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Nicht jeder Wohnungseigentümer, der einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, bewohnt sein Sondereigentum (Eigentumswohnung) selber. Vielmehr haben zahlreiche Sondereigentümer ihre Eigentumswohnung vermietet und müssen sich daher um das Mietverhältnis sowie – bei Auszug ihrer Mieter – um dessen Abwicklung einschließlich einer Neuvermietung kümmern. Diese Aufgaben werden häufig einer Hausverwaltung übertragen. Dabei kann es aus den unterschiedlichsten Gründen vorkommen, dass ein Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag kündigen möchte. Wie dabei vorzugehen ist und worin die Unterschiede zwischen einer fristlosen außerordentlichen sowie einer fristgemäßen ordentlichen Kündigung liegen, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Das sind die Unterschiede zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentums-Verwaltung

Während der WEG-Verwalter ausschließlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer zuständig ist, betreut der Sondereigentums-Verwalter nur das Sondereigentum – also die Eigentumswohnung – eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Tätigkeit des Sondereigentums-Verwalters ist also mit der Aufgabe eines Miet-Verwalters zu vergleichen, der etwa für die Betreuung eines Miethauses eingesetzt wird. Dabei wird der WEG-Verwaltervertrag mit allen Wohnungseigentümern geschlossen, während der Sondereigentums-Verwaltervertrag nur mit dem Sondereigentümer vereinbart wird.

Die Pflichten des Sondereigentums-Verwalters ergeben sich aus dem Verwaltervertrag zwischen ihm und dem Sondereigentümer. Dabei müssen der WEG-Verwalter und der Sondereigentums-Verwalter nicht identisch sein. Zwar ist es sinnvoll, wenn der WEG-Verwalter auch aufgrund eines separaten Verwaltervertrags mit der Betreuung des Sondereigentums beauftragt wird, weil er sich mit dem gesamten Objekt auskennt. Erforderlich ist dies aber nicht. Vielmehr kann auch jede andere Hausverwaltung für die Betreuung des Sondereigentums eingesetzt werden.

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II. Wann der Verwaltervertrag für die Eigentumswohnung gekündigt werden kann

Wann der Hausverwaltung gekündigt werden kann, hängt davon ab, ob eine fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist oder eine fristgemäße ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist erfolgen soll.

In der Praxis werden Verträge über die Sondereigentums-Verwaltung als Geschäftsbesorgungsverträge nach § 635 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) meistens über ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich um ein weiteres Jahr, sofern der Vertrag drei Monate vor Vertragsende nicht gekündigt wird. Daneben besteht das Recht zur fristlosen außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.

In jedem Fall sollte vor einer Kündigung der Verwaltervertrag überprüft werden. Es können auch längere Laufzeiten als ein Jahr, andere Kündigungszeitpunkte (etwa zum Quartalsende) oder andere Kündigungsfristen (etwa sechs Wochen) vereinbart worden sein.

1. Fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Soll der Hausverwaltung fristlos außerordentlich gekündigt werden, setzt dies das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus. Wichtige Gründe sind etwa gegen den Sondereigentümer gerichtete Straftaten (beispielsweise Veruntreuung der ihm zustehenden Gelder oder Beleidigungen), erhebliche Verletzungen der Pflichten aus dem Verwaltervertrag (beispielsweise wiederholte Nichterstellung der Betriebskostenabrechnung) oder grundsätzlich auch die Insolvenz des Verwalters. Der wichtige Grund muss also von erheblichem Gewicht sein, bloße Bagatellverstöße gegen die Pflichten aus dem Verwaltervertrag reichen nicht aus.

Die fristlose außerordentliche Kündigung muss dem Sondereigentums-Verwalter innerhalb von zwei Wochen zugehen, nachdem der Wohnungseigentümer Kenntnis vom Kündigungsgrund hatte, § 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB. Entscheidend ist, dass die Kündigung spätestens am letzten Tag der Zwei-Wochen-Frist beim Verwalter ist.

Eine Angabe der Kündigungsgründe ist nicht erforderlich. Verlangt der Sondereigentums-Verwalter jedoch die Mitteilung der Kündigungsgründe, müssen diese ihm unverzüglich mitgeteilt werden, vgl. § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB.

2. Fristgemäße ordentliche Kündigung 

Liegt kein wichtiger Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung vor und soll der Verwaltervertrag trotzdem beendet werden, ist er fristgemäß ordentlich zu kündigen. Dazu muss die aus dem Verwaltervertrag ersichtliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Ist nach dem Verwaltervertrag etwa eine fristgemäße ordentliche Kündigung von drei Monaten zum Jahresende vorgesehen, muss die Kündigung vor Beginn der Kündigungsfrist beim Sondereigentums-Verwalter eingegangen sein (also hier bis zum 30.09.).

III. Wie der Verwaltervertrag für die Eigentumswohnung gekündigt werden muss

Verstößt der Sondereigentums-Verwalter gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, sollte er grundsätzlich zunächst abgemahnt und unter Fristsetzung aufgefordert werden, die meist in einem Versäumnis liegende Pflichtverletzung abzustellen und die unterlassene Handlung nachzuholen. Zugleich ist dem Verwalter für den Fall, dass er die versäumte Handlung nicht innerhalb der gesetzten Frist nachholt, die fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags anzudrohen. Kommt es zur fristlosen außerordentlichen Kündigung, kann zu deren Begründung auf die Abmahnung verwiesen werden.

Keine vorherige Abmahnung ist erforderlich, wenn der Verwalter

• sich ernsthaft und endgültig weigert, die versäumte Handlung nachzuholen
• Straftaten gegen den Sondereigentümer begeht
• in die Insolvenz geht

Demgegenüber bestehen bei der fristgemäßen ordentlichen Kündigung des Sondereigentumsverwalter-Vertrags keine Besonderheiten.

Aus den Verwalterverträgen ergibt sich meistens, dass die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, was aus Beweisgründen ohnehin in dieser Form erfolgen sollte. Der Verwaltervertrag ist aber daraufhin zu überprüfen, ob weitere Formerfordernisse (etwa Kündigung per Einschreiben) einzuhalten sind. 

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IV. Ihre Muster-Vorlage: Kündigung der Sondereigentumsverwaltung