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Die Bestellung eines WEG-Verwalters kann aus unterschiedlichen Gründen angefochten werden. Zu diesen Gründen gehören im Wesentlichen formelle Mängel bei der Bestellung, die Ungeeignetheit des Verwalters oder sonstige Umstände, die gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung sprechen. Soll die Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters durchgeführt werden, muss das grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Verkündung des Bestellungsbeschlusses erfolgen, und zwar mittels einer beim zuständigen Gericht einzureichenden Anfechtungsklage. Welche Spielregeln dabei gelten und wie die Anfechtung des WEG-Verwalters funktioniert, erfahren Sie in diesem Artikel.

1. Rechtswidrige Bestellung des WEG-Verwalters: Warum die Anfechtung erforderlich ist

Die Auswirkungen rechtswidriger Beschlüsse und damit einer rechtswidrigen Bestellung des Verwalters können nur dadurch verhindert werden, dass der Bestellungsbeschluss fristgerecht beim zuständigen Gericht angefochten wird. Das ist deswegen erforderlich, weil auch fehlerhafte oder rechtswidrige Beschlüsse für den Verwalter, die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Wohnungseigentümer bzw. deren Rechtsnachfolger verbindlich sind. Diese Verbindlichkeit wird nur dann aufgehoben, wenn der betreffende Beschluss durch das Gericht auf Antrag des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers rechtskräftig für ungültig erklärt wird, § 24 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Rechtssicherheit ist also gegenüber der Rechtmäßigkeit von Beschlüssen vorrangig.

2. Welche Beschlüsse über die Bestellung des WEG-Verwalters angefochten werden können

Mit der Anfechtungsklage nach § 46 WEG können sowohl Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung als auch schriftliche Beschlüsse im Umlaufverfahren angegriffen werden. Das gilt ebenso für sogenannte Negativbeschlüsse, die allerdings regelmäßig im Zusammenhang mit der Abberufung des Verwalters stehen (so etwa wenn ein Beschlussantrag über die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, der mehrheitlich abgelehnt wird).

Im Beschlussanfechtungsverfahren prüft das Gericht die gegen den Beschluss vom Antragsteller dargelegten Beanstandungen sowie die von Amts wegen zu beachtenden Mängel formeller Art (etwa Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung).

Ist ein Beschluss über die Bestellung des WEG-Verwalters nichtig (etwa weil ein einzelner Wohnungseigentümer damit beauftragt wird, den Verwalter auszusuchen und zu bestellen), ist ein Beschlussanfechtungsverfahren an sich nicht erforderlich. Vielmehr kann das Gericht die Nichtigkeit jederzeit auf Antrag feststellen. Da aber nicht immer ersichtlich ist, ob ein Anfechtungsgrund oder ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, sollte im Zweifel ein Anfechtungsverfahren durchgeführt werden.

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3. Aus welchen Gründen die Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters möglich ist

Die möglichen Gründe für eine Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters sind zahlreich. Dazu gehören etwa:

• Formelle Mängel im Zusammenhang mit der Beschlussfassung (etwa keine Mitteilung über die Verwalterbestellung in der Einladung zur Eigentümerversammlung)
• Unfähigkeit oder fachliche bzw. persönliche Ungeeignetheit des Verwalters (etwa wegen Verstoßes gegen seine Neutralitätspflicht)
• Nichtbeachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (etwa keine Einholung von mindestens drei Angeboten verschiedenen Hausverwaltungen bei der erstmaligen Bestellung des Verwalters)

Aus welchen Gründen ein WEG-Verwalter fachlich oder persönlich ungeeignet ist, können Sie hier nachlesen: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/weg-verwalter-ungeeignet/

Eine der Zusammenstellung der weiteren Fälle, in denen die Anfechtung des Beschlusses über die Verwalterbestellung möglich ist finden Sie hier: „Bestellung des WEG-Verwalters: In diesen Fällen kann der Beschluss angefochten werden“

Wird ein Bestellungsbeschlusses angefochten, stellen die Gerichte daran höhere Anforderungen als an die Anfechtung eines Beschlusses über die Abberufung des Verwalters. Der Grund dafür ist, dass bei der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter ist, während bei der Abberufung die Mehrheit gegen den Verwalter ist (vgl. dazu (Landgericht) LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13). Der Klageantrag auf Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters muss daher sehr genau und sorgfältig begründet werden.

4. Wer die Bestellung des WEG-Verwalters anfechten darf

Sowohl jeder Wohnungseigentümer als auch der WEG-Verwalter dürfen den Beschluss über dessen Bestellung anfechten. Die Beschwerdeberechtigung ergibt sich aus dem schützenswerten Interesse an der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Beim Verwalter ist die zusätzlich erforderliche rechtliche Beeinträchtigung als Voraussetzung für die Anfechtung dadurch gegeben, dass er selber in seiner Position betroffen ist.

Hat ein Eigentümer für die Bestellung des Verwalters gestimmt, darf er den Beschluss grundsätzlich trotzdem später anfechten. 

5. Wo und wie die Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters zu erfolgen hat

Die Anfechtung ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Geschäftsstelle beim zuständigen Amtsgericht einzureichen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Liegenschaft befindet, § 46 Nr. 4 WEG.

Wird die Anfechtung beim unzuständigen Gericht eingereicht, muss spätestens nach entsprechender Belehrung Verweisung an das zuständige Gericht beantragt werden.

Der Gegenstand der Anfechtung – also der Beschluss über die Bestellung des WEG-Verwalters – muss im Antrag der Anfechtungsklage hinreichend bestimmt sein. Die Begründung der Anfechtungsklage kann nachgereicht werden.

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6. Anfechtungsklage und Klagebegründung: Diese Fristen gelten

Angefochten werden kann der Bestellungsbeschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Entscheidend für den Beginn der Anfechtungsfrist ist bei einer Eigentümerversammlung die Verkündung des Beschlusses durch den Verwalter (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01). Im schriftlichen Umlaufverfahren beginnt die Frist, sobald alle Eigentümer vom Ergebnis der Beschlussfassung unterrichtet sind, etwa durch ein Rundschreiben des Verwalters.

Damit muss die Anfechtungsklage spätestens bis 24:00 Uhr am Folgemonat desselben Tages, an dem der Beschluss verkündet bzw. die Unterrichtung des Verwalters abgesendet wurde, bei Gericht eingegangen sein (etwa per Fax oder durch Einwurf in den Gerichtsbriefkasten). Fällt der Fristablauf auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verlängert sich die Frist bis 24:00 Uhr auf den darauf folgenden Werktag, § 193 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Ob der Wohnungseigentümer den Inhalt des Beschlusses kennt oder nicht, ist für die Fristberechnung belanglos. Notfalls muss sich der Eigentümer beim Verwalter darüber erkundigen.

Ist die Begründung der innerhalb der Ein-Monats-Frist eingereichten Anfechtungsklage noch nicht erfolgt, muss dies innerhalb von zwei Monaten geschehen, nachdem der Beschluss verkündet bzw. die Unterrichtung des Verwalters abgesendet wurde, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Nach Ablauf dieser Frist ein „Nachschieben“ von Gründen unzulässig.

Hat der anfechtende Wohnungseigentümer unverschuldet die Ein-Monats-Frist zur Klageeinreichung oder die Zwei-Monats-Frist zur Begründung versäumt (etwa wegen eines stationären Krankenhausaufenthaltes, kommt ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand in Betracht.

7. So wirkt sich die Anfechtung auf die Bestellung des WEG-Verwalters aus

Trotz der anhängigen Anfechtungsklage bleibt der Verwalter zunächst im Amt, da der Bestellungsbeschluss bis zu einer möglichen Ungültigkeitserklärung durch das Gericht schwebend wirksam ist. Dauert dem anfechtenden Wohnungseigentümer dies zu lange, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine einstweilige Anordnung auf Aussetzung der Vollziehung des Bestellungsbeschlusses beantragen.

Weist das Gericht die Anfechtungsklage ab, sind der Bestellungsbeschluss und damit die Bestellung des Verwalters wirksam. Gibt das Gericht dagegen der Klage statt, verliert der Verwalter rückwirkend sein Amt. Durch den rückwirkenden Wegfall des Verwalters werden jedoch nicht die von ihm seit der Anfechtung ausgeübten Tätigkeiten berührt. Diese sind bis zur Rechtskraft der vom Gericht festgestellten Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses als rechtens anzusehen. Bis zu diesem Zeitpunkt behält der Verwalter grundsätzlich auch seinen Vergütungsanspruch.