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In den letzten Jahren entscheiden sich viele Hausverwaltungen verstärkt dazu, einzelne Objekte oder Eigentümergemeinschaften aufzugeben und ihren Verwaltungsbestand anzupassen. Diese Entscheidungen beruhen auf veränderten Marktbedingungen, konkreten internen Veränderungen, strategischen Neuausrichtungen oder anhaltenden Herausforderungen in der Zusammenarbeit.

Im Folgenden haben wir die wichtigsten Gründe dargestellt, warum Hausverwaltungen Verwaltungsobjekte loslassen.

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1. Personalwechsel und knappe Ressourcen

Personal im Bereich der Hausverwaltung und Buchhaltung sind aktuell so begehrt wie nie zuvor. Der Weggang wichtiger Mitarbeiter hat demzufolge unmittelbare Auswirkungen auf die Betreuung von Objekten. Wenn nicht genug Personal zur Verfügung steht, priorisiert die Hausverwaltung effizient zu verwaltende Immobilien und entlässt häufig kleinere oder besonders arbeitsintensive Objekte aus dem Portfolio.

2. Ausrichtung auf größere und stabile Objekte

Hausverwaltungen konzentrieren sich oft auf Objekte, die eine bestimmte Größe haben oder stabile Einnahmen bieten. Größere Gebäude sind in der Regel weniger betreuungsintensiv und bieten eine stabilere Grundlage für die Verwaltung. Kleinere oder aufwendigere Objekte werden daher aus der Verwaltung entlassen. Die Konzentration auf größere Verwaltungsobjekte ist die Folge aller hier im Artikel genannten Punkte, aber auch vor allem der aktuellen Marktentwicklung und des Personalmangels.

3. Konflikte und Spannungen zwischen Eigentümern und Hausverwaltung

Regelmäßige Spannungen und Meinungsverschiedenheiten zwischen Eigentümern und Hausverwaltung erschweren die Zusammenarbeit enorm. Anhaltende Konflikte über Entscheidungsprozesse oder Kostenverteilungen führen zu Vertrauensverlusten zwischen Eigentümern und Verwaltern und sind für eine Hausverwaltung durchaus nervenaufreibend. Wenn eine produktive Zusammenarbeit nicht mehr möglich ist, beendet die Hausverwaltung das Vertragsverhältnis.

4. Streitigkeiten und Konflikte unter den Eigentümern

Eine problematische Eigentümergemeinschaft oder ein Mietkauf mit schwierigen Mietern kann den Aufwand für die Verwaltung einer Immobilie durchaus verdoppeln oder verdreifachen. Wiederkehrende Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft beeinträchtigen die Arbeit der Hausverwaltung erheblich. Uneinigkeit unter den Eigentümern in wichtigen Fragen, wie Regeln, Instandhaltungen oder Kostenverteilungen, macht die Verwaltung ineffizient. Die Hausverwaltung gibt solch ein Objekt heutzutage ab, wenn eine zielgerichtete Betreuung so nicht umsetzbar ist.

5. Einzelne Störenfriede in der Eigentümergemeinschaft

Oft sind es nicht viele Eigentümer, die Probleme schüren und die Zusammenarbeit erschweren. Schon ein einzelner fordernder oder konfliktfreudiger Eigentümer kann ausreichen, um die Verwaltung eines Objekts aufzugeben. Überzogene Ansprüche, wie 200 Mails im Jahr an die Verwaltung, überlasten das Team und beeinträchtigen die Effizienz. In solchen Fällen kündigt die Hausverwaltung das gesamte Objekt. Viele ruhige Eigentümer in einer Gemeinschaft leiden in diesem Fall unter einzelnen Störenfrieden.

6. Kosten-Nutzen-Abwägung bei der Verwaltung

Einige Objekte erfordern so viele Sondermaßnahmen und zusätzliche Aufwände, dass die Verwaltung langfristig unwirtschaftlich wird. Hohe Anforderungen oder spezielle Bedürfnisse der Eigentümer führen zu einer negativen Kosten-Nutzen-Bilanz, die eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unattraktiv macht. Früher konnten Eigentümer mit Hausverwaltungen über bestimmte Passagen in den Verträgen verhandeln, zum Beispiel zwei statt drei Objektbegehungen pro Jahr vereinbaren. Heute lassen sich die wenigsten Verwaltungen darauf ein, vom Standardvertrag abzuweichen, da jede individuelle Klausel mehr Aufwand in der Betreuung verursachen wird.

7. Häufige Rechtsstreitigkeiten in einer WEG

Objekte, die ständig im Rechtsstreit sind, stellen eine hohe Belastung für die Hausverwaltung dar. Die zusätzlichen Haftungsfragen und Kosten führen dazu, dass die Hausverwaltung das Objekt abgibt, um Risiken und Aufwände zu reduzieren. Selbst wenn sich die Streitigkeiten nicht gegen die Hausverwaltung richten, sondern Eigentümer sich untereinander bekriegen, so ist die Hausverwaltung dennoch involviert und muss hier Zeit und Arbeit investieren.

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8. Wechsel der Eigentümerstruktur

Ein stabiles Haus kann mit dem Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung „umkippen“ und zu einem Problemobjekt werden. Verkauft ein vernünftiger Eigentümer an einen Problemeigentümer, hat das Einfluss auf das gesamte Haus und Verwaltungsgeschehen. Denn verändert sich die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft durch neue Eigentümer mit unterschiedlichen Ansprüchen, entstehen neue Herausforderungen für die Verwaltung. Wenn die Eigentümerstruktur nicht mehr zur Hausverwaltung passt, wird das Objekt abgegeben, um zukünftigen Konflikten vorzubeugen. Sie auch Punkt „Störenfried“.

9. Eigentümer blockieren Neuausrichtung der Geschäftsprozesse

Hausverwaltungen, die ihre Abläufe modernisieren, setzen zunehmend auf Digitalisierung. Eigentümerversammlungen werden zukünftig bei einzelnen Hausverwaltungen nur noch digital oder hybrid durchgeführt, und Unterlagen werden auch heute schon über E-Mail oder Apps bereitgestellt. Wenn Eigentümer diese neuen Prozesse nicht mittragen und auf analoge Abläufe bestehen, trennt sich die Hausverwaltung gezielt von diesen Objekten.

10. Mitarbeiterschutz und Personalknappheit

Dieser Punkt steht im Grunde über allen anderen Punkten, denn das ist die Mutter aller Probleme im aktuellen Verwaltungsmarkt: In Zeiten von Personalmangel legen Hausverwaltungen besonderen Wert auf den Schutz ihrer Mitarbeiter. Ständiger Druck durch schwierige Eigentümer, Konflikte oder übermäßige Arbeitslast kann die Arbeitszufriedenheit und Gesundheit des Teams beeinträchtigen. Um ein positives Arbeitsumfeld zu gewährleisten, gibt die Hausverwaltung daher gezielt Objekte ab, die übermäßige Belastungen mit sich bringen. Der „Worst-Case“ für eine Hausverwaltung ist, dass ein guter Mitarbeiter kündigt, weil die Eigentümer „verrückt spielen“, der Verwalter den Druck nicht mehr erträgt und in eine ruhigere Position in eine andere Branche oder in eine andere Hausverwaltung wechselt.

11. Eigentümer drängen Hausverwaltung in schwierige Situationen

Manchmal entstehen durch Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft zusätzliche Belastungen für die Hausverwaltung, die schwer umzusetzen oder rechtlich heikel sind. Ein Beispiel ist die Situation, in der die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen einzelnen Eigentümer rechtlich anzugehen. Die Hausverwaltung muss die Klage dann begleiten und zusätzliche Ressourcen aufwenden. In der Mietverwaltung gibt es beispielsweise Fälle, in denen Eigentümer Druck ausüben, um Mieterhöhungen oder Maßnahmen durchzusetzen, die gesetzlich nicht zulässig sind. Solche Forderungen bringen die Hausverwaltung in schwierige Lagen und führen häufig dazu, dass die Verwaltung das Objekt abgibt, um ihre rechtliche Integrität und Arbeitsfähigkeit zu schützen.

12. Geschäftsaufgabe

Die Altersnachfolge ist ein großes Thema im Verwaltermarkt. In vielen Fällen stellt die Hausverwaltung ihren Betrieb komplett ein, sei es aufgrund von Ruhestand, wirtschaftlichen Herausforderungen oder einer strategischen Entscheidung zur Schließung. In diesem Fall wird der gesamte Verwaltungsbestand abgegeben, und alle Verträge mit den Eigentümern werden beendet.

13. Firmenübernahme und Neuausrichtung

Gibt es durch einen Unternehmensverkauf oder eine Altersnachfolge einen neuen Eigentümer der Hausverwaltung, erfolgt oft eine strategische Neuausrichtung. Die neue Leitung strafft das Portfolio und konzentriert sich auf spezifische Objekttypen. Dadurch werden Objekte oder Eigentümer, die nicht zur neuen Ausrichtung passen, aus der Verwaltung entlassen.

14. Fazit

Die Gründe, warum eine Hausverwaltung Objekte oder Eigentümergemeinschaften abgibt, sind vielfältig und häufig eine Reaktion auf wirtschaftliche, personelle oder strategische Notwendigkeiten. Ob durch Konflikte, spezifische Anforderungen der Eigentümer oder eine strategische Neuausrichtung – diese Entscheidungen basieren letztlich darauf, die Effizienz und die Arbeitsbedingungen der Hausverwaltung zu verbessern. Ein abgestimmtes und gut funktionierendes Portfolio ist entscheidend, um Eigentümern und Mietern eine qualitativ hochwertige und nachhaltige Verwaltung bieten zu können.