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Soll bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein neuer Verwalter bestellt werden oder hat sich der Sachverhalt so geändert, dass die Bestellung eines neuen Verwalters anstelle des amtierenden Verwalters in Betracht kommt, sind vor dem Bestellungsbeschluss grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern ausreichende Zeit vor der betreffenden Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Geschieht das nicht, besteht das Risiko, dass ein Eigentümer gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage erhebt und dadurch die Verwalterbestellung kippt. Wann bei der Verwalterbestellung drei Angebote Pflicht sind, was für Ausnahmen es gibt und welche Risiken bei weniger Angeboten bestehen, erfahren Sie hier.

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1. Neubestellung: Wann drei Angebote Pflicht sind – und wann nicht

Ist die Bestellung eines neuen Verwalters beabsichtigt, müssen zuvor mindestens drei Angebote verschiedener Hausverwaltungen eingeholt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Vereinzelt wird sogar explizit die Einholung von drei Vertragsentwürfen gefordert. Dabei sollte sich aus den Angeboten auch die Bereitschaft des jeweiligen Bewerbers ergeben, das Verwalteramt zum vorgesehenen Bestellungszeitpunkt zu übernehmen (Landgericht (LG) Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).

Ausnahmsweise kann beim Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot ausreichen. Das ist etwa der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft so verrufen ist, dass nur eine Hausverwaltung eine Bewerbung abgibt (LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 17 S 112/15). Hier sind also drei Vergleichsangebote keine Pflicht.

Auch kann ein Angebot genügen, wenn ein Eigentümer zur Angebotseinholung bereit war, nur ein Angebot eingeholt hat und der wegen der zu geringen Anzahl an Angeboten die Anfechtungsklage einreichende Eigentümer selber keine Angebote beigebracht hat. Hier ist es im Einzelfall denkbar, dass das Verhalten des anfechtenden Eigentümers rechtsmissbräuchlich ist (LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 17 S 112/15).

Die Wohnungseigentümer müssen vor der Eigentümerversammlung ausreichend Zeit haben, sich mit den Angeboten zu befassen. Daher sind bei einer Neubestellung den Eigentümern innerhalb der nun dreiwöchigen Einladungsfrist für die jährliche Eigentümerversammlung

• die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt oder
• deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung

zu übermitteln. Werden nur die Eckdaten mitgeteilt, sind die Eigentümer auf ihr Verlangen auch über die vollständigen Angebote zu informieren (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Demgegenüber fordern die Instanzgerichte, dass die Vergleichsangebote bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an sämtliche Wohnungseigentümer zu verschicken sind (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13).

Die Pflicht zur Einholung von drei Vergleichsangeboten und zu deren Übermittlung ausreichende Zeit vor der Eigentümerversammlung besteht auch, wenn sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich bereits im Vorfeld der Verwalterbestellung auf den später bestellten Verwalter geeinigt hatten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14).

2. Wiederbestellung: Auch hier können drei Angebote erforderlich sein

Soll der amtierende Verwalter wiederbestellt werden, brauchen grundsätzlich keine Vergleichsangebote eingeholt werden – es sei denn, dass aufgrund einer Änderung des Sachverhalts die Bestellung eines neuen Verwalters in Betracht kommt. Eine solche Sachverhaltsänderung liegt vor, wenn

• die Effizienz des Verwalters so nachgelassen hat, dass die Wohnungseigentümer unzufrieden sind
• sich aus anderen Gründen Spannungen zwischen Eigentümern und Verwalter ergeben haben oder
• die vom amtierenden Verwalter erbrachten Leistungen von anderen Hausverwaltungen deutlich preisgünstiger angeboten werden

In diesen Fällen müssen ebenfalls drei Vergleichsangebote eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Dabei können andere Verwalter insbesondere dann deutlich preisgünstiger sein, wenn die Bestellung des derzeitigen Verwalters zu unangemessen hohen Konditionen erfolgte und der Bestellungsbeschluss deswegen nicht angefochten wurde.

Ebenfalls drei Vergleichsangebote sind bei der „verkappten“ Wiederbestellung beizubringen. Gemeint ist damit der Fall, bei dem die Bestellung des Verwalters aufgrund einer Anfechtungsklage für ungültig erklärt wurde, weil keine drei Alternativangebote vorlagen. Lässt sich der Verwalter daraufhin erneut bestellen, müssen zuvor drei Vergleichsangebote eingeholt werden, da es sich bei der erneuten Bestellung um keine Wiederbestellung handelt (LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016, Az.: 1 S 455/15).

War der erneut zu bestellende Verwalter eine natürliche Einzelperson und hat nun eine juristische Person wie eine GmbH gegründet, deren Geschäftsführer er ist, ist die erneute Bestellung eine Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Es müssen daher zuvor keine Vergleichsangebote eingeholt werden (BGH, Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20).

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3. Umlaufverfahren bei drei Angeboten kaum praktikabel

Die Bestellung eines Verwalters ist auch im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG möglich. Initiiert werden kann das Umlaufverfahren vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter, den weiteren Beiratsmitgliedern, dem zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen Eigentümer sowie von jedem anderen Wohnungseigentümer. Voraussetzung für einen wirksamen Beschluss ist jedoch, dass alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen (sogenannte Allstimmigkeit). Bereits eine Enthaltung oder Ablehnung führt dazu, dass das Umlaufverfahren gescheitert ist.

Aber auch, wenn alle Wohnungseigentümer dem Beschluss in Textform im Sinne des § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zustimmen können, also kurzfristig etwa per Email oder auf einer den Eigentümern gemeinsam zugänglichen Internetplattform und das alles ohne Original-Unterschrift: In der Praxis lässt sich die Bestellung eines neuen Verwalters oder die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters bei geändertem Sachverhalt mittels Umlaufbeschluss kaum durchführen. Denn auch hier sind drei Vergleichsangebote einzuholen und den Eigentümern ausreichende Zeit zuvor zugänglich zu machen. Hinzu kommt, dass alle Eigentümer für denselben Verwalter stimmen müssen, was mangels Austausch unter den Eigentümern schwerlich der Fall sein wird. Das Umlaufverfahren ist daher allenfalls für kleine Eigentümergemeinschaften geeignet.

4. Diese Risiken bestehen bei zu wenig Angeboten

Liegen die erforderlichen Vergleichsangebote bei der Bestellung eines neuen oder der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht vor und / oder werden diese den Wohnungseigentümern nicht ausreichende Zeit vor der betreffenden Eigentümerversammlung übermittelt, widersprichtdas dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Folge daraus ist, dass jeder Wohnungseigentümer den Bestellungsbeschluss anfechten darf, also den Beschluss mittels Anfechtungsklage vom Gericht für ungültig erklären lassen kann, § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Anfechtungsklage ist innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung bei Gericht einzureichen und innerhalb einer weiteren Frist von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen, § 45 Satz 1 WEG.

Ist die Anfechtungsklage bei Gericht anhängig, bleibt der Verwalter weiter im Amt. Denn der Bestellungsbeschluss ist bis zu einer möglichen Ungültigkeitserklärung durch das Gericht schwebend wirksam. Weist das Gericht die Anfechtungsklage ab, sind der Bestellungsbeschluss und damit die Bestellung des Verwalters gültig. Häufig gibt das Gericht aber der Anfechtungsklage statt. Dadurch wird der Bestellungsbeschluss ungültig und der Verwalter verliert rückwirkend sein Amt. Ist das der Fall, muss der Verwalter erneut oder ein anderer Verwalter bestellt werden, wobei zuvor grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen und den Eigentümern ausreichende Zeit vor der Versammlung zu übermitteln sind.

Bei zu wenig Angeboten und / oder deren zu späte bzw. fehlende Übermittlung an die Wohnungseigentümer bestehen also drei Risiken:

1. Ein oder mehrere Eigentümer können den Bestellungsbeschluss anfechten
2. Der Anfechtung wird vom Gericht stattgegeben, so dass der Verwalter rückwirkend sein Amt verliert
3. Es muss ein anderer oder derselbe Verwalter entsprechend dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung bestellt werden, was zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand für die deswegen erforderliche Eigentümerversammlung verursacht

Der rückwirkende Amtsverlust ändert aber nichts an der Wirksamkeit der bis dahin von dem ungültig bestellten Verwalter vorgenommen Rechtshandlungen für die Eigentümergemeinschaft. Bis zur rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung durch das Gericht steht dem Verwalter auch grundsätzlich ein Vergütungsanspruch zu. Da das Gericht allein die Bestellung für ungültig erklärt, ist zu prüfen, ob der daneben rechtlich selbstständig bestehende Verwaltervertrag gekündigt werden muss.

Gegen die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts kann der Verwalter für die durch den anfechtenden Eigentümer beklagte Eigentümergemeinschaft eigenständig Berufung einlegen, und zwar auch ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2013, Az.: 55 S 170/12 WEG). Der Verwalter bleibt dann zumindest bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung des Berufungsgerichts weiterhin im Amt.

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5. Wo kein Kläger, da kein Richter

In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass sich die Wohnungseigentümer (gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften) über einen bestimmten Verwalter einig sind und deswegen keine weiteren Angebote einholen sowie deswegen auch den Bestellungsbeschluss nicht anfechten wollen. In diesem Fall wird der Beschluss nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist gültig bzw. bestandskräftig.

Dadurch wird deutlich, dass die Anfechtungsklage zwar erhoben werden kann, aber nicht muss. Trotzdem ist dieses Vorgehen riskant, da einer der Eigentümer „es sich anders überlegen“ kann und gegen den Bestellungsbeschluss mit der Anfechtungsklage vorgeht. Das Gericht wird dann den Bestellungsbeschluss kippen, so dass sich die Frage stellt, ob ein solches Risiko nicht besser von vornherein durch Einholung und Übermittlung von Vergleichsangeboten vermieden wird.