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Elegante Hochglanzprospekte mit Fotos von einer gepflegten Wohnanlage, in der Eigentumswohnungen zum Verkauf stehen – verbunden mit einer fünfjährigen Mietgarantie oder ähnliches, die die Finanzierung der Wohnung einschließlich des Hausgeldes größtenteils abdeckt. Es verwundert daher nicht, dass sich häufig Käufer für eine solche Kapitalanlage finden, die weder einen Fuß in die Wohnung gesetzt noch jemals die Wohnanlage besichtigt haben. Das böse Erwachen folgt dann, wenn sich das gesamte Objekt als Schrottimmobilie erweist, keine Instandhaltungsrücklage existiert und die Verwaltung pleite ist. Was ein guter WEG-Verwalter noch retten kann, lesen Sie hier.

I. Die Ausgangslage: Viel Geld für unseriöse Unternehmer durch Schrottimmobilien

Leider hat sich die folgende, vereinfacht dargestellte Masche unseriöser Unternehmer unter Kapitalanlegern immer noch viel zu wenig herumgesprochen: Ein oder mehrere Unternehmer erwerben preisgünstig ein meist älteres Mietshaus mit diversen Mängeln. Anschließend werden im Objekt einige notwenige Arbeiten verrichtet und die Immobilie „aufgehübscht“, in dem Verschönerungsarbeiten verrichtet werden. Diese sollen vor allem billig sein, eine fachgerechte Ausführung interessiert nicht. Die meist nicht gute Mieterstruktur, die diverse Mängel reklamiert, wird ständig vertröstet. Schließlich finden am Objekt für jedermann sichtbar ständig Arbeiten statt, so dass auch die Behebung der Mängel nur eine Frage der Zeit zu sein scheint.

Währenddessen erfolgt eine Teilungserklärung, wodurch aus dem Mietshaus ein Objekt mit zahlreichen Eigentumswohnungen wird, die zum Verkauf stehen. Dieser wird durch Hochglanzprospekte, in denen möglichst vorteilhafte Fotos des Objekts enthalten sind, kräftig angekurbelt. Durch die Gründung eines Mietpools, in dem alle Mieteinnahmen fließen, wird den Interessenten eine Mietgarantie für mehrere Jahre eingeräumt. Damit haben Käufer, deren Eigentumswohnung leer steht, keinen Mietausfall. Der Mietpool wird einer Verwaltungsgesellschaft übertragen, die auch für den Verkauf oder die Vermittlung der Eigentumswohnungen zuständig ist.

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Nachdem die Eigentumswohnungen verkauft sind und das Modell über eine gewisse Zeit funktioniert, ist die Verwaltungsgesellschaft – spätestens vor Ablauf der Mietgarantie – plötzlich pleite bzw. verschwunden. Die oft repräsentativen Räume der Verwaltung stehen leer. Die Taschen der dubiosen Unternehmer, die die Eigentumswohnungen insgesamt zum zwei- bis dreifachen ihrer eigenen Kosten verkauft haben und die Pleite der Verwaltungsgesellschaft vorher einkalkuliert hatten, sind dagegen gut gefüllt.

II. Die Situation der Eigentümer: Finanzielle Verluste bis zum wirtschaftlichen Ruin möglich

Die Situation der Wohnungseigentümer, die erst durch ausbleibende Einnahmen aus dem Mietpool von der Pleite bzw. dem Verschwinden der Verwaltungs-GmbH erfahren, ist fatal. Vielfach geschäftlich unerfahren, hatten sie die Eigentumswohnung aufgrund der angeblich günstigen Konditionen als Altersvorsorge erworben. Der erste persönliche Besuch ihrer Kapitalanlage führt meist zu einem erheblichen Schock. Zahlreiche Mängel am Objekt, nicht fachgerechte Arbeiten mit der Folge von massiver Schimmelbildung in den Eigentumswohnungen und erheblicher Instandsetzungsbedarf sind keine Seltenheit.

Auf die erste Überlegung, die Eigentumswohnung zu verkaufen, folgt schnell die große Ernüchterung. Wenn überhaupt, lässt sich allenfalls ein Erlös von vielleicht einem Drittel des selber gezahlten Kaufpreises erzielen. Zu groß sind die Mängel und darüber hinaus schreckt die regelmäßig fehlende Instandhaltungsrücklage die Interessenten ab.

Hinzu kommt, dass die ersten Mieter die Mietzahlungen aufgrund der vorhandenen Mängel kürzen. Wohnungseigentümer, die selber keine Vermögensrücklage haben und sich zur Finanzierung des Objekts auf die Mietgarantie bzw. Mieteinnahmen verlassen haben, stehen damit möglicherweise vor dem wirtschaftlichen Ruin.

III. Was ein guter WEG-Verwalter noch retten kann

In den meisten Fällen bleibt den Wohnungseigentümern als einzige Möglichkeit, das Objekt zu behalten sowie nach und nach zu sanieren. Das setzt aber einen engagierten WEG-Verwalter voraus, der den Eigentümern hilft, aus der verfahrenen Situation herauszukommen.

1. Einrichtung eines Verwaltungsbeirats: Unterstützung für Verwalter und Eigentümer

Bei der Suche nach einem Verwalter wird die Situation der Eigentümergemeinschaft zur Sprache gekommen sein. Gute Kandidaten werden hierbei empfohlen haben, auf der Eigentümerversammlung zur Abwahl des bisherigen und Bestellung eines neuen Verwalters zugleich einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Der Beirat, der aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht, hat unter anderem den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, § 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gerade angesichts der Situation der Eigentümergemeinschaft ist die Unterstützung durch den Beirat, der etwa Angebote für Sanierungsmaßnahmen einholen kann, für den Verwalter, aber auch für die anderen Eigentümer als Bindeglied zur Verwaltung hilfreich.

2. Begehung und Dokumentation: Erste Bestandsaufnahme

Unmittelbar nach seiner Wahl, also möglichst am nächsten Tag, sollte der neue Verwalter eine Begehung der Wohnanlage durchführen. Dabei sind insbesondere der Zustand des Objekts und dessen Einrichtungen zu überprüfen, die Durchführung von Wartungen zu kontrollieren und mögliche Gefahrenherde zu erfassen. Ein guter Verwalter verfügt dazu über einschlägige Checklisten. Die erste Bestandsaufnahme sowie erforderliche Maßnahmen sollte der Verwalter schriftlich erfassen, also dokumentieren.

Soweit möglich, sollte der Verwalter bei der Begehung auch die Mängel im Sondereigentum (Eigentumswohnungen) besichtigen. Denn der Verwalter ist verpflichtet, solchen Schäden nachzugehen, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben können.

Sinnvoll ist es, gerade bei der ersten Begehung den Verwaltungsbeirat hinzu zu bitten. Abgesehen davon, dass acht Augen mehr als zwei sehen, kann der Beirat auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Eigentümer vom Zustand des Objekts informieren bzw. den Bericht des Verwalters bestätigen.

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3. Durchsicht / Beschaffung der Verwaltungsunterlagen: Welche Maßnahmen dringend sind

Falls noch nicht geschehen, hat der neue Verwalter unter Vorlage seiner Verwaltervollmacht bei einem Geldinstitut offene Fremdgeldkonten für die Eigentümergemeinschaft einzurichten und den Eigentümern bekannt zu geben, damit der Eingang der Hausgelder gewährleistet ist.

Hinsichtlich der laufenden Zahlungen ist abzuklären, was wohin zu zahlen ist und welche Rückstände bestehen. Das gilt für Versorgungsunternehmen, Versicherungen, dem Hausmeister, Handwerkern, Dienstleistern und sonstigen Vertragspartnern der Eigentümergemeinschaft. Notfalls sind bis zur außerordentlichen Eigentümerversammlung bzw. einer dort beschlossenen Sonderumlage Stundungsvereinbarungen zu schließen.

Soweit überhaupt Verwaltungsunterlagen vorhanden sind, müssen diese gesichtet werden. Ist die vorherige Verwaltungsgesellschaft noch greifbar, ist zu prüfen, inwieweit fehlende Unterlagen dort – notfalls im Wege einer Herausgabeklage – beschafft werden können.

4. Außerordentliche Eigentümerversammlung: Beschlüsse über das weitere Vorgehen

Nach der Begehung und der Sichtung der Verwaltungsunterlagen hat der neue Verwalter schnellstmöglich eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Wohnungseigentümer über den aktuellen Stand zu informieren und das weitere Vorgehen beschließen zu lassen.

a. Information der Eigentümer und Sanierungsplan

Auf der Versammlung hat der neue Verwalter die Eigentümer vor allem über die Begehung und den dabei festgestellten erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und Wartungen zu unterrichten. Dabei sollte ein Sanierungsplan vorgelegt werden, in dem speziell die dringendsten Maßnahmen aufgeführt sind. Dazu gehören in erster Linie die Beseitigung möglicher Gefahrenherde und dringend erforderliche Instandsetzungsarbeiten, vor allem auch zur Beseitigung von Mängeln im Gemeinschaftseigentum, die Schäden am Sondereigentum verursachen. Dies ist vor allem deshalb wichtig, damit Mieter von Eigentumswohnungen nicht weiterhin die Miete kürzen.

Welche Sanierungsmaßnahmen aufgrund der Eilbedürftigkeit zuerst durchzuführen sind, sollte von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Dabei sollten bei größeren und teureren Maßnahmen (durch den Verwaltungsbeirat) mindestens drei Angebote eingeholt und die Vergabe der Arbeiten an eine bestimmte Firma auf einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Für Maßnahmen von mittlerem Ausmaß und Kosten genügt die Zustimmung des Beirats, während kleinere und nicht so teure Arbeiten vom Verwalter frei vergeben werden können.

Die Einzelheiten gehen aus dem Verwaltervertrag hervor, der in etwa folgende Regelung enthalten sollte:

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einem Volumen von

• bis zu 1.000 Euro dürfen vom Verwalter frei vergeben werden
• von 1.001 bis 3.000 Euro bedürfen der Zustimmung des Verwaltungsbeirats
• ab 3.001 Euro erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung, wobei Angebote von drei verschieden Firmen oder Handwerkern vorliegen müssen

b. Erhebung von Sonderumlagen

Die Vergabe von dringend erforderlichen Instandsetzungsarbeiten erfordert finanzielle Mittel, die die Eigentümergemeinschaft regelmäßig nicht hat, zumal auch keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Die Kosten für die eiligsten Maßnahmen sind daher zu schätzen und in deren Höhe von der Eigentümergemeinschaft die Erhebung einer Sonderumlage zu beschließen.

c. Darlehensaufnahme? 

Eigentümergemeinschaften dürfen zwar grundsätzlich Darlehen aufnehmen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.09.2015, Az.: V ZR 244/14). Hiervon ist jedoch bei einer Schrottimmobilie abzuraten. Der Grund dafür liegt in Folgendem:

Im Außenverhältnis gegenüber dem Geldinstitut haften die Wohnungseigentümer zwar nur nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, § 10 Abs. 8 WEG. Im Innenverhältnis droht aber eine theoretisch unbegrenzte Nachschusspflicht, wenn einzelne Eigentümer ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen können. Da die Finanzlage der meisten Eigentümer ohnehin aufgrund des Wegfalls der Mietgarantie durch die Insolvenz der Verwaltungsgesellschaft angespannt ist, sollten die Eigentümer nicht noch das zusätzliche Risiko einer unbegrenzten Nachschusspflicht eingehen.

d. Bildung einer Instandhaltungsrücklage

Da eine Instandhaltungsrückstellung regelmäßig fehlen wird, hat der neue Verwalter die Erhebung einer solchen von den Eigentümern beschließen zu lassen. Dabei erhöht sich das monatliche Hausgeld um den Betrag, der für die Rücklage gedacht ist.

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e. Entziehung von Wohnungseigentum?

Sind einzelne Wohnungseigentümer mit einer bestimmten Höhe des Hausgeldes in Verzug, kann ihnen nach vorheriger Abmahnung das Wohnungseigentum entzogen werden, § 18 WEG. Gerade bei den ohnehin finanziell schlecht gestellten Wohnungseigentümern ist es aufgrund des Wegfalls der Mietgarantie und einer Mietminderung der Mieter der Eigentumswohnung möglich, dass die betreffenden Eigentümer zu Hausgeldzahlungen nicht in der Lage sind.

Die Entziehung des Wohnungseigentums läuft letztlich darauf hinaus, dass ein von der Entziehung betroffener Eigentümer seine Eigentumswohnung verkaufen muss. Geschieht dies nicht, kann die Eigentümergemeinschaft eine Entziehungsklage erheben, womit der Eigentümer zum Verkauf seiner Wohnung verurteilt wird. Geschieht auch das nicht, kann die Eigentümergemeinschaft die Wohnung zwangsversteigern lassen.

Bevor es soweit kommt und weitere Kosten entstehen, sollte der zahlungsunfähige Eigentümer seine Wohnung freiwillig verkaufen, auch wenn er nur einen im Vergleich zu seinen Erwerbskosten weitaus geringeren Erlös erzielt. Dies ist für ihn regelmäßig immer noch günstiger als eine Zwangsversteigerung, wovon ihn der Verwalter überzeugen sollte.

Wie in solchen Fällen zu verfahren ist, müssen aber letztlich die Eigentümer entscheiden.

f. Schadensersatzansprüche gegen die frühere Verwaltung

Zu den Aufgaben des neuen Verwalters gehört auch die Prüfung, inwieweit gegen die insolvente, früher als Verwalter tätige Verwaltungsgesellschaft Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können. Selbst wenn solche Ansprüche bestehen, stellt sich jedoch die Frage, ob die Geltendmachung von Regressansprüchen wirtschaftlich sinnvoll ist. Denn die Haftung der Gesellschaft, die meist eine GmbH ist, beschränkt sich auf deren Stammkapital. Wird nun über das Vermögen der GmbH ein Insolvenzverfahren eröffnet – sofern solches noch vorhanden ist –, muss die Eigentümergemeinschaft ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter anmelden Die Gemeinschaft erhält dann aber nur die Insolvenzquote, also einen regelmäßig geringen Prozentsatz ihrer geldwerten Ansprüche gegen die GmbH. Die Frage ist, ob diese Quote im Verhältnis zu den hohen Kosten steht, die eine Titulierung der Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft verursacht. Mit Titulierung ist etwa ein Vollstreckungsbescheid oder obsiegendes Urteil gemeint.

Zu prüfen ist weiterhin, ob für die Verwaltungsgesellschaft eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung besteht, die ggf. verschwundene Gelder der Eigentümergemeinschaft ersetzt.

Sind Gelder der Eigentümergemeinschaft verschwunden, kann gegen den bzw. die Geschäftsführer der Verwaltungsgesellschaft Strafanzeige wegen Veruntreuung gestellt werden.

Ob und welche Maßnahmen im Einzelnen ergriffen werden sollen, ist auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung zu beschließen.

IV. Schrottimmobilie: Was einen guten WEG-Verwalter ausmacht

Ein guter Verwalter sollte ein gewisses Engagement mitbringen und bezahlbar sein. Damit scheiden größere WEG-Verwaltungen, die über einen höheren Bestand an Einheiten verfügen und mittels eines umfangreichen Leistungskatalogs zum Verwaltervertrag für jede besondere Leistung ein Sonderhonorar erheben, aus. Gefragt ist vielmehr eine kleinere, ggf. erst vor kurzem gegründete Hausverwaltung, die sich noch etablieren möchte und zu günstigen Pauschalen arbeitet.