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Im Wohnungseigentumsrecht bestehen zahlreiche Besonderheiten. Diese haben ihre Grundlage in der komplizierten Materie desWohnungseigentumsgesetz (WEG) und der dazu vielfach ergangenen Rechtsprechung. Dabei ist speziell der Verwalterwechsel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Kernfrage ist stets, was den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG entspricht. Denn werden diese Grundsätze nicht beachtet, ist der betreffende Beschluss der Wohnungseigentümer zumindest anfechtbar. Damit Sie über die wesentlichen Urteile zum Verwalterwechsel informiert sind, haben wir für Sie diese Sammlung für Eigentümer zusammengestellt.

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Berufliche Erfahrung

In Wohnungseigentümergemeinschaften wird häufig diskutiert, über welche berufliche Erfahrung der Verwalter verfügen muss, um für das Amt geeignet zu sein. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) ist jedenfalls kein wichtiger Grund gegen die Bestellung gegeben, wenn der neue Verwalter lediglich Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hat (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11).

Demgegenüber vertreten die Instanzgerichten zwei Meinungen:

Zum einen widerspräche die Verwalterbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Bewerber keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum habe. Es reiche nicht, dass er zuvor zwei Jahre als weisungsgebundener Angestellter in einer Hausverwaltung tätig war (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13).

Zum anderen seien die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung auch dann gewahrt, wenn der Verwalter weder eine betriebswirtschaftliche noch eine rechtliche Ausbildung habe. Er brauche keine branchenspezifische Ausbildung, sofern aufgrund seiner beruflichen Stellung Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit möglich seien. Im Entscheidungsfall handelte es sich um eine Polizeibeamtin, die als Mitglied der Eigentümergemeinschaft zur Verwalterin bestellt wurde und die zugesagt hatte, sich die für das Verwalteramt erforderlichen Kenntnisse in ihrer Freizeit anzueignen (LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, Az.: 10 S 68/14).

Dieser Meinungsstreit dürfte ab dem 01.12.2023 gegenstandslos werden, da jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter hat, §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEG. Der zertifizierte Verwalter muss seine Kenntnisse in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen haben.

Beschlussersetzungsklage

Soll mittels einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ein Verwalter bestellt werden, ist das Gericht nur dann dazu imstande, wenn ihm die dafür notwendigen Tatsachen vorliegen. Andernfalls kann das Gericht nicht die für eine Verwalterbestellung erforderlicheErmessensentscheidung treffen. Der Wohnungseigentümer hat daher in seiner Klage dem Gericht

• mindestens drei geeignete Hausverwaltungen vorzuschlagen
• die jeweiligen Konditionen der Verwalterverträge darzulegen
• die Bereitschaft des Verwalters zur Übernahme des Verwalteramts nachzuweisen

(LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.11.2019, Az.: 2-13 T 82/19; LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).

Beschlussfassung

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).

Zwar ist für die Bestellung des Verwalters die einfache Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer ausreichend. Wird aber über mehrere Bewerber gleichzeitig abgestimmt, genügt die relative Stimmenmehrheit nicht (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 13.03.2003, Az.: 2Z BR 85/02). Sind mehrere Bewerber vorhanden, muss dann über jede Person abgestimmt werden, wenn kein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben dürfen (BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17).

Der Beschluss der Wohnungseigentümer, mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält regelmäßig die Abberufung des bisherigen Verwalters. Dabei verliert der bisherige Verwalter mit Zugang der Abberufungserklärung seine Organstellung (BayObLG, Beschluss vom 28.1.2003, Az.: 2Z BR 126/02; Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 19.7.2004, Az.: 24 W 45/04).

Ein Verwalter ist in Ausübung gebundener Vollmachten abwesender Wohnungseigentümer nicht daran gehindert, an der eigenen Wahl mitzuwirken (OLG Schleswig, Beschluss vom 20.01.2006, Az.: 2 W 24/05).

Beschlussgegenstand

In der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung muss der Beschlussgegenstand hinreichend konkret bezeichnet werden, § 23 Abs. 2 WEG. Lautet der Tagesordnungspunkt (TOP) „Neuwahl eines Verwalters“, ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen eines Verwaltervertrags (Oberlandesgericht (OLG) Schleswig, Beschluss vom 20.01.2006, Az.: 2 W 24/05).

Demgegenüber ist der TOP „Wiederwahl des Verwalters“ unpräzise und lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.01.2014, Az.: 2-13 T 56/13). Lautet der TOP „Neubestellung des Verwalters“ und wird ein anderer als der bisherige Verwalter gewählt, soll die anderweitige Wahl nicht ordnungsgemäß ankündigt worden sein (AG Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10).

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Einberufung

Wird die Eigentümerversammlung durch einen dazu nicht berechtigten Wohnungseigentümer einberufen, führt das regelmäßig nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BayObLG, Beschluss vom 30.6.2004, Az.: 2Z BR 113/04).

Einstweilige Verfügung

Der bloße verwalterlose Zustand einer Eigentümergemeinschaft reicht nicht dafür aus, mittels einer einstweiligen Verfügung die gerichtliche Verwalterbestellung zu rechtfertigen (LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: 85 T 31/12 WEG). Vielmehr muss der antragstellende Eigentümer dringend auf die sofortige Bestellung eines Verwalters angewiesen sein, da sonst erhebliche Nachteile drohen, wie etwa Vollstreckungen und Versorgungssperren aufgrund nicht gezahlter Rechnungen an Versorger, nicht erstellten Abrechnungen und nicht eingezogener Hausgelder (LG Köln, Urteil vom 01.07.2010, Az.: 29 S 208/09).

Daneben ist für die Eilbedürftigkeit einer einstweiligen Verfügung auch die Größe der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Speziell in größeren Wohnlagen kann die sofortige Verwalterbestellung „dringender“ erforderlich sein als in kleineren Anlagen (AG Landsberg am Lech, Beschluss vom 19.12.2008, Az.: 1 C 1225/08).

Entfernung

Der Bestellungsbeschluss verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich der Sitz des Verwalters nicht am Ort der Wohnanlage befindet. Eine Entfernung von rund 60 km zwischen dem Verwaltungssitz und der Liegenschaft ist rechtmäßig (LG Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014, Az.: 9 S 70/13). Das gilt ebenso für eine Entfernung von rund 75 km zwischen Verwaltungssitz und Wohnanlage (LG, Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 29 S 285/17).

Zu große Entfernungen liefern allerdings einen wichtigen Grund gegen die Bestellung des Verwalters. Das betrifft etwa die Entfernung vom Sitz der Verwaltung in München zur Wohnanlage in Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.1989, Az.: 3 Wx 499/89). Die Grenze für zu weit vom Objekt entfernte Hausverwaltungen dürfte bei einer Entfernung 100 bis 200 km beginnen, sofern nicht besondere Umstände wie etwa zuverlässige Vertrauenspersonen am Ort der Liegenschaft gegeben sind.

Finanzielle Anforderungen

Die Verwalterbestellung genügt nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter finanziell ausreichende Sicherheiten hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016, Az.: 11 S 41/15).

Das beginnt bereits beim Versicherungsschutz. Der Verwalter muss zwar über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen, § 34c Abs. 2 Nr. 3 Gewerbeordnung (GewO). Deckt diese jedoch keine schuldhaft verursachten Gebäude-, Personen- und Vermögensfolgeschäden ab, besteht ein umfassender Versicherungsschutz nur durch eine zusätzliche Betriebshaftpflichtversicherung, die gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Wird nun eine Hausverwaltung ohne diese erforderlichen finanziellen Mittel und ohne ausreichende Sicherheiten zum Verwalter bestellt, dürften die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Ob und inwieweit sich die Eigentümer über die Bonität des gewünschten Verwalters informieren, bleibt ihnen im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst überlassen. Bestehen allerdings Zweifel an der vorhandenen finanziellen Leistungsfähigkeit, muss vor einer Verwalterbestellung geklärt werden, ob die Bonität des Verwalters eine nachhaltig ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Eine Unternehmergesellschaft (UG) kann Unklarheiten über die finanzielle Leistungsfähigkeit nicht dadurch ausräumen, dass sie ihr Stammkapital auf den Mindestbetrag von 25.000 Euro für eine GmbH erhöht und die GmbH als Verwalterin bestellen lässt. Denn die Erhöhung des Stammkapitals kann auf verschiedene Weise erfolgen und lässt keinen Schluss auf die Vermögenslage der GmbH im Zeitpunkt der Verwalterbestellung zu (LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2017, Az.: 1 S 177/16)

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann nicht als WEG-Verwalter bestellt werden. Denn es ist unklar, wer für die GbR und damit als Organ bzw. Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, da insoweit keine Eintragung ins Handelsregister erfolgt. Daran ändert auch nichts die Teilrechtsfähigkeit der GbR (BGH, Beschlüsse vom 18.05.1989, Az.: V ZB 4/89; vom 26.01.2006, Az.: V ZB 132/05).

Internetbewertungen

Schlechte Bewertungen im Internet sind keine geeignete Grundlage, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen. Daher liefern sie auch keinen wichtigen Grund gegen die Bestellung des Verwalters (LG Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.: 29 S 285/17).

Majorisierung

Eine majorisierende Stimmenmehrheit liegt vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt. Das ist zwar nach dem gesetzlichen Leitbild nicht möglich, da jeder Wohnungseigentümer nur über eine Stimme verfügt, ohne dass es auf seine Anzahl der Wohnungen oder Miteigentumsanteile ankommt, § 25 Abs. 2 WEG. Allerdings kann in der Gemeinschaftsordnung ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten festgelegt sein. Dann kommt es zu einer Majorisierung der Stimmrechte durch einen der Eigentümer oder einer Minderheit von Eigentümern, wenn diese die Mehrheit der Miteigentumsanteile bzw. Einheiten halten. Der sogenannte Mehrheitseigentümer darf sein Stimmrecht aber nicht zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer ausüben. Ein solches Verhalten wäre rechtsmissbräuchlich, so dass eine Anfechtung des betreffenden Beschlusses zu dessen Ungültigkeit führen würde.

Noch kein Rechtsmissbrauch ist das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts, so dass grundsätzlich nur der Mehrheitseigentümer für einen Beschlussantrag stimmen kann.

Zulässig ist es daher, mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers einen bestimmten Verwalter durchzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 23.9.2014, Az.: 55 S 302/12). Bei seiner eigenen Bestellung ist der Mehrheitseigentümer regelmäßig nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 31.07.2007, Az.:14 Wx 41/06). Rechtsmissbräuchlich ist es auch nicht, wenn der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl ein positiver Beschluss ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre (BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az.: V ZR 290/16).

Nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten bei der Ausübung des majorisierenden Stimmrechts denkbar. Das ist der Fall, wenn der Mehrheitseigentümer

• als ehemaliger Verwalter unberechtigt die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums verweigert hatte und er durch die Veräußerung von Bruchteilen seines Wohnungseigentums seine Stellung als Mehrheitseigentümer herbeigeführt hat (AG Pinneberg, Urteil vom 21.03.2017, Az.: 60 C 49/16)
• die Bestellung eines Verwaltungsunternehmens durchsetzt, dessen Gesellschafter-Geschäftsführerin seine Ehefrau ist, wobei zuvor den die Ehefrau persönlich betreffenden Bestellungsbeschluss wegen Interessensgegensätzen und fehlendem Vertrauensverhältnis mit Erfolg angefochten wurde (LG Karlsruhe, Urteil vom 10.5.2016, Az.: 11 S 41/15)
• die Bestellung eines seiner Verwaltungsunternehmen bewirkt, damit der Verkauf seiner Eigentumswohnungen wegen der vereinbarten Veräußerungszustimmung mit dem Verwalter erleichtert wird (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.04.2015, Az.:16 S 133/14)
• die Bestellung seiner Tochter durchsetzt, obwohl die übrigen Wohnungseigentümer begründete erheblicher Zweifel der an der Neutralität der Verwalterin haben (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014, Az.: 483 C 12045/13)
• in einer aus zwei zerstrittenen Mitgliedern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sich kurz nach seiner gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählt (OLG Köln, Beschluss vom 18.03.2005, Az.:16 Wx 46/05)

Stimmprinzip

Es liegt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters vor, wenn darüber aufgrund einer wirksamen Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- bzw. Anteils- oder Objektprinzip abzustimmen ist (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02).

Trennungstheorie

Nach der Trennungstheorie ist zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden (BGH, Urteil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 30.11.2017, AZ: 2-13 S 135/15).

Mit der Bestellung als organschaftlicher Akt wird der Verwalter mit seinen gesetzlichen Aufgaben und Befugnissen Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar neben der Wohnungseigentümerversammlung und einem eventuell vorhandenem Verwaltungsbeirat. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im Wesentlichen in §§ 24 (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift), 27 (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), 28 (Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Vermögensbericht) sowie 9b (Vertretung) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

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Dagegen ist der Abschluss des Verwaltervertrags ein rein schuldrechtlicher Akt, der im WEG lediglich an einer Stelle erwähnt wird (Vertragsende spätestens sechs Monate nach Abberufung, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Im Verwaltervertrag vereinbart werden die Einschränkungen und Erweiterungen der Pflichten und Rechte des Verwalters, wobei zu den Rechten insbesondere auch die Verwaltervergütung gehört. Regelmäßig ist der Verwaltervertrag nach §§ 675, 611 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen (BGH, Urteil vom 28.04.1993, Az.: VIII ZR 109/92).

Ebenso wie die Verwalterbestellung und der Abschluss des Verwaltervertrags sind auch die Verwalterabberufung und die Beendigung des Verwaltervertrags (etwa durch dessen Kündigung bzw. Auflösung oder der Niederlegung des Verwaltersamts) eigenständige Rechtsakte.

Verwaltervertrag und Bestellung sind also getrennt voneinander zu betrachten. Dies bedeutet, dass sich mit der Wiederbestellung des Verwalters sich nicht automatisch der bestehende Verwaltervertrag verlängert. Umgekehrt kann sich aber aus der Verlängerung des Verwaltervertrags eine Wiederbestellung ergeben (AG Nürnberg, Urteil vom 23.02.2015, Az.: 14 C 4961/14 WEG).

Um Schwierigkeiten bei der Bestellung bzw. Abberufung des Verwalters und dem Abschluss bzw. der Auflösung des Verwaltervertrags zu vermeiden, sollte darüber stets in derselben Eigentümerversammlung getrennt beschlossen werden.

Ungeeigneter Verwalter

Ein Bestellungsbeschluss verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wahl dieses Verwalters gegeben ist. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11). Dies kann angenommen werden, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Maßgeblich sind die im Zeitpunkt der Beschlussfassung gegebenen bzw. bekannten Tatsachen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, Az.: I-3 WX 123/05), LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.03.2018, Az.: 2-09 S 74/17).

Ungeeignet ist der Verwalter, wenn er etwa

• zuvor rechtskräftig von seinem Amt abberufen wurde (AG Wiesbaden, Urteil vom 21.06.2013, Az.: 92 C 6354/12)
• weder neutral ist noch über so viel Autorität und Überzeugungskraft verfügt, dass er die Interessen aller Wohnungseigentümer wahrnimmt (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011, Az.: 318 S 201/10)
• konkret zu befürchten ist, dass er die Interessen einzelner Wohnungseigentümer zu Lasten der übrigen Eigentümer vertritt und es ihm daher an der notwendigen Neutralität mangelt (AG Hamburg, Urteil vom 30.04.2008, Az.: 539 C 2/08)
• ohne Ermächtigung Verträge für die Eigentümergemeinschaft abschließt (OLG München, Beschluss vom 06.03.2006, Az.: 34 Wx 29/05)
• die Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, Az.: I-3 WX 123/05)
• einen falschen Umlageschlüssel zugrunde legt (AG Neukölln, Beschluss vom 02.06.2005, Az.: 70 II 242/04)
• die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft (OLG Köln, Beschluss vom 12.12.2004, Az.: 16 Wx 191/04)
• in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der anderen Eigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, dass er seine Stellung und das Vertrauen dieser Eigentümer zur Durchsetzung seiner eigenen Interessen gegen einen bestimmten Eigentümer ausnutzt (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 05.01.2004, Az.: 20 W 290/03)
• wegen eines Vermögensdelikts (etwa Diebstahl, Betrug, Unterschlagung, Veruntreuung) im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit einschlägig vorbestraft ist

Dagegen kann aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst wurde, nicht auf die generelle Ungeeignetheit des Verwalters geschlossen werden (LG Köln, Urteil vom 15.11.2018, Az.:29 S 285/17).

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Vergleichsangebote

Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, sind zuvor mindestens drei Angebote verschiedener Hausverwaltungen (Vergleichsangebote) einzuholen (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Teilweise wird die Einholung von drei Vertragsentwürfen verlangt, wobei zusätzlich die Erklärung des Bewerbers über seine Bereitschaft gefordert wird, das Verwalteramt zum vorgesehenen Bestellungszeitpunkt anzutreten (LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).
Bei besonderen Umständen (etwa besonders verrufene Eigentümergemeinschaft, so dass nur eine Hausverwaltung eine Bewerbung vorlegt) kann ein Angebot genügen (LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15). Das gilt auch, wenn ein zur Angebotseinholung bereiter Eigentümernur ein Angebot beigebracht hat, während der wegen der zu geringen Angebotsanzahl anfechtende Eigentümer selber keine Angebote vorgelegt hat. Der Anfechtenden kann hier rechtsmissbräuchlich handeln (LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 17 S 112/15).

Vor der Eigentümerversammlung müssen die Wohnungseigentümer ausreichend Zeit haben, um die Angebote zu prüfen. Ihnen sind daher innerhalb der grundsätzlich dreiwöchigen Einladungsfrist für Eigentümerversammlung die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt zu übermitteln (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Teilweise fordern die Instanzgerichte darüber hinaus, dass die Vergleichsangebote bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer zu verschicken sind (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13).

Ebenfalls drei Vergleichsangeboten sind auch einzuholen und rechtzeitig zu übermitteln, wenn sich die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeldder Verwalterbestellung mehrheitlich auf den später bestellten Verwalter geeinigt hatten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14).

In der Rechtsprechung ist umstritten, ob der Verwaltungsbeitrat bei zahlreichen vorliegenden Angeboten eine Vorauswahl treffen kann (dafür: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az.: 3 Wx 202/01, dagegen: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Bei mehreren vorhandenen Angeboten dürften jedoch zumindest die ungeeigneten und überteuerten Angebote aussortiert werden, da dadurch der Zweck der Alternativangebote nicht verwirklicht wird, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13).

Vergleichsangebote Wiederbestellung

Bei der Wiederbestellung des Verwalters brauchen grundsätzlich keine Vergleichsangebote eingeholt werden. Eine Ausnahme besteht, sofern aufgrund einer Änderung des Sachverhalts die Bestellung eines neuen Verwalters in Betracht kommt. Das ist der Fall, wenn die nachlassende Effizienz des Verwalters zur Unzufriedenheit der Wohnungseigentümer führt, aus anderen Gründen Spannungen zwischen Eigentümern und Verwalter bestehen oder andere Hausverwaltungen deutlich preisgünstiger als der amtierende Verwalter sind. Dann sind ebenfalls mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10), die den Eigentümern innerhalb der regelmäßig dreiwöchigen Einladungsfrist für Eigentümerversammlung zu übermitteln sind.

Ebenso sind bei der „verkappten“ Wiederbestellung mindestens drei Vergleichsangebote erforderlich. Wurde also die Bestellung des Verwalters wegen fehlender Alternativangebote erfolgreich angefochten und möchte sich der Verwalter daraufhin erneut bestellen lassen, sind vor der erneuten Bestellung Vergleichsangebote einzuholen. Denn die erneute Bestellung ist keine Wiederbestellung (LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016, Az.: 1 S 455/15).

Wurde aus dem erneut zu bestellenden Verwalter als natürliche Einzelperson inzwischen der Geschäftsführer einer von ihm gegründeten juristischen Person wie eine GmbH, liegt eine Wiederbestellung des bisherigen Verwalters vor. Es brauchen daher keine Vergleichsangebotevorzuliegen (BGH, Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20).

Vergütung 

Wohnungseigentümer brauchen nicht den billigsten Verwalter zu nehmen (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14). Sie haben insoweit einen Ermessensspielraum.

Eine deutlich überhöhte Vergütung widerspricht aber den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und bildet einen wichtigen Grund zur Anfechtung der Bestellung eines neuen Verwalters. Das ist der Fall bei völlig überzogenen Preisen oder der nicht ausreichenden Berücksichtigung deutlich günstigerer Konkurrenzangebote. Die Grenze für eine zulässige höhere Vergütung dürfte überschritten sein, wenn der Verwalter 40 bis 45% teurer als die Konkurrenz ist und dafür keine sachlichen Gründe vorliegen (40%: OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07; 45%: LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014, Az.: 55 S 302/12).

Vertreterbestellung 

Wird durch einen Beschluss zugleich ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt, kann das zwar für die Bestellung des Verwalters wirksamsein. Der Bestellungsbeschluss über den Vertreter des Verwalters ist jedoch insoweit nichtig (KG Berlin, Beschluss vom 15.03.2016, Az.: 1 W 79/16).

Wiederbestellung

Liegt ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters vor, muss regelmäßig der Verwalter gewechselt werden. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn der Verwalter

• über mehrere Jahre keine ordnungsmäßigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne erstellt sowie Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht umsetzt (LG München I, Urteil vom 16.07.2015, Az.: 36 S 18089/14 WEG)
• wiederbestellt wird, ohne dass die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14)
• die Neutralität nicht wahrt und unbequeme Eigentümer diffamiert (AG Offenbach, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 310 C 165/13)
• Rücklagengelder für Erhaltungsmaßnahmen von Sondereigentum verwendet und daher die Erhaltungsrücklage von 135.000 Euro auf 60.000 Euro vermindert wird (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.03.2014, Az.: 2-13 S 165/13)
• eine völlig überhöhte Vergütung verlangt oder ein erheblicher Preisunterschied zu einem Konkurrenzangebot besteht (LG Dortmund, Urteil vom 10.09.2013, Az.: 1 S 416/12)
• die Gemeinschaftskonten auf seinen Namen führt (AG Offenbach, Urteil vom 26.09.2012, Az.: 310 C 85/12)
• über Jahre hinweg weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne erstellt (OLG München, Beschluss vom 05.06.2007, Az.: 34 Wx 143/06)
• eigenmächtig ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft einen 10-jährigen Zeitmietvertrag über eine Wohnung abschließt und umfangreiche Renovierungsarbeiten in der angemieteten Wohnung durchführen lässt (OLG München, Beschluss vom 06.03.2006, Az.: 34 Wx 29/05)
• die Jahresabrechnungen so grob fehlerhaft erstellt, dass ersthafte Zweifel an seiner Eignung aufkommen (OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2005, Az.:16 Wx 53/05)