Bestellung des WEG-Verwalters: In diesen Fällen ist der Beschluss anfechtbar

Bestellung des WEG-Verwalters: In diesen Fällen ist der Beschluss anfechtbar

Wird ein WEG-Verwalter erstmals oder wiederholt bestellt, kann der Bestellungsbeschluss anfechtbar sein. Gerade Wohnungseigentümer, die mit der Bestellung des betreffenden Verwalters nicht einverstanden sind, suchen häufig nach Anfechtungsgründen. Umgekehrt ist die Mehrheit der Eigentümer, die sich für den Verwalter entschieden hat, an einer Anfechtung der Bestellung des WEG-Verwalters nicht interessiert und möchte Fehler von vornherein vermeiden. Es lohnt sich daher für beide Seiten, mit den Fällen vertraut zu machen, in denen der Beschluss über die Verwalterbestellung anfechtbar ist. Eine Darstellung der wesentlichsten Fälle finden Sie in diesem Artikel.

1. Formelle Beschlussmängel berechtigen zur Anfechtung

Ebenso wie bei anderen Beschlüssen berechtigen formelle Mängel beim Beschluss über die erstmalige oder wiederholte Bestellung des WEG-Verwalters zur Anfechtung. Typische Fälle von formellen Mängeln sind etwa die mangelnde Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung, die nicht eingehaltene Einberufungsfrist von mindestens zwei Wochen zur Einladung zu einer Eigentümerversammlung ohne besondere Dringlichkeit oder die Nichterwähnung der Verwalterwahl in der Einladung zur Eigentümerversammlung.

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Darüber hinaus soll ein formeller Mangel beim Bestellungsbeschluss vorliegen, wenn im Einladungsschreiben der Tagesordnungspunkt (TOP) „Neubestellung des Verwalters“ enthalten ist und ein anderer als der bisherige Verwalter gewählt wird, da die die Formulierung im TOP die anderweitige Wahl nicht ordnungsgemäß ankündigt (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10). Ob andere Gerichte diese Auffassung teilen, ist fraglich.

Ein formeller Fehler ist aber gegeben, wenn nicht mindestens drei Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen eingeholt werden, weil

  • ein neuer WEG-Verwalter bestellt werden soll oder
  • sich der Sachverhalt geändert hat, so dass statt der Wiederbestellung des derzeitigen WEG-Verwalters auch die Bestellung eines neuen Verwalters in Erwägung zu ziehen ist

Eine Änderung des Sachverhalts ist gegeben bei

  • mangelnde Effizienz des amtierenden WEG-Verwalters
  • Spannungen zwischen derzeitiger Verwaltung und Eigentümern
  • einem im Vergleich zu anderen Anbietern deutlich höhere Verwaltervergütung bei gleicher Leistung

Allein mit der Einholung von drei Konkurrenzangeboten ist es jedoch nicht getan. Die Wohnungseigentümer müssen auch ausreichend Gelegenheit erhalten, sich mit den Angeboten zu beschäftigen. Daher sind die eingeholten Angebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Eigentümer zu verschicken (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05). Geschieht das nicht, liegt ebenfalls ein formeller Fehler vor. Der Verwaltungsbeirat darf aber eine Vorauswahl treffen und entscheiden, welche Bewerber ihm am geeignetsten erscheinen und daher zur Vorstellung in die Eigentümerversammlung eingeladen werden.

Soll dagegen der amtierende Verwalter wiederbestellt werden und liegt keine Änderung des Sachverhalts vor, brauchen keine drei Konkurrenzangebote eingeholt zu werden.

2. Hier fehlt die materielle Rechtmäßigkeit: Anfechtung möglich

Bei der erstmaligen oder wiederholten Bestellung des WEG-Verwalters ist vor allem die materielle Rechtmäßigkeit des Bestellungsbeschlusses von Bedeutung. Die materielle Rechtmäßigkeit besagt im Wesentlichen, dass der Bestellungsbeschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Das ist regelmäßig nicht gegeben, wenn ein wichtiger Grund vorhanden ist, der sogar zu einer vorzeitigen außerordentliche Abberufung des Verwalters führen würde (Bayerisches Oberstes Landesgericht, (BayObLG), Beschluss vom 20.03.2001, Az.: 2 Z BR 101/00).

In der Praxis spielen speziell die folgenden Punkte bei der materiellen Rechtmäßigkeit des Bestellungsbeschlusses eine große Rolle:

2.1. Eckpunkte des Verwaltervertrags nicht beschlossen 

Wohnungseigentümer sollen wissen, was finanziell auf sie zukommt, wenn der Verwalter erstmals und wiederholt bestellt wird. Daher ist der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nur gewahrt, wenn in derselben Eigentümerversammlung neben der Bestellung auch über die Eckpunkte des Verwaltervertrags beschlossen wird. Dazu gehören die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).

In der Wohnungseigentümerversammlung muss also nicht nur ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters gefasst werden, sondern es ist zusätzlich in einem anderen TOP in derselben Eigentümerversammlung ein Beschluss über den Verwaltervertrag bzw. zumindest über dessen Eckdaten erforderlich. Fehlt der Beschluss zumindest über die Eckdaten des Verwaltervertrags, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar. Das gilt insbesondere dann, wenn auf der Eigentümerversammlung der Verwalter gewählt wird und der Verwaltungsbeirat auf dieser Eigentümerversammlung zugleich ohne jede Einschränkung den Auftrag erhält, anschließend den Verwaltervertrag auszuarbeiten und mit dem Verwalter abzuschließen.

2.2. Entfernung zur Liegenschaft zu groß

Ist die Entfernung zwischen Sitz der WEG-Verwaltung und der Liegenschaft zu groß, kann das dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. So ist etwa die Entfernung vom Sitz der Verwaltung in München zur Wohnungseigentumsanlage in Düsseldorf zu groß (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.1989, Az.: 3 Wx 499/89). Dagegen ist eine Entfernung von rund 60 km rechtens, sofern die Wohnungseigentümer auch der Qualifikation des Verwalters vertrauen (Landgericht (LG) Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014, Az.: 9 S 70/13).

Spätestens ab einer Entfernung von 100 bis 200 km dürfte die Bestellung des WEG-Verwalters allerdings anfechtbar sein, sofern nicht besondere Gründe wie etwa eine besondere Vertrauensperson am Ort der Liegenschaft gegeben sind.

2.3. Finanzielle Ausstattung fehlt

Ohne die erforderlichen finanziellen Mittel und ohne ausreichende Sicherheiten ist es nicht möglich, ein Unternehmen zum WEG-Verwalter zu bestellen (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 11 S 41/15). Bestehen Zweifel an der Liquidität der Hausverwaltung, muss eine Verwalterbestellung so lange zurückgestellt werden, bis die Bonität geprüft wurde (BGH, Urteil vom 22.06.20112, Az.: V ZR 190/11).

Davon betroffen sind in erster Linie Gesellschaftsformen, bei denen aufgrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im Haftungsfall keine Inanspruchnahme möglich ist oder als unsicher erscheint (etwa eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft – „Ein-Euro-GmbH“, deren Verwalterbestellung möglich ist). Wird ein solches Unternehmen trotzdem als Verwalter bestellt, ist eine Anfechtung möglich.

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2.4. „Stellvertreterwahl“ unzulässig

Mehrere Personen können grundsätzlich nicht zum WEG-Verwalter bestellt werden. Eine Ausnahme ist aber im Einzelfall im Hinblick auf die Bestellung des (Haupt-)Verwalters möglich, wenn zugleich ein Verwalter und dessen Stellvertreter bestellt werden (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 15.03.2016, Az.: 1 W 79/16).

2.5. Verwaltervergütung zu teuer

Ist die Vergütung des WEG-Verwalters zu hoch, widerspricht das dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und bildet einen Grund zur Anfechtung seiner Bestellung. Neben völlig überzogenen Preisen kann das auch der Fall sein, wenn deutlich günstigere Konkurrenzangebote nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Die Grenze kann hier etwa bei 40 bis 45% gezogen werden.

Wird also ein Verwalter bestellt, der circa 40% teurer als die Konkurrenz ist, müssen dafür sachliche Gründe vorliegen (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07). Das gilt ebenso bei einem Unterschied von rund 45% (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014, Az.: 55 S 302/12).

2.6. Ungeeignetheit des Verwalters

Wird ein unfähiger bzw. fachlich oder persönlich ungeeigneter WEG-Verwalter bestellt, ist das anfechtbar. Typische Fälle der Ungeeignetheit sind etwa der Verstoß gegen gesetzliche bzw. vertragliche Pflichten oder gegen die Neutralitätspflicht. Einzelheiten dazu erfahren Sie hier: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/weg-verwalter-ungeeignet/

3. Wenn der Beschluss über die Bestellung des WEG-Verwalters anfechtbar ist

Bei Ungeeignetheit des WEG-Verwalters kann der Bestellungsbeschluss durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats angefochten werden. Erforderlich ist dazu eine Anfechtungsklage, die bei Gericht einzureichen ist, § 46 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wie das Anfechtungsverfahren im Einzelnen von statten geht, können Sie hier nachlesen: „Bestellung des WEG-Verwalters: So funktioniert die Anfechtung“.

Die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses muss sorgfältiger begründet werden als ein Abberufungsbeschluss. Hintergrund ist, dass bei der Bestellung ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter ist, während bei der Abberufung die Mehrheit sich gegen den Verwalter ausspricht.

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