht reagiert hat – vom Beirat unter einer Abmahnung erneut unter Fristsetzung bis vorgestern aufgefordert wurde. Geschehen ist immer noch nichts. Vielmehr drohen den Gebäuden der WEG aufgrund der mangelhaften Fassade schwerwiegende Substanzschäden. Bereits die nicht unverzügliche Ausführung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter bildet nach vorheriger Abmahnung im Wiederholungsfall einen wichtigen Grund zu dessen vorzeitiger Abberufung.
TOP B:
Die nicht unverzügliche Ausführung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter bildet nach vorheriger Abmahnung im Wiederholungsfall auch einen wichtigen Grund zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Verwaltervertrags.
TOP C:
Damit die WEG nach Ausscheiden der amtierenden Verwaltung weiterhin handlungsfähig bleibt, wird ein kommissarischer Verwalter eingesetzt. Zur Übernahme dieser Tätigkeit hat sich der Wohnungseigentümer und Steuerberater Karl Kunstdorf, wohnhaft Beispielstraße 3 in 2345 Beispielburg, bereit erklärt. Aufgrund der Gespräche der anderen Eigentümer mit dem Verwaltungsbeirat gilt als sicher, dass die Eigentümer die Bestellung von Herrn Kunstdorf als kommissarischen Verwalter beschließen werden.
TOP D:
Mit der Bestellung ist der Abschluss des Verwaltervertrags zu beschließen, wozu der Verwaltungsbeirat zu ermächtigen ist. Der Verwaltervertrag, insbesondere die Eckpunkte Laufzeit und Vergütung bzw. Aufwandsentschädigung, ist den Eigentümern bekannt, da er dem Einladungsschreiben zur anstehenden ordentlichen Eigentümerversammlung beizufügen ist.
Wir bitten um kurze schriftliche Bestätigung bis zum (Datum), dass die jeweiligen TOP in die Tagesordnung aufgenommen werden und dort erscheinen.
Mit freundlichen Grüßen
Datum / Unterschriften
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