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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der freiwillig eingesetzte Verwaltungsbeirat ein wichtiges Bindeglied zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern, wobei ihm gegenüber dem Verwalter eine Unterstützungs- und Überwachungsfunktion zukommt. Überwiegend ist der durch Mehrheitsbeschluss aus der Mitte der Eigentümer gewählte Verwaltungsbeirat ehrenamtlich tätig und erhält allenfalls eine Aufwandspauschale. Je nach Eigentümergemeinschaft und deren Situation kann die Beiratstätigkeit jedoch äußerst zeit- und arbeitsintensivsein. Kommen dann noch Meinungsverschiedenheiten mit sonstigen Eigentümern und / oder anderen Beiratsmitgliedern hinzu, möchten manche Beiratsmitglieder von ihrem Amt zurücktreten. Ob und wie das geht, erfahren Sie hier.

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1. Verwaltungsbeirat: Rücktritt jederzeit möglich

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats können jederzeit ihr Amt niederlegen bzw. von ihrem Amt zurücktreten (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 08.01.1997, Az.: 24 W 7947/95; Amtsgericht (AG) Pinneberg, Urteil vom 10.04.2018, Az.: 60 C 34/17). Das gilt sowohl für einzelne als auch für alle Mitglieder des Beirats. Dabei ist die Amtsniederlegung stets wirksam, auch wenn kein oder kein wichtiger Grund für die Niederlegung vorliegt.

Mit dem Zugang der Niederlegungserklärung bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endet die Rechtsstellung als Mitglied des Verwaltungsbeirats. Aus Beweisgründen sollte die Erklärung immer schriftlich erfolgen. Da die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten wird, § 9b Abs. 1 WEG, kann die Erklärung diesem zugehen. Ist kein Verwalter vorhanden, kommt ein Zugang an einen beliebigen Wohnungseigentümer in Betracht. Denn beim Fehlen oder bei Verhinderung des Verwalters soll jeder Eigentümer zur Passivvertretung berechtigt sein (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 31.8.2020, Az.: 2-13 S 87/19).

Mit der zugegangenen Niederlegungserklärung ist der Rücktritt vom Amt für das ehrenamtliche Beiratsmitglied insoweit erledigt, da das Beiratsmitglied als Beauftragter gemäß § 671 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) den Auftrag jederzeit kündigen kann. Daher erfolgt die Niederlegungserklärung durch das ehrenamtlich tätigen Beiratsmitglied regelmäßig mit einem Kündigungsschreiben.

Etwas komplizierter ist die Rechtslage beim Rücktritt als Verwaltungsbeirat, wenn mit dem Beiratsmitglied für dessen Tätigkeit eine vertragliche Vereinbarung mit einer Vergütungsabrede geschlossen wurde, also eine vertragliche entgeltliche Tätigkeit stattfindet. Hier ist – wie beim Verwalter – zwischen der organschaftlichen Stellung durch die Bestellung und der schuldrechtlichen vertraglichen Vereinbarung durch den Vertragsschluss zu differenzieren, die jeweils einen selbstständigen Rechtsakt darstellen. Folge daraus ist, dass die Amtsniederlegung des Beiratsmitglieds zwar zur Beendigung des Bestellungsverhältnisses führt, nicht aber zwingend zur Beendigung des Geschäftsbesorgungsvertrags mit der Eigentümergemeinschaft. Dies kann die Konsequenz haben, dass das Beiratsmitglied seinen vertraglichen Vergütungsanspruch behält,allerdings gekürzt um die ersparten Aufwendungen. Die Eigentümergemeinschaft muss also in einem solchen Fall prüfen, ob sie ihrerseits den Vertrag kündigen kann, etwa fristlos aus wichtigem Grund wegen vertragswidriger Nichtfortführung der Beiratstätigkeit, und über die Vertragskündigung einen Beschluss fassen.

2. Rücktritt: In diesen beiden Fällen kann sich der Verwaltungsbeirat regresspflichtig machen

Trotz der Möglichkeit zum jederzeitigen Rücktritt sind gegen den Verwaltungsbeirat in zwei Fällen bei einer Amtsniederlegung Schadensersatzansprüche denkbar.

Zum einen betrifft das die Amtsniederlegung des ehrenamtlichen Beiratsmitglieds zur Unzeit. Kündigt der Beauftragte ohne wichtigen Grund zur Unzeit, kann er sich schadensersatzpflichtig machen, § 671 Abs. 2 Satz 2 BGB. Dabei bedeutet „zur Unzeit“, dass durch die Niederlegung die Vertretung der Eigentümerinteressen nicht mehr gewährleistet ist. Das ist der Fall, wenn dringende Aufgaben ohne zumindest ein Beiratsmitglied nicht durchgeführt werden können, wie etwa die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresrechnung nach § 29 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder die Einberufung einer Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG, weil der Verwalter die Einberufung pflichtwidrig verweigert und auch kein Wohnungseigentümer zur Versammlungseinberufung durch Beschluss ermächtigt wurde.

Bei diesen Konstellationen drohen also allen Beiratsmitgliedern Schadensersatzansprüche, wenn sie gleichzeitig ihr Amt niederlegen, ohne zuvor die dringenden Aufgaben ausgeführt zu haben. Das gilt ebenso für das einzige Beiratsmitglied, das die Geschäfte des Beirats führt, weil die anderen Beiratsmitglieder etwa durch Krankheit oder Urlaub verhindert sind oder aber ihr Amt bereits niedergelegt haben.

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Keine Schadensersatzansprüche drohen den Beiratsmitgliedern dagegen, wenn die unzeitige Kündigung aus wichtigem Grund rechtens ist, § 671 Abs. 2 Satz 1 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände dem Beiratsmitglied eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter oder den Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist, weil das notwendige Vertrauensverhältnis gestört oder entfallen ist. Das ist etwa bei Tätlichkeiten oder groben Beleidigungen der Eigentümer gegenüber dem Beirat der Fall. Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist das niederlegende Beiratsmitglied darlegungs- und beweispflichtig.

Zum anderen löst bei einer entgeltlichen befristeten Tätigkeit als Beiratsmitglied nur eine Niederlegung aus wichtigem Grund keine etwaigen Schadensersatzansprüche aus. Fehlt hier ein wichtiger Grund, muss das Beiratsmitglied für einen durch seine Niederlegung verursachten Schaden einstehen.

3. Das sind die Folgen des Rücktritts für die Eigentümergemeinschaft

Vor der am 01.12.2020 getretenen WEG-Reform hatte der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern zu bestehen. Legte ein Beiratsmitglied sein Amt nieder, bestand der Beirat zwar weiterhin als sogenannter Rumpf- oder Schrumpfbeirat fort, musste aber schnellstmöglich durch bereits gewählte Ersatzmitglieder oder bei nicht vorhandenen Ersatzmitgliedern im Wege einer Ergänzungswahl auf drei Beiratsmitglieder aufgestockt werden. Trat der gesamte Beirat zurück, war ein neuer zu wählen.

Nach jetziger Rechtslage ist die Anzahl der Beiratsmitglieder im WEG nicht mehr vorgeschrieben, so dass die Wohnungseigentümer die Anzahl frei bestimmen können. Scheiden ein oder mehrere Beiratsmitglieder aus, ist grundsätzlich eine Nachbestellung nicht erzwingbar, so dass der Beirat mit den verbleibenden Mitgliedern bzw. einem Mitglied fortbesteht. Es können aber auch hier im Vorfeld Ersatzmitglieder gewählt werden, die bei ausscheidenden Mitgliedern in den Beirat nachrücken.

Ausnahmen bestehen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Anzahl von Mitgliedern für einen zu bestellenden Beirat vorschreibt. Ebenso können sich die Wohnungseigentümer mittels einer Vereinbarung auf eine feste Anzahl von Beiratsmitgliedern verständigen. In diesen Fällen kann der einzelne Eigentümer aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG die Einsetzung eines entsprechend vorgegebenen Beirats verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.