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Scheidet ein WEG-Verwalter aus dem Amt aus, können trotzdem noch Schadensersatzansprüche gegen ihn Betracht kommen. Zum einen kann es sich um Ansprüche handeln, die im Zusammenhang mit der Beendigung des Verwalteramts entstanden sind. Zum anderen sind Ansprüche aus Pflichtverletzungen während der Amtszeit denkbar, wobei eine etwaige Entlastung des ausgeschiedenen Verwalters zu berücksichtigen ist. Damit einher geht die Verpflichtung des neuen Verwalters, mögliche Regressansprüche gegen den früheren Verwalter durchzusetzen. Wann gegen den ausgeschiedenen WEG-Verwalter Schadensersatzansprüche bestehen, erfahren Sie in diesem Artikel.

1. Schadensersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter: Das sind die Rechtsgrundlagen

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter können sich aus einem Verstoß gegen seine vertraglichen und gesetzlichen Pflichten, aus Delikt und aus grob verschuldeten Prozessen ergeben.

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1.1. Verstoß gegen vertragliche und gesetzliche Pflichten

Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dienstvertraglichen Elementen. Die Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Vertrag sowie aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Verstößt der WEG-Verwalter schuldhaft gegen seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten, haftet er der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz, Der Umfang seiner Schadensersatzpflicht richtet sich nach §§ 249 ff. BGB. Befindet sich der Verwalter schuldhaft in Verzug, haftet er neben möglichen Ansprüchen auf Schadensersatz auch für den Verzugsschaden, §§ 286, 288 BGB.

Voraussetzung für diese Schadensersatzansprüche ist, dass die Pflichtverletzung des Verwalters ursächlich für den Schaden ist und er den Schaden verschuldet hat. Verschulden bedeutet, dass der Verwalter den Schaden durch sein Handeln oder Unterlassen absichtlich oder fahrlässig (Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt) verursacht hat

1.2. Unerlaubte Handlungen

Die sogenannten unerlaubten Handlungen betreffen die Delikthaftung (Unrechtshaftung, Verschuldenshaftung) und sind in den §§ 823 bis 853 BGB geregelt. Hier haftet der WEG-Verwalter gegenüber

• der Wohnungseigentümergemeinschaft für von ihm verursachte Schäden am Gemeinschaftseigentum
• dem einzelnen Wohnungseigentümer für von ihm verursachte Schäden am betreffenden Sondereigentum, aber auch für Gesundheitsbeeinträchtigungen des Eigentümers, etwa wenn der Verwalter einer ihm angezeigten Schimmelbildung nicht nachgeht
• dritten Personen, soweit der Verwalter den auf ihn delegierten (übertragenen) Verkehrssicherungspflichten nicht nachkommt

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch aus Delikt ist eine rechtswidrige und schuldhafte (vorsätzliche oder fahrlässige) Schadensverursachung. Auch hier richtet sich der Schadensersatz nach §§ 249 ff. BGB.

1.3. Grob verschuldete Prozesse

Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.07.2007 können dem WEG-Verwalter die Kosten eines Gerichtsprozesses auferlegt werden, wenn er aufgrund eines groben Verschuldens die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hat. Dabei braucht der Verwalter nicht Partei des Rechtsstreites zu sein, § 49 Abs. 2 WEG.

2. Mögliche Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit der Beendigung des Verwalteramts

Speziell im Zusammenhang mit der Beendigung seines Amts kann sich der WEG-Verwalter schadensersatzpflichtig gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft machen.

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2.1. Keine oder unvollständige Herausgabe der Verwaltungsunterlagen

Der ausscheidende WEG-Verwalter muss die Original-Unterlagen unverzüglich herausgeben, also ohne schuldhaftes Zögern. Herauszugeben sind die Unterlagen in seinem Büro, und zwar geordnet, vollständig und abholfähig. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Verwaltungsunterlagen steht dem ausscheidenden Verwalter nicht zu (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Beschluss vom 22.07.2007, Az.: 15 W 181/06).

Gibt der Verwalter die Unterlagen nicht oder nur unvollständig heraus, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (durch den neuen Verwalter) den ausgeschiedenen Verwalter auf Herausgabe der betreffenden Unterlagen verklagen, bei besonderer Eilbedürftigkeit auch im Wege einer einstweiligen Verfügung. Hat der Verwalter die Unterlagen zwar herausgegeben, bestehen aber begründete Zweifel an deren Vollständigkeit, kann die Eigentümergemeinschaft bei Gericht einen Antrag gegen den Verwalter auf eidesstattliche Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit der erteilten Unterlagen stellen, § 260 Abs. 2 BGB.

Gibt der Verwalter schuldhaft die Unterlagen verspätet heraus und befindet sich daher in Verzug, muss er der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfahrenskosten für die Herausgabeklage erstatten (Landgericht (LG) Mainz, Beschluss vom 08.09.2005, Az.: 3 T 211/04). Erfolgt dagegen schuldhaft erst gar keine oder nur eine unvollständige Herausgabe, haftet der ausscheidende Verwalter ohnehin für die Verfahrenskosten. Das dürfte ebenso gelten, wenn aus von ihm zu vertretenden Gründen gegen ihn ein Antrag auf eidesstattliche Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit der erteilten Unterlagen gestellt wird. 

2.2. Keine oder unvollständige Herausgabe des Verwaltungsvermögens

Gibt der ausscheidende WEG-Verwalter die Konten und Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht heraus, ist zu berücksichtigen, dass es sich bei einer ordnungsgemäßen Verwaltung bei den Konten um offene Fremdgeldkonten (WEG-Eigenkonten) handelt, die auf die Eigentümergemeinschaft lauten. Dem Verwalter ist daher die Verfügungsberechtigung zu entziehen. Entstehen dadurch Kosten, muss der Verwalter diese aus Schadensersatzgesichtspunkten ersetzen.

Handelt es sich dagegen um Treuhandkonten, die der Verwalter pflichtwidrig führt, ist eine Stufenklage bei Gericht einzureichen. Auf der ersten Stufe wird Auskunft über die Höhe des Vermögens gefordert, auf der zweiten Stufe wird Rechnungslegung verlangt und auf der dritten Stufe werden die Gelder eingeklagt. Da bereits die Führung der Treuhandkonten regelmäßig ein schuldhafter Verstoß gegen die Verwalterpflichten darstellt, dürfte der Verwalter für alle im Zusammenhang mit der Herausgabe stehenden Schäden wie Verfahrenskosten bei Gericht, die der Eigentümergemeinschaft zur Last fallende Mahnkosten für nicht geleistete Zahlungen mangels Zugriff auf ihre Gelder und dergleichen mehr einstehen müssen.

2.3. Keine oder unvollständige Hausgeldabrechnung und / oder Rechnungslegung

Je nachdem, wann ein WEG-Verwalter aus seinem Amt ausscheidet, stellt sich die Frage, ob er noch die Hausgeldabrechnung erstellen muss. Eine Antwort darauf kann sich aus dem Verwaltervertrag, der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder der Beschluss-Sammlung ergeben. Ist dort in eher seltenen Fällen bestimmt, dass der zum Ende des Wirtschaftsjahres der ausscheidende Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen muss, ist er daran gebunden (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 07.10.1999, Az.: 2 Z BR 76/99).

Ansonsten gilt Folgendes: Scheidet der Verwalter in der ersten Hälfte eines Wirtschaftsjahres aus, ist die Hausgeldabrechnung fällig. Endet also das Wirtschaftsjahr am 31.12. und scheidet der Verwalter am 30.06. des Folgejahres aus, ist die angemessene Frist für die Abrechnungserstellung von regelmäßig drei, höchstens jedoch sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu beachten. In diesem Zeitraum tritt die Fälligkeit der Abrechnung ein. Der ausscheidende Verwalter muss also die Abrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr erstellen, wenn er im ersten Halbjahr einer Abrechnungsperiode ausscheidet.

Verweigert der ausscheidende Verwalter in diesem Fall trotz Aufforderung mit Fristsetzung die Erstellung der Jahresabrechnung, kann die Eigentümergemeinschaft eine dritte Person mit der Anfertigung der Abrechnung beauftragen. Die dafür anfallenden Kosten muss der betreffende Verwalter der Eigentümergemeinschaft unter Schadensersatzgesichtspunkten erstatten.

Anders verhält es sich mit der Rechnungslegung, zu der der ausscheidende WEG-Verwalter auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, § 675 in Verbindung mit § 666 BGB. Wird der Verwalter hier trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht tätig, kann er von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rechnungslegung verklagt werden. Gewinnt die Eigentümergemeinschaft den Prozess, kann sie gegen den Verwalter wegen einer unvertretbaren Handlung vollstrecken, § 888 Zivilprozessordnung (ZPO). Unvertretbar heißt, dass der Verwalter die geschuldete Handlung nur selber leisten kann. Rührt sich der Verwalter immer noch nicht, kann gegen ihn auf Antrag Zwangsgeld bis zu 25.000 Euro und / oder Zwangshaft festgesetzt werden. Die dadurch insgesamt entstandenen Verfahrenskosten muss der Verwalter der Eigentümergemeinschaft erstatten.

Alternativ kann die Eigentümergemeinschaft die Buchführung auch durch eine dritte Person oder Unternehmen erstellen lassen und die dafür entstandenen Kosten vom ausscheidenden Verwalter als Schadensersatz verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.11.2002, Az.: 3 Wx 194/02).

2.4. Unberechtigte Amtsniederlegung

Legt der WEG-Verwalter sein Amt nieder, ist das regelmäßig sofort wirksam, sofern der Verwalter alle Wohnungseigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft davon informiert. Für mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kommt es dann darauf an, ob die Amtsniederlegung rechtens war oder nicht. Unberechtigt ist der Verwalter zur Amtsniederlegung, wenn diese

• auf einen wichtigen Grund beschränkt ist und der Verwalter sein Amt niederlegt, obwohl tatsächlich kein wichtiger Grund vorliegt
• zwar an sich rechtens ist, aber zur Unzeit erfolgt, etwa weil wichtige Verwaltungsaufgaben dringend zu erledigen sind

War die Amtsniederlegung unberechtigt und hat der Verwalter nicht zugleich den Verwaltervertrag gekündigt, kann die Eigentümergemeinschaft wegen der Niederlegung ihrerseits den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund außerordentlich (fristlos) kündigen. Zugleich und unabhängig von der Kündigung des Verwaltervertrags kommen gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft in Betracht.

So kann der Schaden der Eigentümergemeinschaft etwa darin bestehen, dass sich für die Zeit, die der ursprüngliche Verwalter noch im Amt sein sollte, nur ein neuer Verwalter zu einer höheren Vergütung finden lässt. Die Differenz zwischen der bisherigen und der höheren Verwaltervergütung stellt einen Schaden dar. Hingegen dürften die Kosten für die Suche nach einem neuen Verwalter einschließlich der Kosten für die Eigentümerversammlung zur Bestellung des neuen Verwalters (etwa Raummiete usw.) keinen Schaden darstellen, da diese Kosten ohnehin anfallen würden, wenn der Verwalter nach Ablauf seiner regulären Amtszeit nicht mehr für das Verwalteramt zur Verfügung steht.

Kommt es durch die unberechtigte Amtsniederlegung zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa weil der Verwalter dringende Arbeiten nicht mehr vergeben hat und diese sich durch seine Niederlegung verzögern, kann das ebenfalls Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft nach sich ziehen.

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3. Denkbare Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen während der Amtszeit

Hat der ausscheidende WEG-Verwalter während seiner Amtszeit Pflichtverstöße begangen, kann das ebenfalls Schadensersatzansprüche auslösen, selbst wenn der Verwalter inzwischen nicht mehr im Amt ist. Wurde dem Verwalter jedoch durch Beschluss Entlastung erteilt, sind bestimmte Regressansprüche ausgeschlossen.

3.1. Verstöße gegen vertragliche Pflichten, unerlaubte Handlungen und verschuldete Prozesse

Die Palette der möglichen Verstöße, die ein WEG-Verwalter bei der Amtsausübung begehen kann, ist weit gefasst. Insbesondere nicht veranlasste bauliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen erweisen sich immer wieder als haftungsträchtig. Aber auch Verstöße gegen Verkehrssicherungspflichten und grob verschuldete Gerichtsprozesse können Verwaltern bei ihrer Tätigkeit unterlaufen. Sich daraus ergebende Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren grundsätzlich in drei Jahren, wobei die Verjährungsfrist erst am Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Verstoß begangen wurde, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB (etwa Pflichtverstoß am 01.03.2017, Beginn der Verjährungsfrist am 31.12.2017 um 24:00 Uhr, Ende der Verjährungsfrist am 31.12.2020 um 24:00 Uhr).

3.2. Wie sich die Entlastung auswirkt

Aus dem Verwaltervertrag, seltener aus der Gemeinschaftsordnung, kann sich ergeben, dass dem WEG-Verwalter für das zurückliegende Wirtschaftsjahr Entlastung zu erteilen ist. Wird der Verwalter entlastet, sind die Ersatzansprüche wegen der Verletzungen der Aufgaben und Pflichten des Verwalters für das betreffende Wirtschaftsjahr ausgeschlossen, soweit die Ansprüche den Wohnungseigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein müssen. Dieser Ausschluss erstreckt sich auch auf die mit dem Vorgang zusammenhängenden Handlungen, also etwa bei der Jahresabrechnung auch die damit im Zusammenhang stehenden Zahlungsvorgänge und Buchungen.

Mit der Entlastung entfällt unter anderem auch die Verpflichtung zur Rechnungslegung für das betreffende Wirtschaftsjahr. Sie umfasst aber keine strafbare Handlungen und keine Schadensersatzansprüche aus dem Sondereigentum (Eigentumswohnung).

4. Neuer Verwalter muss Schadensersatzansprüche geltend machen

Der neu bestellte WEG-Verwalter ist verpflichtet, etwaige Schadensersatzansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter geltend zu machen und notfalls verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten. Je nach Inhalt des Verwaltervertrags muss dazu ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung eingeholt werden. Unterlässt der neue Verwalter schuldhaft die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen seinen Vorgänger, macht er sich selber gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.