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Allein die Führung eines Zur unkomplizierten Abwicklung des Zahlungsverkehrs arbeiten Hausverwaltungen bei der Betreuung von Miethäusen und Wohnungseigentümergemeinschaften mit Treuhandkonten und offenen Fremdgeldkonten. Obwohl über diese Konten sämtliche von der Hausverwaltung vereinnahmten Eigentümergelder laufen, sind vielen Eigentümern die Unterschiede zwischen den beiden Kontenformen nicht klar. Dabei bestehen speziell beim Treuhandkonto bestimmte Risiken, die zu äußerst bösen Überraschungen führen können. Als Eigentümer sollten Sie daher genau wissen, was ein Treuhandkonto und was ein offenes Fremdgeldkonto ist sowie welche Unterschiede bestehen. Darüber informiert Sie dieser Artikel.

1. Offenes Treuhandkonto: Inhaber ist die Hausverwaltung

Das Treuhandkonto wird von der Hausverwaltung für fremde Rechnung geführt. Inhaber des Kontos ist also die Hausverwaltung. Dabei bestehen folgende zwei Rechtsbeziehungen:

• Einerseits wird zwischen Treuhänder (Hausverwaltung) und Treuhandgeber (Eigentümer) ein Treuhandvertrag Rechtsgrundlage hierzu ist der Verwaltervertrag, soweit darin die Führung des Treuhandkontos vereinbart wurde. Der Verwaltervertrag wiederum ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
• Andererseits wird zwischen Treuhänder und Geldinstitut ein Kontovertrag Dieser Vertrag ist ebenfalls ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB, dem allerdings zusätzlich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sowie die Sonderbedingungen der Bank zugrundeliegen.

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Geführt werden kann das Treuhandkonto als

• offenes Treuhandkonto, wobei zwischen Anderkonto und sonstigem offenem Treuhandkonto zu differenzieren ist. Das Anderkonto ist nur für bestimmte Berufsgruppen (etwa Notare, Patentanwälte, Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) zulässig. Alle anderen gesetzlichen oder privaten Treuhänder führen ein sonstiges offenes Treuhandkonto. Zu den privaten Treuhändern gehört unter anderem der Mietverwalter. Beim offenen Treuhandkonto wird das Treuhandverhältnis mit einem Zusatz gekennzeichnet, der etwa wie folgt lauten kann: „Max Mustermann Hausverwaltung GmbH, Mietkonto Martha Mietzins“.

• verdecktes Treuhandkonto, bei dem der Zusatz zur Kenntlichmachung eines Treuhandverhältnisses entfällt. Daher ist das Treuhandverhältnis hier nicht zu erkennen.

2. Diese Risiken bestehen beim Treuhandkonto

Auch wenn die Hausverwaltung ein offenes Treuhandkonto führt, bestehen für Eigentümer bestimmte Risiken. Diese sehen im Einzelnen wie folgt aus:

• Bei finanziellen Schwierigkeiten der Hausverwaltung können deren Gläubiger auch in ein offen geführtes Treuhandkonto pfänden, da Inhaber dieses Kontos die Hausverwaltung ist. Sind die Gläubiger trotz des Treuhandverhältnisses nicht bereit, ein gepfändetes Treuhandkonto frei zu geben, muss der davon betroffene Eigentümer Drittwiderspruchsklage nach § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) erheben. Damit sind aber Zeit, Kosten und Ärger verbunden.
• Wird ein Treuhandkonto gepfändet, muss die Bank nur den Verwalter über die Pfändung informieren. Dagegen wird der Eigentümer vom Geldinstitut nicht unterrichtet. Das kann zur Folge haben, dass die Gelder des Eigentümers vom Konto weggepfändet werden. Ob anschließend gegen die Hausverwaltung erfolgreich Regressansprüche durchgesetzt werden können, hängt davon ab, ob diese noch zahlungsfähig ist (oder ggf. deren Versicherung für den Schaden aufkommt).
• Wird gegen die Hausverwaltung ein Insolvenzverfahren eröffnet, fallen die Gelder auf dem offenen Treuhandkonto in die Insolvenzmasse. Der Eigentümer kann zwar sein Aussonderungsrecht geltend machen. Allerdings hat kostet ihn das auch hier Zeit, Geld und Ärger.
• Bei Untätigkeit, Verschwinden und Tod des Verwalters kommt der Eigentümer mangels Zugriffsmöglichkeit auf das Treuhandkonto nicht an seine Gelder. Er muss also gerichtliche Hilfe bemühen, was einmal mehr mit Zeit, Kosten und Ärger verbunden ist.
• Mangels Auskunftsrecht gegenüber der das Treuhandkonto führenden Bank kann der Eigentümer die Hausverwaltung nur schwer kontrollieren. Weist der Verwalter bei den Abrechnungen jeweils nur die Kontobestände aus, könnte er zwischenzeitlich Gelder des Kontos veruntreut haben und die Fehlbestände dadurch ausgleichen, dass er von einem Konto zum anderen Konto Gelder verschiebt. Folge daraus ist, dass an den Abrechnungstagen offensichtlich alle Kontostände korrekt sind, während tatsächlich Gelder fehlen. Dabei haftet die Bank grundsätzlich nicht für unrechtmäßige Verfügungen des Treuhänders bzw. der Hausverwaltung.

Im Übrigen muss bei einem Verwalterwechsel das Treuhandkonto gekündigt und neu angelegt werden, da Inhaber der jeweilige Verwalter ist. 

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3. WEG-Verwaltung: Offenes Fremdgeldkonto ist Pflicht

Aufgrund der zahlreichen Risiken, die selbst offene Treuhandkonten mit sich bringen, sind diese mit dem für das Wohnungseigentumsrecht geltenden Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren. Solche Konten sind für die WEG-Verwaltung nicht mehr zulässig (Amtsgericht (AG) Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12).

Hält der WEG-Verwalter trotzdem ein auf seinen Namen lautendes offenes Treuhandkonto aufrecht, können die Wohnungseigentümer sogar ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeldvorschuss bis zur Einrichtung eines offenen Fremdgeldkontos geltend machen. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das ausgeübte Zurückbehaltungsrecht keine Auswirkungen auf die Zahlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft hat (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 28.01.2015, Az.: 318 S 118/14).

Statt eines Treuhandkontos muss der WEG-Verwalter ein Konto im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft führen, und zwar ein offenes Fremdgeldkonto (WEG-Eigenkonto). Das gilt für alle Konten der Eigentümergemeinschaft, also auch für das Rücklagenkonto.

Die Möglichkeit zur Einrichtung von offenen Fremdgeldkonten für Wohnungseigentümergemeinschaften besteht seit der am 01.07.2007 in Kraft getretenen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Denn die Eigentümergemeinschaft ist seitdem teilrechtsfähig, wobei ihr das Verwaltungsvermögen zugeordnet ist, §10 Abs. 6, 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Daher können (und müssen) die Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.

Da das offene Fremdgeldkonto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft geführt wird, entfallen die gesamten beim Treuhandkonto vorhandenen Risiken. Das offene Fremdgeldkonto ist selbst bei kritischer Vermögenslage des Verwalters pfändungssicher und insolvenzfest. Außerdem kann die Eigentümergemeinschaft als Kontoinhaberin notfalls auch auf das Konto zugreifen sowie Auskünfte erhalten. Und schließlich kann das offene Fremdgeldkonto bei einem Verwalterwechsel „mitgenommen“ werden, da nur die Kontovollmacht und die Verwalteradresse geändert werden muss.

4. Mietverwaltung: So sieht die Alternative zum Treuhandkonto aus

Die zahlreichen Risiken beim Treuhandkonto bestehen nicht nur bei der WEG-Verwaltung, sondern auch bei der Mietverwaltung, bei der das Führen eines offenen Treuhandkontos für den Eigentümer gängige Praxis ist.

Eine Alternative zum Treuhandkonto sind eigene, auf den Namen des Eigentümers lautende Konten, die dieser für den Zahlungsverkehr und die Kautionen einrichtet. Zugleich wird der Hausverwaltung über die Konten Verfügungsberechtigung erteilt. Damit entfallen sämtliche Risiken des Treuhandkontos.