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Durch die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform hat sich im Wohnungseigentumsrecht vieles geändert. Neu ist jetzt die Pflicht des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Der Bericht hat die Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu enthalten. Zudem ist der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Geregelt ist diese Neuerung in § 24 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Was dabei im Einzelnen wichtig ist, erfahren Sie in diesem Artikel, der auch ein Muster eines Vermögensberichts beinhaltet.

1. Vermögensbericht: Unabhängig von der Jahresabrechnung

Der Vermögensbericht ist weder Bestandteil der in § 28 Abs. 2 WEG geregelten Jahresabrechnung über die gezahlten Hausgelder noch nimmt ein erstellter Vermögensbericht an der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung teil. Vielmehr ist der Vermögensbericht eigenständig und von der Jahresabrechnung unabhängig. Der Vermögensbericht bezweckt, die Wohnungseigentümer über die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten wird. Aufgrund der Unabhängigkeit von der Jahresabrechnung wirkt sich eine Beschlussanfechtungsklage auf den Vermögenbericht nicht aus. Der Verwalter darf daher auch nicht den Ausgang eines Anfechtungsverfahrens gegen die Jahresabrechnung abwarten, bevor er den Vermögensbericht erstellt.

2. Der Verwalter ist für den Vermögensbericht zuständig

Der Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG bringt klar zum Ausdruck, dass der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen hat. Diese Pflicht besteht aber nur im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat daher gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Erstellung oder Korrektur des Vermögensberichts. Stattdessen ist die Anfertigung des Vermögensberichts Bestandteil des Informationsanspruchs von jedem Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft. Liegt also kein oder ein fehlerhafter Vermögensbericht vor, muss der einzelne Eigentümer gegen die Gemeinschaftvorgehen. Die Gemeinschaft wiederum kann den Verwalter in Regress nehmen, etwa für den Ersatz entstandener Gerichts- und Verfahrenskosten.

Da der Vermögensbericht eigenständig ist, hat ein fehlender oder fehlerhafter Bericht keinen Einfluss auf die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, insbesondere auch nicht die darun festgesetzten Hausgeldzahlungen.

3. Bis wann der Vermögensbericht vorliegen muss

Wird dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG gefolgt, ist der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen, also nach dem 31.12. des abgelaufenen Jahres. Damit steht aber nicht fest, wann genau die Leistungspflicht zur Erstellung des Vermögensberichts entsteht. Das hat in der Praxis erhebliche Auswirkungen. Denn entsteht die Leistungspflicht am 31.12., muss ein am 31.12. ausscheidender Verwalter noch den Vermögensbericht erstellen. Tritt dagegen die Leistungspflicht erst am 01.01. des Folgejahres ein, braucht der am 31.12. ausscheidende Verwalter keinen Vermögensbericht mehr anzufertigen.

Bei einem Verwalterwechsel ist die Problematik der Leistungspflicht für die Erstellung des Vermögensberichts dieselbe wie bei der Leistungspflicht für die Erstellung der Jahresabrechnung. Dazu kann auf folgenden Artikel verwiesen werden: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/jahresabrechnung-weg-verwalterwechsel/. Im Übrigen sollte der Vertrag mit einem neuen Verwalter nur beschlossen werden, wenn dort folgende Klausel enthalten ist:

Bei einem Ausscheiden des Verwalters am 31.12. eines mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahres ist der im folgenden Wirtschaftsjahr neu bestellte Verwalter verpflichtet, für das dann abgelaufene Wirtschaftsjahr die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht zu erstellen. In diesem Fall steht dem neu bestellten Verwalter keine zusätzliche Vergütung für die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu. Das gilt ebenso für die Erstellung des Vermögensberichts.

4. Das gehört in den Vermögensbericht hinein

Im Vermögensbericht hat der Verwalter den jeweiligen Ist-Stand folgender Positionen aufzuführen:

• Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage, Instandhaltungsrückstellung)
• Weitere gebildete Rücklagen
• Tatsächlich vorhandenes Vermögen

4.1. Erhaltungsrücklage

Die nun im Zuge der Reform in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als „Erhaltungsrücklage“ bezeichnete Instandhaltungsrücklage gehört mit ihrem Ist-Stand in den Vermögensbericht.

4.2. Weitere gebildete Rücklagen

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer neben den Beschlüssen über die Vorschüsse zur Kostentragung und der Erhaltungsrücklage über weitere zu bildende Rücklagen beschließen. Solche weiteren Rücklagen können etwa sein:

• Liquiditätsrücklage für den Ausfall von Hausgeldausfällen oder -rückständen einzelner Eigentümer
• Rücklagen für gerichtliche Verfahren Beschlussklagenrücklage für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft
• Baurücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen 

Es ist allerdings möglich, dass die  Bildung solcher Rücklagen je nach den Verhältnissen der Eigentümergemeinschaft gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Das kann etwa bei einer Baurücklage der Fall sein, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht sonderlich liquide ist, zumal hier für konkrete Baumaßnahmen auch eine Sonderumlage erhoben werden kann. Im Ergebnis darf die Eigentümergemeinschaft durch weitere Rücklagen jedenfalls finanziell nicht überfordert werden. Andernfalls sind die Beschlüsse über die weiter zu bildenden Rücklagen anfechtbar.

Die Rücklagen sind ebenfalls mit dem Ist-Stand in den Vermögensbericht  aufzunehmen.

4.3. Tatsächlich vorhandenes Vermögen

Die Aufstellung des tatsächlich vorhandenen wesentlichen Gemeinschaftsvermögens im Vermögensbericht erstreckt sich insbesondere auf die die Eigentümergemeinschaft betreffende

• sämtliche Forderungen
• sämtliche Verbindlichkeiten
• sonstige Vermögensgegenstände

4.3.1. Forderungen der Eigentümergemeinschaft

Zu den Forderungen der Eigentümergemeinschaft zählen zunächst die Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer auf Zahlung von

• Hausgeldrückständen, also Rückständen auf die Vorschüsse zur Kostentragung laut Wirtschaftsplan sowie beschlossenen Sonderumlagen und Jahresrechnungen
• Beitragsrückständen zur Erhaltungsrücklage
• Beitragsrückständen zu weiteren gebildeten Rücklagen

Daneben sind die Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen außenstehende Dritte wie etwa Handwerkern, Unternehmen und Versicherungen aufzuführen. Dazu gehören beispielsweise

• Kostenvorschüsse gegen Handwerker und Handwerksfirmen aus Mängelgewährleistung
• Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Versicherungsleistungen

4.3.2. Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft

Von der Eigentümergemeinschaft zu begleichende und im Vermögensbericht aufzulistende Verbindlichkeiten sind etwa

• Abschlusszahlungen an Handwerker und Handwerksfirmen
• Darlehen von Kreditinstituten
• Schlusszahlungen an Energie- und Wasserversorger für das abgelaufene Wirtschaftsjahr
• Zahlungen an Abrechnungsdienstleister

4.3.3. Sonstige Vermögensgegenstände der Eigentümergemeinschaft

In den Vermögensbericht aufzunehmende sonstige Vermögensgegenstände müssen wesentlich sein. Das sind nur solche, die für die wirtschaftliche Lage der Eigentümergemeinschaft erheblich sind, was insbesondere von der Größe der Gemeinschaft abhängt. So ist etwa in größeren Eigentümergemeinschaften eine mittels Münzeinwurf zu bedienende Waschmaschine zum gemeinschaftlichen Gebrauch kein wesentlicher Vermögensgegenstand. Demgegenüber stellt ein Rasentraktor bzw. Aufsitzmäher oder eine Schneefräse regelmäßig einen wesentlichen Vermögenswert dar.

Der sonstige Vermögensgegenstand braucht im Vermögensbericht lediglich benannt werden. Eine beitragsmäßige Bewertung ist nicht erforderlich, kann aber in Höhe des (Gebraucht)Marktwertes erfolgen. Bei bevorratenden Brennstoffen wie noch nicht verbrauchtes Heizöl ist die vorhandene Menge anzugeben. 

5. So wird der Vermögensbericht bekannt gemacht

Nach § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG ist der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer „zur Verfügung zu stellen“. Wie das zu geschehen hat, ist im Gesetz nicht erwähnt. Die Eigentümer können daher über die Art und Weise der Übermittlung des Vermögensberichts einen Beschluss fassen. Liegt kein Beschluss vor, kann der Verwalter den Bericht per Post, Email oder Zugang über seine  Homepage im Internet zur Verfügung stellen.