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Muss ein neuer Verwalter eingesetzt werden, ist das Misstrauen der Eigentümer meistens groß. Ob der Verwalter tatsächlich die vollmundig versprochenen Leistungen erbringen wird und ob möglichen Referenzen vertraut werden kann, ist ungewiss. Hinzu kommt, dass Verwalterverträge oft für mehrere Jahre abgeschlossen werden. Auch aus diesem Grund möchten Eigentümer sich nicht an einen unzuverlässigen Verwalter binden. Einen möglichen Königsweg aus diesem Dilemma bietet ein Verwaltervertrag auf Probe. Was Sie über die Gestaltung eines solchen Vertrags sowie dessen Vorteile und Nachteile wissen sollten, lesen Sie hier.

I. Diese Verwalterverträge müssen unterschieden werden

Bei den Verwalterverträgen ist zwischen der WEG-Verwaltung, der Miet-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung zu unterscheiden. Die WEG-Verwaltung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Demgegenüber bezieht sich die Miet-Verwaltung in der Regel auf die Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer des Objektes. Der Miet-Verwaltung nahe stehend ist die Sonder-Eigentumsverwaltung, die die Verwaltung des Sondereigentums (Eigentumswohnungen) von Wohnungseigentümern beinhaltet.

1. WEG-Verwaltung: Wie der Verwaltervertrag auf Probe gestaltet werden kann

Bei der WEG-Verwaltung muss der Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Die Bestellung kann für höchstens fünf Jahre (bei der Erstverwaltung nach Begründung von Wohnungseigentum für drei Jahre) erfolgen, § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ist die Bestellung abgelaufen, muss erneut ein Verwalter bestellt werden. Dies kann auch der bisherige Verwalter sein.

Von der Bestellung des WEG-Verwalters strikt zu trennen ist der Abschluss des Verwaltervertrags. Sowohl die Bestellung als auch der Vertragsabschluss sind jeweils eigenständige Rechtsakte. Wird etwa der Verwalter aus wichtigem Grund vorzeitig abberufen, muss auch der Verwaltervertrag gekündigt werden.

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In der Praxis erstreckt sich die Dauer des WEG-Verwaltervertrags meistens auf die Dauer der Bestellung des WEG-Verwalters. Ist der Verwalter also für etwa drei oder fünf Jahre bestellt, beträgt die Laufzeit des Verwaltervertrages ebenfalls drei bzw. fünf Jahre. Dabei ist eine Kündigung seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft nur möglich als

• vorzeitige, außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, sofern zuvor die Abberufung des Verwalters (als „Gegenstück“ zu dessen Bestellung) von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde
• fristgemäße, ordentliche Kündigung, sofern dies im WEG-Verwaltervertrag vereinbart wurde und diese Kündigung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde

Diese Rechtslage führt dazu, dass die Trennung von einem bestellten Verwalter schwierig und mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Selbst wenn eine Möglichkeit zur fristgemäßen, ordentlichen Kündigung des Verwalters möglich ist, muss darüber – wie auch bei der vorzeitigen, außerordentlichen Kündigung – ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbei geführt werden. Unter Umständen ist dazu eine eigens einzuberufende außerordentliche Eigentümerversammlung erforderlich. Ob die Versammlung die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages dann tatsächlich beschließt, kann fraglich sein. Kommt es zum Beschluss über Abberufung und Vertragskündigung, muss die Verwaltung abgewickelt und ggf. auf einer neuen Eigentümerversammlung ein neuer Verwalter bestellt werden.

All das sind Gründe dafür, warum Wohnungseigentümer einem neuen Verwalter äußerst skeptisch gegenübertreten. Viele WEG-Verwaltungen haben dieses Problem erkannt und bieten daher – ähnlich wie bei Arbeitsverhältnissen – eine Verwaltung auf Probe an. Damit soll dem ggf. vorhandenem Verwaltungsbeirat und den Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich ein Bild von der Qualität der Verwaltungstätigkeit zu machen.

Die Dauer der Probezeit beträgt meistens sechs Monate, vereinzelt wird auch ein Jahr als Probezeit angeboten. Dabei variieren die Kündigungsfristen während der Probezeit zwischen 4 und 6 Wochen bzw. einem Monat zum Monatsende.

a. Das sind die Vor- und Nachteile des Verwaltervertrags auf Probe bei der WEG-Verwaltung

Ein erheblicher Vorteil des WEG-Verwaltervertrags auf Probe besteht darin, dass die neue Verwaltung sich zumindest während der Probezeit nach Kräften anstrengen wird. Ob dies nach erfolgreich bestandener Probezeit immer noch der Fall sein wird, bleibt weiterhin ungewiss. Allerdings kann während der Probezeit zwischen Verwaltung und Beirat bzw. Eigentümern ein Vertrauensverhältnis aufgebaut werden. Kommt dieses zustande und „passt die Chemie“ zwischen den Beteiligten, dürfte die Verwaltung auch weiterhin motiviert bleiben, während das Misstrauen der Wohnungseigentümer schwindet.

Die Möglichkeit der Eigentümergemeinschaft, die Verwaltung zu testen, kann aber auch zum „Bumerang“ werden. Denn stellt die Verwaltung fest, dass das Objekt übermäßig viel Arbeit verursacht oder mit den bzw. bestimmten Eigentümern kein Auskommen möglich ist, kann sie dies zum Anlass nehmen, von sich aus zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Denkbar ist in solchen Fällen nach Ablauf der Probezeit auch eine Erhöhung der Vergütung, sofern die Verwaltung sich dies vertraglich vorbehalten hat oder nur bei einer Vergütungserhöhung zu einer längerfristigen Verwaltungstätigkeit bereit ist.

Der verhältnismäßig unproblematischen Abberufung des Verwalters – dessen Bestellung ebenfalls unter Berücksichtigung der Probezeit erfolgen sollte – und Kündigung des Verwaltervertrags steht der Aufwand für eine regelmäßig außerordentlich einzuberufende Wohnungseigentümerversammlung gegenüber. Denn in letzter Konsequenz müssen die Wohnungseigentümer sich darüber äußern können, ob sie mit der Arbeit der Verwaltung in der Probezeit zufrieden waren und der Verwaltervertrag auch weiterhin bestehen soll. Wird ein Verwalter ohne Probezeit eingesetzt, entfällt dieser Aufwand.

Nicht vergleichbar ist der WEG-Verwaltervertrag auf Probe mit Verwalterverträgen, die nur eine kurze Laufzeit von etwa ein oder zwei Jahren haben. Die Probezeit beinhaltet für die Eigentümer erhebliche Erleichterungen gegenüber herkömmlichen Verwalterverträgen.

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2. Das gilt für die Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung entfällt der Akt der Verwalterbestellung, da dies nur für die WEG-Verwaltung gesetzlich vorgesehen ist. Eigentümer und Verwalter können den Verwaltervertrag bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung daher grundsätzlich frei vereinbaren. Die Interessenlage ist allerdings die gleiche wie bei der Beauftragung einer WEG-Verwaltung, da der bzw. die Eigentümer hier ebenfalls eine langfristige und reibungslose Verwaltung wünschen. Die Vereinbarung einer Probezeit ist folglich auch für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung geeignet.

Hinsichtlich der Vor- und Nachteile eines Verwaltervertrags auf Probe für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt sinngemäß das Gleiche wie für die Probezeit bei der WEG-Verwaltung.

II. Übersicht: Das sind die Vor- und Nachteile des Verwaltervertrags auf Probe