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Kleine Eigentümergemeinschaften mit bis zu acht bis zehn Einheiten haben es bei der Verwaltersuche oft schwer. Der Aufwand des WEG-Verwalters ist in vielen Bereichen bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft genau so hoch wie bei einer größeren. Da jedoch die Vergütung nach Einheiten erfolgt, ist diese bei einer kleinen Liegenschaft für den Verwalter kaum kostendeckend. In solchen Fällen, aber auch etwa wegen der Kostenersparnis oder aufgrund schlechter Erfahrungen mit einem Verwalter, möchte manche kleine Eigentümergemeinschaft die Verwaltung selber regeln. Was dabei speziell bei der Haftung zu beachten ist, erfahren Sie hier.

I. Die Selbstverwaltung ist gesetzlich möglich

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern grundsätzlich gemeinsam zu, § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Damit können die Eigentümer zwar einen Verwalter bestellen, müssen es aber nicht. Vielmehr können die Eigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch selber in die Hand nehmen.

Dabei sind folgende Formen der Selbstverwaltung denkbar:

• Selbstverwaltung durch einen Wohnungseigentümer-Verwalter

Der häufigste Fall bei der Selbstverwaltung ist der, dass die Eigentümer aus ihren Reihen einen Verwalter bestellen. Dieser interne Verwalter nimmt dann diejenigen Aufgaben meistens ehrenamtlich bzw. gegen eine verhältnismäßig geringe Aufwandsentschädigung wahr, die sonst von einem externen Verwalter gegen eine Vergütung pro Einheit erbracht wird. Zur rechtlichen Absicherung sowohl des Wohnungseigentümer-Verwalters als auch der sonstigen Eigentümer sollte stets ein Verwaltervertrag geschlossen werden.

• Selbstverwaltung durch alle Miteigentümer

Eher seltener ist der Fall, dass alle Eigentümer die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich verrichten. Hier ist jeder Eigentümer für einen bestimmten, ihm zugeteilten Aufgabenbereich zuständig. Um von vornherein Klarheit über den Inhalt der Aufgabenbereiche zu schaffen, sollte eine Art „Geschäftsverteilungsplan“ erstellt werden, nach dem jeder Eigentümer seinen eindeutig beschriebenen und festgelegten Bereich zugewiesen wird.

• Selbstverwaltung in Mischformen

Möglich ist auch, dass die Eigentümer nur einen bestimmten Teil der Verwaltungsaufgaben selber wahrnehmen und andere Teile an einen externen Verwalter vergeben (etwa die Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans).

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II. Das gilt für die Haftung bei der Selbstverwaltung

Die Tätigkeit des WEG-Verwalters ist im höchsten Maße haftungsträchtig, da er für von ihm zu vertretende Schäden grundsätzlich einzustehen hat. Die Schadensersatzforderungen gegen den Verwalter für vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln bzw. Unterlassen können immense Summen erreichen, so etwa beim schuldhaften Übersehen von Gebäudeschäden, die ihrerseits weitere Schäden am Objekt oder sogar an Leib und Leben von dadurch betroffenen Personen verursachen können. Für den Wohnungseigentümer-Verwalter gibt es auch keine besondere Haftungsfreistellung für die Selbstverwaltung, so dass er – genau wie ein externer Verwalter – grundsätzlich auf den vollen Schadensersatz haftet. Die persönliche Haftung des erstreckt sich dabei auf das gesamte Vermögen des Wohnungseigentümer-Verwalters.

Bei der Selbstverwaltung durch alle Miteigentümer und bei der Selbstverwaltung in Mischformen kommt ebenfalls eine Haftung derjenigen Eigentümer in Betracht, die vorsätzlich oder fahrlässig die ihnen übertragenen Verwaltungsaufgaben nicht erfüllt haben. Auch hier gilt die persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen.

III. Welche Haftung speziell bei der Selbstverwaltung ausgeschlossen werden kann

Die Haftung des WEG-Verwalters lässt sich zumindest für Fahrlässigkeit (Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt) ausschließen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass gerade der Wohnungseigentümer-Verwalter regelmäßig nicht über die speziellen Kenntnisse und die Ausstattung eines professionellen externen WEG-Verwalters verfügt.

Auf folgende Punkte sollte daher geachtet werden:

• Kleine Liegenschaft

Für die Selbstverwaltung sind nur Objekte mit bis zu 10, maximal 15 Einheiten geeignet. Größere Liegenschaften stellen für die Selbstverwaltung regelmäßig einen zu hohen Aufwand dar und erhöhen das Risiko von haftungsträchtigen Fehlern.

Mehr dazu unter: Kleine Eigentümergemeinschaft (WEG) = Eine Hausverwaltung finden, ist schwierig

• Keine umfangreichen Sanierungsarbeiten

Umfangreiche Sanierungsarbeiten stellen selbst gestandene externe Verwalter manches Mal vor erhebliche Probleme. Ist die Liegenschaft von erheblichen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betroffen, sollte dies besser einem professionellen externen Verwalter überlassen werden anstatt sich als Wohnungseigentümer-Verwalter dadurch entstehenden Haftungsrisiken auszusetzen.

• Möglichst wenige, besser keine Eigentümer-Vermieter

Die Interessenlage zwischen Eigentümern, die das Objekt selbst bewohnen, und denjenigen, die ihr Wohnungseigentum vermieten, unterscheidet sich erheblich. Während die Selbstnutzer die Liegenschaft meist intensiv pflegen und investitionsbereit sind, sehen die Eigentümer-Vermieter das Wohnungseigentum eher als Kapitalanlage, das möglichst wenig Kosten verursachen soll. Macht der Wohnungseigentümer-Verwalter Fehler bei der Beschlussfassung über Investitionen, muss er mit einer Anfechtung der Kapitalanleger rechnen. Hinzu kommt, dass die Eigentümer-Vermieter meist auswärts wohnen und für eine kurze Besprechung schlecht zu erreichen sind.

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• Keine „schwierigen“ Eigentümer

Sogenannte „schwierige“ Eigentümer neigen dazu, alles in Frage zu stellen und sogar ihnen nicht genehme Beschlüsse vor Gericht anzufechten. Gerade beim nicht professionellen Wohnungseigentümer-Verwalter wird gerne nach haftungsträchtigen Fehlern gesucht. Eine Selbstverwaltung empfiehlt sich daher nur bei einer harmonischen Eigentümergemeinschaft.

• Ein absolutes Muss: Ausreichender Versicherungsschutz

Aufgrund des hohen Haftungsrisikos sollte der Wohnungseigentümer-Verwalter unbedingt über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgesichert sein. Diese Versicherung deckt in aller Regel leichte und grobe Fahrlässigkeit ab. Eine Haftungseinschränkung im Verwaltervertrag mit dem Wohnungseigentümer-Verwalter, wonach dieser „nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht aber für leichte Fahrlässigkeit“ haftet, ist daher entbehrlich.

Auch bei der bei der Selbstverwaltung in Mischformen ist für die Eigentümer an eine Versicherung zu denken, die Verwaltungsaufgaben übernehmen. Hier kommt es auf das Haftungsrisiko sowie der Frage an, ob sich die jeweilige Aufgabe überhaupt versichern lässt.

IV. Kosten des Wohnungseigentümer-Verwalters: Die Gemeinschaft sollte zahlen

Bei der Selbstverwaltung übt der Wohnungseigentümer-Verwalter seine Tätigkeit regelmäßig ehrenamtlich bzw. gegen eine verhältnismäßig geringe Aufwandsentschädigung aus. Daher sollte im Verwaltervertrag vereinbart werden, dass die Kosten für die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden. Dies gilt ebenso für notwendige Anschaffungen wie etwa ein Software-Programm für Buchungen, angemessene Fort- und Weiterbildungskosten sowie – nach vorherigem Beschluss – die erforderliche Einholung von externem Rechtsrat in Zweifelsfällen.