Welches Risiko als Verwaltungsbeirat besteht (mit Beispielen) + Möglichkeiten der Absicherung

Welches Risiko als Verwaltungsbeirat besteht (mit Beispielen) + Möglichkeiten der Absicherung

Selbst wenn Mitglieder des Verwaltungsbeirats ehrenamtlich und mit großem Engagement tätig sind, haften sie für Schäden, die sie bei der Ausübung ihres Amtes gegenüber Wohnungseigentümern, der Eigentümergemeinschaft und dritten Personen verursachen. Dabei kommt in erster Linie eine Pflichtverletzung bei der Wahrnehmung der Aufgaben des Verwaltungsbeirats in Betracht, die eine Haftung des Beirats auslösen kann. Da zu den Aufgaben allerdings auch die Unterstützung des Verwalters gehört, können die Haftungsgründe breit gefächert sein. Welches Risiko als Verwaltungsbeirat besteht und wie sich der Beirat bestmöglich absichern kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

1. Wann der Verwaltungsbeirat gegenüber den Eigentümern bzw. der Eigentümergemeinschaft haftet

Der Verwaltungsbeirat haftet gegenüber den Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft aus solchen Gründen, die mit seinen Aufgaben bzw. mit seiner Amtstätigkeit zusammenhängen.

1.1. Unter welchen Voraussetzungen der Verwaltungsbeirat haftet

Voraussetzung für die Haftung des Verwaltungsbeirats ist zunächst, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden erlitten hat. Dieser Schaden muss in direkten Zusammenhang mit einem schuldhaften Handeln oder Unterlassen des Beirats stehen, welches den Schaden verursacht hat bzw. kausal für den Schaden ist.

Schuldhaft bedeutet Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Einfache Fahrlässigkeit reicht für die Haftung bereits aus, also wenn der Beirat die für eine ordnungsgemäße Erfüllung seiner Aufgaben erforderliche Sorgfalt nicht beachtet hat. Dabei hängt die zu beachtende Sorgfaltspflicht im Einzelfall auch von den Fähigkeiten, der (beruflichen) Ausbildung und den besonderen Kenntnissen des jeweiligen Beiratsmitglieds ab. 

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

1.2. So sehen die Haftungsfolgen für den Verwaltungsbeirat aus

Besteht der vom Verwaltungsbeirat schuldhaft verursachte Schaden in einem finanziellen Nachteil für die Eigentümergemeinschaft, ist dieser Schaden zu ersetzen. Allerdings gibt es keine Kollektivhaftung des Beirats, wonach stets alle Beiratsmitglieder für den Schaden aufkommen müssen, den ein einzelnes Mitglied verursacht hat. Vielmehr haftet in diesem Fall das jeweilige Beiratsmitglied alleine.

Haben allerdings alle Beiratsmitglieder den Schaden gemeinsam verursacht, haften auch alle gemeinsam, und zwar gesamtschuldnerisch. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft von jedem Beiratsmitglied den Ersatz des gesamten, vollen Schadens verlangen kann. Dieses Recht steht der Eigentümergemeinschaft aber nur einmal zu. Hat ein Beiratsmitglied den vollen Schadensersatz geleistet, kann er im Innenverhältnis von den anderen Beiratsmitgliedern die Erstattung deren Haftungsanteils fordern, vgl. §§ 421 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Praxisbeispiel: Nicht geprüfte Kontobelege

Bei der Prüfung der Jahresabrechnung hat der gesamte Beirat die Kontobelege nicht kontrolliert und daher einen Fehlbestand von 1.000 Euro nicht festgestellt. Der Beirat empfiehlt auf der Eigentümerversammlung die Entlastung des Verwalters, die auch erfolgt. Zwei Monate später wird der Fehlbetrag bemerkt. Es stellt sich heraus, dass der Verwalter versehentlich eine Rechnung eines Handwerkers doppelt bezahlt hat, wobei der Handwerker gerade insolvent geworden ist. Die Eigentümergemeinschaft verlangt von einem Beiratsmitglied, einem gut verdienenden Ingenieur, den vollen Schadensersatz in Höhe von 1.000 Euro.

Folge:

Bei der Eigentümergemeinschaft ist ein Schaden von 1.000 Euro eingetreten, da der Verwalter aufgrund seiner Entlastung nicht mehr für den Fehlbetrag haftet und der Handwerker aufgrund seiner Insolvenz zu einer Rückerstattung des doppelt erhaltenen Rechnungsbetrags nicht imstande ist.

Der entstandene Schaden wurde auch vom Beirat kausal verursacht, da er die Kontobelege nicht pflichtgemäß geprüft hat. Hätte der Beirat diese Prüfung vorgenommen, hätte ihm der Fehlbetrag auffallen müssen. Er hätte dann keine Entlastung des Verwalters empfehlen dürfen. Außerdem war der Handwerker zu diesem Zeitpunkt noch zahlungsfähig, so dass eine Rückforderung des überzahlten Betrags möglich gewesen wäre.

Die unterlassene Prüfung der Kontobelege war auch schuldhaft, also grob fahrlässig, da eine entsprechende Kontrolle gerade bei der Prüfung der Jahresabrechnung zu den Aufgaben des Beirats gehört.

Da alle Beiratsmitglieder schuldhaft die Prüfung der Kontobelege unterlassen haben, kann sich die Eigentümergemeinschaft aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung des Beirats ein Beiratsmitglied aussuchen, das für den gesamten Schaden aufkommen muss. Es ist also nicht zu beanstanden, dass der gut verdienende Ingenieur in Anspruch genommen wird. Dieser kann aber im Innenverhältnis von den anderen beiden Beiratsmitgliedern den Anteil an Schadensersatz verlangen, der auf diese entfällt, also ein Anteil von jeweils 1/3.

Weitere Beispiele einer möglichen Haftung des Verwaltungsbeirats im Zusammenhang mit seinen Aufgaben sind die

  • fehlerhafte Prüfung von Wirtschaftsplänen, Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen, ggf. mit der Folge nachteiliger Beschlüsse der Eigentümerversammlung
  • Nichtbeachtung von Weisungen der Eigentümerversammlung
  • Behinderung des Verwalters anstatt die Unterstützung bei seinen Aufgaben

1.3. Diese Möglichkeiten hat der Verwaltungsbeirat zu seiner Absicherung

Gegen das Risiko als Verwaltungsbeirat können sich die Mitglieder absichern. Dazu bestehen drei Möglichkeiten: 

1.3.1. Haftungsbeschränkung

Die einzelnen Beiratsmitglieder sollten ihre Bestellung davon abhängig machen, dass ihre Haftung durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Damit ist eine Haftung für ein einfaches Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ausgeschlossen und die Haftung beschränkt sich auf das, was jedem hätte einleuchten müssen, sowie auf absichtliches Handeln bzw. Unterlassen.

Eine nachträgliche Haftungsbeschränkung, also nach einem vom Verwaltungsbeirat verursachten Schaden, ist nicht möglich. Dadurch würde die Eigentümergemeinschaft auf die ihr zustehenden, berechtigten Ansprüche verzichten, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

1.3.2. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Für die Beiratsmitglieder sollte aufgrund eines Beschlusses eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, deren Kosten von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden. Eine solche Versicherung deckt sämtliche Schadensersatzansprüche gegen die Beiratsmitglieder aufgrund gleichwie gearteter Fahrlässigkeit ab und entspricht auch dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

1.3.3. Entlastung des Verwaltungsbeirats

Ebenso sollten die einzelnen Beiratsmitglieder ihre Bestellung von einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft abhängig machen, wonach ihnen auf der ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung Entlastung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr zu erteilen ist, sofern sie ihr Beiratsamt ordnungsgemäß ausgeübt haben.

Damit sind Schadensersatzansprüche gegen den Beirat für das betreffende Wirtschaftsjahr ausgeschlossen, soweit die Ansprüche den Eigentümern bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein müssen. Das gilt auch für die mit dem eigentlichen Vorgang zusammenhängenden Handlungen oder Unterlassungen des Beirats.

1.3.4. Grenzen der Absicherung des Verwaltungsbeirats

Bei der Absicherung des Verwaltungsbeirats ist zu beachten, dass nach den Versicherungsbedingungen für eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung Schäden durch vorsätzliches Handeln oder Unterlassen des Beirats nicht gedeckt sind. Ebenso ist eine Entlastung des Beirats für strafbare Handlungen oder Unterlassungen ausgeschlossen.

Praxisbeispiel: Volle Haftung eines Beiratsmitglieds

Zwischen dem Verwalter und einem Beiratsmitglied herrschen in letzter Zeit erhebliche Spannungen. Bei einem Treffen zwischen Verwalter und Beirat verliert das betreffende Mitglied die Nerven. Es beschimpft den Verwalter als einen „kompletten Vollidioten, dessen trauriges Dasein allein aus sinnloser Erbsenzählerei“ besteht. Nur mit Mühe kann das Beiratsmitglied von seinen Kollegen beruhigt werden. Der Verwalter legt daraufhin aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung sein Amt nieder, wobei seine Amtszeit erst in einem halbem Jahr abgelaufen wäre und aktuell keine dringenden Verwaltungsaufgaben anstehen. Ein neuer Verwalter kann nur zu einer höheren Vergütung bestellt werden. Die Eigentümergemeinschaft verlangt von dem Beiratsmitglied Schadensersatz in Höhe der Vergütung für den neuen Verwalter. Die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung des Beiratsmitglieds, der der Schaden gemeldet wurde, lehnt jegliche Regulierung ab.

Folge:

Das Beiratsmitglied muss der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz leisten. Der Schaden besteht aber nicht in Höhe der Vergütung für den neuen Verwalter, sondern nur in Höhe der Differenz der Vergütung für den bisherigen und den neuen Verwalter. Zudem ist der Schadensersatz nur für ein halbes Jahr zu leisten, also bis zum regulären Ablauf der Amtszeit des bisherigen Verwalters.

Die Verweigerung der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung zur Regulierung des Schadens ist rechtens, da die Beleidigung vorsätzlich begangen wurde und eine Deckung von auf Vorsatz beruhenden Schäden nach den Versicherungsbedingungen ausgeschlossen ist.

Eine mögliche Entlastung des betreffenden Beiratsmitgelieds entfällt. Für strafbare Handlungen ist keine Entlastung möglich, wobei eine Beleidigung nach § 185 Strafgesetzbuch (StGB) strafbar ist.

2. Das gilt für die Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber dritten Personen

Gegenüber dritten außenstehenden Personen gelten für die Haftung des Verwaltungsbeirats die allgemeinen Regeln. Das Amt als Beirat wirkt sich dabei nicht aus. Insbesondere haftet ein Beiratsmitglied – wie sonst auch – gegenüber Dritten als Vertreter ohne Vertretungsmacht nach § 179 BGB auf Schadensersatz oder Erfüllung, wenn es den Eindruck erweckt, etwa für die Eigentümergemeinschaft rechtswirksam Verträge abschließen zu dürfen.

Eine zwischen Verwaltungsbeirat und Eigentümergemeinschaft bestehende Haftungsbeschränkung wirkt sich nur in diesem Verhältnis aus. Die Beschränkung gilt nicht für Schadensersatzansprüche von dritten Personen.

Angebote von Hausverwaltungen vergleichen - kostenlos und unverbindlich

Wir helfen Ihnen bei der Auswahl von Hausverwaltungen die zu Ihrer Immobilie passen. Vertrauen Sie auf unserer Erfahrung bei der Auswahl von guten und passenden Hausverwaltungen und vergleichen Sie mehrere Angebote mit nur einer Anfrage.

Jetzt Anfragen
Andere Leser fanden auch diese Beiträge interessant
  1. Verwaltungsbeirat: Bindeglied zwischen WEG-Verwaltung und Eigentümern
  2. Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen möglich?
  3. Hausverwaltung als GmbH, UG oder Einzelunternehmen? Die Vorteile und Nachteile für Eigentümer
  4. Das sind die Aufgaben des Verwaltungsbeirats (mit Beispielen)