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Die Eigentümerversammlung ist – neben einem meistens bestellten Verwalter und einem nicht immer eingesetzten Verwaltungsbeirat – das wesentlichste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung werden durch Beschlüsse alle bedeutsamen Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum getroffen, Das betrifft insbesondere Fragen der Verwaltung, der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Regelungen über die Nutzung. An der Eigentümerversammlung nehmen – wie der Name bereits sagt – die Wohnungseigentümer teil. In der Praxis stellt sich aber häufig die Frage, wer sonst noch an der Versammlung teilnehmen darf, etwa zur Vertretung, Begleitung oder Beratung. Die Antwort erfahren Sie hier.

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1. Wer teilnehmen darf: Gemeinschaftsordnung ist maßgeblich

Wer an der Eigentümerversammlung teilnehmen darf, ergibt sich in vielen Fällen aus der Gemeinschaftsordnung. Regelt diese, dass

• bestimmte Begleit- und Beratungspersonen teilnahmeberechtigt oder ausgeschlossen sind, ist dies maßgeblich
• nur ein bestimmter Personenkreis (etwa Verwalter, anderer Eigentümer und Ehegatte) die Teilnahmeberechtigung besitzt, dürfen auch nur diese Personen teilnehmen

Sind dagegen in der Gemeinschaftsordnung keine Regelungen zur Teilnahmeberechtigung an der Eigentümerversammlung enthalten, gelten für die Teilnahme die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

2. Das sagt das Wohnungseigentumsgesetz zur Teilnahme

Nach § 23 Abs. 1 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung geregelt. Damit ist auch gesagt, dass die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Diese Nichtöffentlichkeit bezweckt, dass die Versammlung von fremden Einflüssen frei bleibt und außenstehende dritte Personen die Meinungsbildung nicht beeinflussen können (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 29.01.1993, Az.: V ZB 24/92).

Einzelnen Wohnungseigentümern steht daher grundsätzlich kein Anspruch darauf zu, dass begleitende oder beratende Personen an der Eigentümerversammlung teilnehmen können.

3. Rechtsprechung: Welche Personen in Ausnahmefällen teilnehmen dürfen

Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer bei einem berechtigten Interesse verlangen, dass die Begleitung und / oder Beratung durch eine außenstehende dritte Person erfolgt. Zum einen kann ein solches berechtigtes Interesse durch die Person des Eigentümers begründet sein, etwa bei körperlichen Einschränkungen oder mangelndem Verständnis der deutschen Sprache. Zum anderen ist es möglich, dass aufgrund der Schwierigkeit der Tagesordnungspunkte ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines externen Beraters besteht.

3.1  Begleitende Personen

Über die Gestattung der Teilnahme von Gästen bzw. außenstehenden dritten Personen an der Eigentümerversammlung ist kein Mehrheitsbeschluss möglich. Denn jedem Wohnungseigentümer steht ein individuelles Recht auf Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu. Lediglich dann, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit der Gäste einverstanden sind,  dürfen diese an der Versammlung teilnehmen.

Eine Ausnahme besteht für Personen mit körperlichen Einschränkungen wie etwa aufgrund Schwerhörigkeit, Gebrechlichkeit, hohem Alter oder mangelndem Verständnis der deutschen Sprache. So hat etwa ein Wohnungseigentümer mit eingeschränkter Beherrschung der deutschen Sprache das Recht, in der Versammlung einen Dolmetscher hinzuzuziehen. Wird ihm das zu Unrecht verweigert, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Eigentümer ohne Dolmetscher nicht an der Willensbildung der Eigentümer teilnehmen konnte (Amtsgericht (AG) Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012, Az.: 92 C 217/11).

3.2  Beratende Personen

Für die Teilnahme von einen einzelnen Eigentümer beratenden externen Personen wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder sonstige Fachkundige gilt Folgendes:

• Die Teilnahme solcher Berater ist unzulässig, wenn deren Anwesenheit durch einen zuvor eingeholten Rat hätte ersetzt werden können
• Der Berater ist nur für den Rat an den Wohnungseigentümer, nicht aber an Eigentümergemeinschaft zuständig. Insoweit beinhaltet das Teilnahmerecht für den Berater kein Rederecht. Möchte der Berater aktiv an der Eigentümerversammlung teilnehmen, kann das einen Grund für die Versagung der Teilnahme sein
• Soweit die Beratung nur zu einem bestimmten Beschlussantrag begehrt wird, sollte der Berater auch nur zu diesem Tagesordnungspunkt anwesend Dabei kann dem Eigentümer auch zugemutet werden, sich an den Berater außerhalb des Versammlungsraums zu wenden
• Die Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft untereinander rechtfertigt ebenso wenig die Teilnahme eines externen Beraters wie der Umstand, dass in der Vergangenheit regelmäßig auf der Versammlung ergangene Beschlüsse anschließend gerichtlich angefochten wurden (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 10.04.1887, Az.: 2 ZBR 125/96)

Ist jedoch Gegenstand der Versammlung ein gegen einen Eigentümer gerichtetes Verfahren auf Entzug des Wohnungseigentums nach § 18 WEG, hat dieser Anspruch auf Zulassung eines externen Beraters zur Eigentümerversammlung (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 06.08.2007, Az.: 16 Wx 106/07).

Die Hinzuziehung eines externen Beraters wie etwa eines Architekten oder Rechtsanwalts zur Versammlung kann aber auch im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer stehen. Die Berater können bei der Behandlung des entsprechenden Tagesordnungspunkts an der Versammlung teilnehmen, sofern die Mehrheit der anwesenden Eigentümer damit einverstanden ist. Dazu sollte der Versammlungsleiter bzw. Verwalter durch einen Antrag zur Geschäftsordnung darüber abstimmen lassen, ob die Eigentümer der Teilnahme des Beraters zustimmen.

Demgegenüber kann sich die Hausverwaltung nicht ohne weiteres bei der Eigentümerversammlung von einem Dritten wie etwa einem Rechtsanwalt vertreten lassen oder „ihren“ Steuerberater zur Erläuterung der Jahresabrechnung hinzuziehen. Lässt sich der Verwalter trotzdem durch einen Anwalt vertreten, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse keine Nichtbeschlüsse. Ob die Beschlüsse vom Gericht nach Anfechtung für unwirksam erklärt werden können, ist jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn sich die Versammlungsleiter durch den Vertreter auf das Beschlussergebnis nicht ausgewirkt haben kann (OLG München, Beschluss vom 07.06.2005, Az.: 32 Wx 032/05). Zieht der Verwalter „seinen“ Steuerberater hinzu und bestätigt dieser die Richtigkeit der Jahresabrechnung, ist der Beschluss über die Abrechnung anfechtbar, wenn der Antrag über die Hinzuziehung zur Geschäftsordnung fehlerhaft ist und sich die Teilnahme des Steuerberaters auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben kann (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010, Az.: 11 S 70/09).

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4. Vertretung: Diese Regeln gelten

Ist ein Wohnungseigentümer an der Teilnahme der Eigentümerversammlung verhindert, kann er sich grundsätzlich durch jede beliebige Person in der Versammlung vertreten lassen. Generell ist eine schriftliche Vollmacht sinnvoll. Der vertretene Eigentümer darf dann aber selber nicht an der Versammlung teilnehmen. Allerdings sind auch hier die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Ist danach nur ein bestimmter Personenkreis zur Vertretung ermächtigt, ist ein nicht zu diesem Personenkreis gehörender Bevollmächtigter weder teilnahme- noch stimmberechtigt. Besteht etwa in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung, dass sich ein Eigentümer in der Versammlung nur durch seinen Ehegatten, einen Familienangehörigen oder einen anderen Eigentümer vertreten lassen kann, kann der Verwalter nicht bevollmächtigt werden (LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2016, Az.: 318 S 51/16).

Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, dass die Vertretung in der Eigentümerversammlung nur durch den Verwalter, den Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer erfolgen darf. Sind sowohl der Eigentümer als auch seine Ehefrauschwerbehindert, ist der neue Verwalter nur vorläufig bestellt und bestehen Spannungen zwischen den Eigentümern, kann die Vertretung durch einen Rechtsanwalt in der Versammlung trotz der anderslautenden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung zulässig sein. Wird der Anwalt dann von der Teilnahme ausgeschlossen, sind die auf der Versammlung ergangenen Beschlüsse anfechtbar, da es bei einer Teilnahme des Anwalts zu einer anderen Meinungsbildung hätte kommen können (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.1998, Az.: 3 Wx 332/98).

Eine weitere Ausnahme gilt beim Lebensgefährten. Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft soll einem in der Gemeinschaftsordnung genannten Ehegatten gleichstehen, wenn die Lebensgemeinschaft unstreitig und auf Dauer angelegt ist sowie die Verfestigung der Gemeinschaft etwa durch gemeinsame Kinder nach außen dokumentiert wird (OLG Köln, Beschluss vom 08.12.2003, Az.: 16 Wx 200/03).

5. Von A bis Z: Wer in die Eigentümerversammlung darf

 Folgende Personen dürfen an der Eigentümerversammlung teilnehmen:

• Begleitende oder beratende Personen, sofern
  • das eine Vereinbarung, insbesondere die Gemeinschaftsordnung, gestattet
  • ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes und die Interessen der anderen Wohnungseigentümer überwiegendes Interesse hat, etwa wegen körperlichen Einschränkungen wie beispielsweise Schwerhörigkeit, Gebrechlichkeit, hohem Alter oder eine rechtliche bzw. bautechnische Schwierigkeit des Beschlussgegenstandes oder aber mangelndem Verständnis der deutschen Sprache
  • der Berater im Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer diese alle in der Versammlung beraten soll
  • Gäste, sofern alle Eigentümer mit deren Teilnahme einverstanden sind

Nicht ausreichend ist die bloße Zerstrittenheit der Eigentümergemeinschaft.

• Betreuer, der stets neben dem Wohnungseigentümer einzuladen ist, wenn Betreuungsbereiche wie die Vermögensorge gerichtlich angeordnet sind

• Erbe, vorweggenommene Erbfolge von bzw. bei Wohnungseigentum, wobei der Erbe auch beim Wohnungseigentum in alle Rechte und Pflichten des Erblassers eintritt. Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird häufig eine Eigentumswohnung auf die Kinder übertragen,während der Nießbrauch beim Übertragenden verbleibt. Folge daraus ist, dass der Übertragende nicht mehr an der Eigentümerversammlung teilnahmeberechtigt ist, sondern das Kind, auf das die Wohnung übertragen wurde. Auch ein etwaiges Amt als Beiratsmitglied endet dann für den Übertragenden, was in der Praxis häufig nicht bemerkt

• Erwerber einer Eigentumswohnung, sofern er von noch im Grundbuch eingetragenen Veräußerer zur Teilnahme ermächtigt ist 

• Insolvenzverwalter, wobei auch der Wohnungseigentümer eingeladen werden sollte. Der Insolvenzverwalter ist aber nicht mehrteilnahmeberechtigt, wenn er die Eigentumswohnung aus der Insolvenzmasse freigegeben hat

• Kapital- oder Handelsgesellschaft, Verein, in Form dessen vertretungsberechtigten Organs (Geschäftsführer bzw. Vorstand) 

• Miteigentümer der Eigentumswohnung, wobei sämtliche Miteigentümer gesondert einzuladen sind 

• Nachlassverwalter / Testamentsvollstrecker, der stets neben dem Wohnungseigentümer einzuladen ist, wobei der Nachlassverwalter bzw. Testamentsvollstrecker das Stimmrecht für den Erben ausübt, während der Erbe Antrags- und Rederechte hat

• Schein- oder Bucheigentümer, also derjenige, der Eigentümer sein soll, dies aber tatsächlich nicht ist. Ist dem Verwalter der tatsächliche Eigentümer bekannt, hat er diesen einzuladen. Ansonsten gilt die Vermutungswirkung nach § 891 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der im Grundbuch Eingetragene auch der wahre Eigentümer ist

• Vertreter, schriftlich bevollmächtigter, sofern dieser nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung teilnehmen darf. Der vertretene Eigentümer darf dann nicht in der Versammlung zugegen sein. Ist nach der Gemeinschaftsordnung die Vertretung durch den Ehegatten zulässig, gilt das auch für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, wenn die Lebensgemeinschaft dauerhaft verfestigt ist

• Verwalter einschließlich seiner Mitarbeiter, insbesondere wenn sie für bestimmte Bereiche wie etwa die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig sind

• Verwaltungsbeirat, der ohnehin bereits in seiner Eigenschaft als Eigentümer geladen wird. Ist ein Beiratsmitglied kein Eigentümer, ist es teilnahmeberechtigt, soweit sein Aufgabenbereich betroffen ist (OLG Hamm, Beschluss, vom 27.09.2006, Az.: 15 W 98/06)

• Wohnungseigentümer, aktueller, sofern er im Grundbuch eingetragen ist. Sollte in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten sein, wonach sich mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug befindliche Eigentümer von der Versammlungsteilnahme ausgeschlossen sind oder deren Stimmrecht bis zum Forderungsausgleich ruht, ist diese Regelung nichtig (BGH, Urteil vom 10.12.2010, Az.: V ZR 60/10)

• Wohnungseigentümer, minderjähriger oder nicht geschäftsfähiger, wobei neben diesem stets seine gesetzlichen Vertreter (Eltern, Vormund bzw. Betreuer) einzuladen sind
• Wohnungseigentümer, werdender, also der insbesondere vom Bauträger kaufende Ersterwerber, sofern inzwischen zumindest eine werdende bzw. faktische Eigentümergemeinschaft entstanden ist
• Zwangsverwalter, der stets neben dem Wohnungseigentümer einzuladen ist, wobei der Zwangsverwalter für den Eigentümer das Stimmrecht in sämtlichen Bereichen der finanziellen Verwaltung ausübt. Dem Eigentümer verbleibt das Stimmrecht in den Bereichen, die nicht mit einer Kostentragungspflicht verbunden sind

6. Versammlungsleiter kann unbefugte Teilnehmer ausschließen

Dem Verwalter bzw. Versammlungsleiter steht während der Eigentümerversammlung das Hausrecht zu. Aufgrund der Nichtöffentlichkeit der Versammlung ist er berechtigt, nicht der Eigentümergemeinschaft zugehörige Personen des Versammlungsraums zu verweisen. Das sollte auch bereits deswegen geschehen, weil ansonsten die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse später mit dem Argument angefochten werden können, an der Versammlung hätten unbefugt außenstehende dritte Personen teilgenommen.

Sollten externe Personen der Versammlung beiwohnen, kann sich der Verwalter bzw. Versammlungsleiter durch einen Antrag zur Geschäftsordnung so absichern, dass die Eigentümer über die Versammlungsteilnahme dieser Personen abstimmen.