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Wird bekannt, dass die Hausverwaltung sich in Insolvenz befindet, machen sich die von ihr betreuten Eigentümer verständlicherweise Sorgen. Es stellt sich nicht nur die Frage, ob die der Verwaltung anvertrauten Gelder noch vorhanden sind, sondern auch, wie es jetzt weiter geht und die laufenden Zahlungen sichergestellt werden. Wichtig ist jetzt, kühlen Kopf zu bewahren und besonnen vorzugehen. Dabei gelten für Wohnungseigentümer andere Regeln als für Mieteigentümer. Wie Eigentümer im Einzelnen bei Insolvenz der Hausverwaltung agieren sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

1. Insolvenz der Hausverwaltung: Was dies konkret bedeutet

Ein Insolvenzverfahren kann über das Vermögen jeder natürlichen oder juristischen Person eröffnet werden. Für das Verfahren spielt es also keine Rolle, ob die Hausverwaltung als Einzelunternehmen oder als GmbH tätig ist.

Bezweckt wird mit dem Insolvenzverfahren, die Gläubiger eines Schuldners gemeinschaftlich (in der Regel anteilig) zu befriedigen. Dazu wird das Vermögen des Schuldners verwertet und der Erlös unter den Gläubigern verteilt. Davon abweichend kann in einem Insolvenzplan eine Regelung speziell zum Erhalt eines Unternehmens getroffen werden.

Erfasst wird vom Insolvenzverfahren das gesamte Vermögen des Schuldners, über das er im Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung verfügt und das er während des Verfahrens erlangt. Dieses Vermögen fällt in die Insolvenzmasse.

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1.1. Auswirkungen bei der Wohnungseigentumsverwaltung

Bei der Wohnungseigentumsverwaltung ist zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Abschluss des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Beides sind eigenständige Rechtsakte. Das gilt ebenso für die Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrages.

Wird über das Vermögen der WEG-Verwaltung ein Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt die Bestellung des Verwalters bis zur Liquidation (Vollbeendigung) der Hausverwaltung bestehen. Davon abweichend kann die Bestellung bestehen bleiben, wenn nach einem Insolvenzplanverfahren das Verwaltungsunternehmen fortgeführt werden soll.

Dagegen hat der WEG-Verwaltervertrag ein anderes Schicksal. Hier steht dem Insolvenzverwalter ein Wahlrecht zu. Danach kann der Insolvenzverwalter anstelle des WEG-Verwalters den Verwaltervertrag erfüllen und dafür die von den Wohnungseigentümern mit dem WEG-Verwalter vereinbarte Vergütung verlangen, vgl. § 103 Abs. 1 InsO. Der Insolvenzverwalter kann aber auch die Vertragserfüllung ablehnen mit der Folge, dass der die Wohnungseigentümer etwaige Ansprüche wegen der Nichterfüllung nur als Insolvenzgläubiger geltend machen können, vgl. § 103 Abs. 2 Satz 1 InsO.

Fordern die Wohnungseigentümer den Insolvenzverwalter zur Ausübung seines Wahlrechts auf, muss dieser unverzüglich erklären, ob er den WEG-Verwaltervertrag erfüllen will. Geschieht dies nicht, kann der Insolvenzverwalter später nicht mehr verlangen, den Verwaltervertrag fortzusetzen, § 103 Abs. 2 Satz 2 und 3 InsO.

1.2. Auswirkungen bei der Mieteigentumsverwaltung

Bei der Mieteigentumsverwaltung entfällt eine Bestellung (und Abberufung) des Verwalters, da dies aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts nur bei der WEG-Verwaltung der Fall ist.

Was den Miet-Verwaltervertrag betrifft, also den Vertrag zwischen Mietverwalter und Mieteigentümer, gilt sinngemäß dasselbe wie für den WEG-Verwaltervertrag (siehe 1.1.). Der Insolvenzverwalter hat demnach auch hier ein Wahlrecht, ob er den Verwaltervertrag fortsetzt. 

2. Wie Eigentümer bei Insolvenz der Hausverwaltung agieren sollten

Ist über das Vermögen der Hausverwaltung das Insolvenzverfahren eröffnet, sind der Verbleib des ihr anvertrauten Vermögens zu klären, ein Wechsel der Verwaltung in die Wege zu leiten sowie die laufenden Zahlungen sicherzustellen.

2.1. Verbleib des Vermögens: Das sollten Eigentümer als erstes klären

Als erstes ist bei Insolvenz der Hausverwaltung zu klären, was mit den ihr anvertrauten Geldern der Eigentümer geschehen ist.

2.1.1. Gelder wurden veruntreut

Stellt sich heraus, dass die Hausverwaltung die Gelder der Eigentümer veruntreut hat, ist an Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung zu denken. Bei einer GmbH kommen unmittelbare Schadensersatzansprüche gegen den Geschäftsführer in Betracht.

Das Problem dabei ist, dass aufgrund der Insolvenz des Verwalters bei diesem „nichts zu holen“ ist. Zwar gibt es für Schadensersatzansprüche aus Delikt (wie etwa der Veruntreuung von fremdem Vermögen) im Insolvenzverfahren keine Restschuldbefreiung für den Verwalter. Aber um die Ansprüche vielleicht irgendwann durchsetzen zu können, müssen diese tituliert werden. Titulieren heißt, dass ein vollstreckungsfähiger Titel wie etwa ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid gegen den Verwalter erlangt wird. Dafür fallen hohe Rechtsanwaltsgebühren und Gerichtskosten an, mit denen die Eigentümer in Vorleistung treten müssen – wobei aber unklar ist, ob auch diese Kosten jemals vom Verwalter erlangt werden können.

Im Übrigen sind die Forderungen der Eigentümer beim Insolvenzverwalter anzumelden, soweit über das Vermögen des verschwunden Verwaltung ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Die Eigentümer erhalten dann zumindest die Insolvenzquote, das heißt einen meist geringen Prozentsatz ihrer geldwerten Forderungen gegen die Hausverwaltung.

Um trotzdem an ihre Gelder zu kommen, sollten die Eigentümer prüfen, ob eine Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung besteht, die den durch den Verwalter verursachten Schaden ersetzt und unter welchen Voraussetzungen dies der Fall ist. Dazu kann unter anderem eine strafrechtliche Verurteilung des Verwalters gehören.

Eine solche Verurteilung setzt voraus, dass gegen den Verwalter Strafanzeige wegen Veruntreuung gestellt wird. Eine solche Anzeige sollte jedoch in jedem Fall gestellt werden, da die Veruntreuung zu Lasten der Eigentümer nicht hinzunehmen ist.

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2.1.2. Gelder sind nicht veruntreut

Wurden die Gelder nicht veruntreut, sind sie aber auf Treuhandkonten angelegt, sollten die Eigentümer schnell regieren. Treuhandkonten finden sich gelegentlich noch bei der WEG-Verwaltung, obwohl solche Konten hier unzulässig sind. Dagegen ist das Führen von Treuhandkonten bei der Mietverwaltung üblich. Dabei handelt es sich regelmäßig um offene Treuhandkonten, die auf den Namen des Treuhänders eröffnet werden und einen Zusatz enthalten, der das Treuhandverhältnis kenntlich macht.

Kommt es zur Insolvenz, „kassiert“ der Insolvenzverwalter die Treuhandkonten ein, da sie auf den Namen des Treuhänders lauten. Eigentümer müssen daher bei Gericht Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO einreichen, damit ihre Konten bzw. Gelder nach § 47 InsO ausgesondert werden.

Handelt es sich dagegen bei der WEG-Verwaltung um offene Fremdgeldkonten (WEG-Eigenkonten), die auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lauten, hat der Insolvenzverwalter darauf keinen Zugriff.

2.2. Besonderheiten bei der Wohnungseigentumsverwaltung

Bei Insolvenz des WEG-Verwalters gelten folgende Besonderheiten: 

2.2.1. Wechsel des WEG-Verwalters

Ist über das Vermögen des WEG-Verwalters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt seine Bestellung bis zur Liquidation seines Verwaltungsunternehmens bestehen. Die Wohnungseigentümer sind aber regelmäßig nicht daran interessiert, sich anschließend vom Insolvenzverwalter betreuen zu lassen – sofern dieser insoweit sein Wahlrecht ausübt und überhaupt dazu bereit ist.

Daher sollte der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden. Häufig ist die Insolvenz bereits im Verwaltervertrag als wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung und Vertragskündigung vorgesehen. Ist das nicht der Fall. stellt sich die Frage, ob die Insolvenz ein „wichtiger Grund“ ist.

Einerseits soll ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters bestehen, wenn er Insolvenzantrag stellen muss oder auf sonstige Weise in Vermögensverfall gerät (Landgericht (LG) Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13). Andererseits wurde diese Frage offen gelassen (LG Mainz, Beschluss vom 15.08.2011, Az.: 306 T 129 /08). Bei der Entscheidung des LG Mainz stand aber unter anderem die Prognose im Raum, dass die unter Aufsicht des Insolvenzverwalters stehende Verwalterin eventuell zu einem späteren Zeitpunkt ihre Gläubiger befriedigen kann. Ob sich dies verallgemeinern lässt, muss bezweifelt werden, so dass die Insolvenz des WEG-Verwalters regelmäßig einen wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung und Vertragskündigung bildet.

Soll der WEG-Verwalter aus wichtigem Grund abberufen werden, muss dies möglichst zügig ab Kenntnis von seiner Insolvenz erfolgen. Anzusetzen ist für die „Abberufungsfrist“ die Zeit, die für die Einberufung einer (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung nebst entsprechender Beschlussfassung erforderlich ist. Dazu sind maximal zwei Monate ab Kenntnis des Kündigungsgrundes einzuhalten (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99). Zugleich sollte auf der Eigentümerversammlung unbedingt durch Beschluss der Verwaltervertrag gekündigt werden. Für die nachfolgende Bestellung eines neuen Verwalters und den Abschluss des zugehörigen Verwaltervertrags gelten die üblichen Regeln.

2.2.2. Sicherstellung laufender Zahlungen

Sind die Gelder der Wohnungseigentümer nicht veruntreut und liegen sie auf offenen Fremdgeldkonten, haben die Eigentümer nichts zu befürchten. Da der Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf die Konten hat und der WEG-Verwalter bis zur Liquidation seines Verwaltungsunternehmens bzw. bis zur Abberufung noch im Amt ist, sollten die laufenden Zahlungen der Eigentümergemeinschaft sichergestellt sein. Vorsorglich sollte der Verwalter aber aufgrund der besonderen Situation darauf kontrolliert werden, ob er die Zahlungen auch durchführt.

In allen anderen Fällen müssen die Wohnungseigentümer sich jedoch um die laufenden Zahlungen kümmern. Dazu ist zu klären, wo welche Rückstände bestehen und inwieweit bis zur Bestellung eines kommissarischen Verwalters aus den Reihen der Eigentümer oder eines neuen Verwalters Stundungen vereinbart werden können. Geregelt werden sollte dies vom Verwaltungsbeirat oder von besonders engagierten Wohnungseigentümern.

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2.3. Besonderheiten bei der Mieteigentumsverwaltung

Bei Insolvenz des Mietverwalters sind folgende Besonderheiten zu beachten:

2.3.1. Wechsel des Miet-Verwalters

Auch hier hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, ob er den Miet-Verwaltervertrag fortsetzen möchte. Möchte der Mieteigentümer den Verwaltervertrag wegen der Insolvenz des Mietverwalters kündigen, ist zunächst zu prüfen, ob die Zahlungsunfähigkeit als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Verwaltervertrag festgeschrieben ist. Falls nicht, dürfte auch hier die Insolvenz des Mietverwalters einen wichtigen Kündigungsgrund liefern.

Die Frist für die außerordentliche (fristlose) Kündigung des Verwaltervertrags beträgt zwei Wochen ab Kenntnis von der Insolvenz. Ist die Kündigung wirksam erfolgt, steht es dem Mieteigentümer frei, mit einem anderen Mietverwalter einen neuen Verwaltervertrag zu schließen. 

2.3.2. Sicherstellung laufender Zahlungen

Der Mieteigentümer muss in jeden Fall die laufenden Zahlungen für sein Objekt sicherstellen. Selbst wenn seine Gelder nicht vom Mietverwalter veruntreut wurden, wurden die für ihn geführten Treuhandkonten vom Insovenzverwalter vereinnahmt, so dass der Mietverwalter seine Gelder erst wieder frei bekommen muss.

3. Sonderfall: Juristische Person als Hausverwaltung – Insolvenzplanverfahren und Umwandlung

Ist der Verwalter eine juristische Person (etwa eine GmbH), kann im Insolvenzplanverfahren die Fortsetzung einer aufgelösten Gesellschaft vorgesehen werden. Dabei können sich sowohl die Gesellschafter als auch die Anteile und ebenso der Amtsträger ändern.

Speziell im Insolvenzverfahren sind Umwandlungsmaßnahmen der Verwaltungsgesellschaft möglich, Dazu gehören insbesondere die Verschmelzung, die Abspaltung, die Ausgliederung und der Formwechsel.

Erfolgt nun eine Verschmelzung einer als WEG-Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person, gehen die Organstellung des Verwalters und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die übernehmende juristische Person über. Es kommt also nicht zu einer entsprechenden Anwendung des § 673 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der Verwaltervertrag mit dem Wegfall der ursprünglichen juristischen Person erlöschen würde, weil die Umwandlungsvorschriften vorrangig sind. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer plötzlich einen neuen Verwalter, weil die Verschmelzung keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung des Verwaltervertrags bildet. An die erforderlichen besonderen Umstände, die die Weiterführung der Verwaltung durch die übernehmende juristische Person für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine allzu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az.: V ZR 164/13).