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Soll ein WEG-Verwalter vorzeitig abberufen und sein Verwaltervertrag außerordentlich (fristlos) gekündigt werden, muss dafür ein wichtiger Grund vorliegen. Das ist der Fall, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb insbesondere das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Die wichtigsten Gründe für die vorzeitige Trennung vom WEG-Verwalter haben wir in diesem Artikel für Sie alphabetisch zusammengestellt.

1. Besondere Hinweise zur vorzeitigen Trennung vom WEG-Verwalter

Soll ein WEG-Verwalter vorzeitig abberufen und sein Verwaltervertrag außerordentlich (fristlos) gekündigt werden, ist unbedingt zu beachten, dass es sich dabei um zwei eigenständige Rechtsakte handelt. Die Wohnungseigentümer sollten daher auf der Eigentümerversammlung nicht nur über die Abberufung des Verwalters, sondern auch über die Kündigung des Verwaltervertrags beschließen.

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Für die Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund ist es besonders wichtig, dass die erforderliche Frist eingehalten wird. Dafür ist die Zeit zugrundezulegen, die für die Einberufung einer (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung nebst entsprechender Beschlussfassung erforderlich ist, also höchstens zwei Monate ab Kenntnis des Kündigungsgrundes (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99).

Selbst wenn ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters vorliegt, besteht ein Beurteilungsspielraum zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Daher kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung nicht bereits deswegen verlangen, weil ein wichtiger Grund gegeben ist. Der Beurteilungsspielraum wird allerdings dann überschritten, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr als vertretbar zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az.; V ZR 105/11).

2. Die wichtigsten Gründe von A bis Z für die vorzeitige Trennung vom WEG-Verwalter

Im Folgen sind die wichtigsten Gründe für die vorzeitige Trennung vom WEG-Verwalter alphabetisch dargestellt.

• Abtretung

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser sich die Ansprüche einer dritten Person abtreten lässt und die Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer oder gegen einen von ihnen als Gesamtschuldner gerichtlich geltend macht (BayObLG, Beschluss vom 22.07.1993, Az.: 2Z BR 54/93).

• Auftragsvergabe

Vergibt der WEG-Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung den Auftrag für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, die zudem nicht dringend sind, liegt ein wichtiger Grund vor (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004, Az: 2Z BR 181/03).

• Beschluss-Sammlung

Das nicht ordnungsgemäße Führen der Beschluss-Sammlung stellt das einzige gesetzliche Regelbeispiel für einen wichtigen Grund dar, § 26 Abs. 1 Satz 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nicht ordnungsgemäß geführt ist die Beschluss-Sammlung, wenn die Eintragung nicht unverzüglich, also nicht innerhalb von einer Woche, erfolgt (Landgericht (LG) München I, Beschluss vom 06.02.2008, Az.: 1 T 22613/07) oder nicht den Wortlaut, das Datum und den Ort wiedergibt (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 28.07.2008, Az.: 485 C 602/07).

• Beschlussausführung

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, umzusetzen. Das gilt auch dann, wenn die Beschlüsse rechtswidrig oder angefochten sind und noch nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden (LG München, Beschluss vom 08.08.2008, Az.: 1 T 13169/08).

Verstößt der Verwalter hiergegen trotz Fristsetzung, ist nach erfolgter Abmahnung im Wiederholungsfall ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gegeben.

• Eigentümerversammlung

Verhindert der Verwalter die Eigentümerversammlung, um nicht abberufen zu werden, liefert das einen wichtigen Grund zu seiner Abberufung und zur Vertragskündigung. Das gilt ebenso, wenn der Verwalter pflichtwidrig Tagesordnungspunkte nicht aufgenommen hat und deswegen in der Versammlung darüber nicht beraten bzw. abgestimmt wird oder der Verwalter die Eigentümerversammlung in wesentlichen Punkten falsch protokolliert.

• Einberufungsverlangen

Im Zusammenhang mit dem Einberufungsverlangen zur Eigentümerversammlung begehen WEG-Verwalter immer wieder Pflichtverstöße, die einen wichtigen Grund bilden. Dazu gehört zunächst, dass der Verwalter dem Einberufungsverlangen nicht nachkommt, egal ob die Einberufung einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefordert wird.

Ebenso bildet zumindest die wiederholte Einberufung an unzumutbaren Orten und / oder zu unzumutbaren Zeiten nach vorheriger Abmahnung einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters sowie zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags. 

• Einsichtsrecht

Verweigert der WEG-Verwalter den Wohnungseigentümern das Einsichtsrecht in seine Unterlagen, kann das nach vorheriger Abmahnung im Wiederholungsfall einen wichtigen Grund bilden.

• Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung)

Die Hausgeldabrechnung ist nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen. Diese Frist beträgt in der Regel drei, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06; OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2005, Az.: 4 W 107/05). Die zeitgerechte Erstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben eines WEG-Verwalters. Gerade die wiederholte, nicht rechtzeitige Erstellung der Hausgeldabrechnung kann daher ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters sein (BayObLG, Beschluss vom 07.10.1999, Az.: 2 Z BR 76/99). Der Verwalter sollte allerdings zuvor abgemahnt werden. Wurde keine Jahresabrechnung für drei aufeinanderfolgende Perioden erstellt, ist die vorzeitige Abberufung rechtens (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.04.2002, Az.: 3 Wx 8/02).

Ist der WEG-Verwalter aus Unvermögen oder mangelnder Bereitschaft nicht in der Lage, nach der dem Gesetz entsprechenden üblichen sowie überwiegend von Rechtsprechung und Schrifttum anerkannten Methode abzurechnen, stellt das einen wichtigen Grund zur Abberufung und Vertragskündigung dar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.07.2005, Az.: I-3 Wx 46/05).

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• Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit

Einerseits soll ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters bestehen, wenn er Insolvenzantrag stellen muss oder auf sonstige Weise in Vermögensverfall gerät (LG Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13). Andererseits wurde diese Frage offen gelassen (LG Mainz, Beschluss vom 15.08.2011, Az.: 306 T 129 /08).

Ob sich der letztere Fall jedoch verallgemeinern lässt, muss bezweifelt werden. Denn die betreffende Verwalterin stand unter Aufsicht des Insolvenzverwalters und hatte aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung Aussicht darauf, ihre Gläubiger zu befriedigen. Regelmäßig dürften daher Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit des Verwalters einen Grund für eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags bilden.

• Kontoführung

Seit der am 01.07.2007 in Kraft getretenen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Einrichtung eines offenen Fremdgeldkontos für Eigentümergemeinschaft möglich. Denn seitdem ist die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften in § 10 Abs. 6 WEG verankert. Zugleich wurde in § 10 Abs. 7 WEG der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft das Verwaltungsvermögen zugeordnet. Daher muss der WEG-Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft offene Fremdgeldkonten führen (WEG-Eigenkonten).

Offene Treuhandkonten sind hier nicht mehr zulässig (AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12) und können einen wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters begründen. Das gilt erst recht, wenn der Verwalter die Gelder der Eigentümergemeinschaft nicht auf einem gesonderten Konto, sondern auf seinem eigenen Konto hält (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, Az.: 3 W 181/08).

• Neutralitätspflicht

Der WEG-Verwalter muss bei seiner Amtsausübung Neutralität bewahren. Diese Pflicht hat ihre Grundlage im Verwaltervertrag (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 07.03.2001, Az.: 24 W 6265/00). Die dazu ergangene Rechtsprechung ist zahlreich. Verstöße des Verwalters gegen seine Neutralitätspflicht können einen Grund zur vorzeitigen Abberufung und außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags bilden.

Das gilt etwa für die Bezeichnung eines schwierigen Wohnungseigentümers als „Querulanten“ (LG Lüneburg, Urteil vom 25.10.2011, Az.: 5 S 36/11), der profitorientierten Wahrnehmung der Interessen von Mitgliedern eines Mietpools ohne Rücksicht auf sachgerechte Lösungen (LG Hamburg, Beschluss vom 10.12.2007, Az.: 318 T 49/07) und bei einem mehrheitshörigen Verwalter (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 03.01.2007, Az.: 506 II 50/06) oder einem dem Mehrheitseigentümer folgendem Verwalter (OLG Köln, Beschluss vom 15.11.1988, Az.: 16Wx 156/98).

Weiterhin fehlt es an der erforderlichen Neutralität, wenn der Verwalter Rechtsstreitigkeiten der Eigentümer provoziert (OLG Frankfurt, Beschlüsse vom 05.01.2004, Az.: 20 W 290/03; vom 18.08.2003, Az.: 20 W 302/01), oder bei einer zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Seite Partei ergreift (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 25 S 7/13). Ebenso kann es bei verwandtschaftlichen Beziehungen zu Wohnungseigentümern an der erforderlichen Neutralität fehlen (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014, Az.: 483 C 12045/13; AG Wedding, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 15a C 147/08).

• Straftaten

Einschlägige Straftaten wie die Veruntreuung des Gemeinschaftsvermögens der verwalteten oder einer anderen betreuten Eigentümergemeinschaft rechtfertigen ohne wenn und aber die sofortige Abberufung des WEG-Verwalters nebst Vertragskündigung aus wichtigem Grund. Werden dagegen andere Straftaten des Verwalters bekannt, die in keinem Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit stehen und sich auf sein Verwalteramt nicht auswirken, sind diese insoweit unbeachtlich.

• Untätigkeit

Rührt sich der WEG-Verwalter nicht und bleibt auch nach Aufforderung und Fristsetzung zur Vornahme einer bestimmten Handlung untätig, ist nach einer ergebnislosen Abmahnung ein wichtiger Grund gegeben.

• Verwaltungsbeirat

Ist zwischen WEG-Verwalter und Verwaltungsbeirat die vertrauensvolle Zusammenarbeit nicht mehr gegeben, rechtfertigt das eine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund. Das gilt allerdings nicht, wenn der Beirat durch sein Verhalten zu dem Zerwürfnis beigetragen hat (BayObLG, Beschluss vom 27.11.1998, Az.: 2Z BR 150/98).

• Vorteilsannahme

Nimmt der WEG-Verwalter im Rahmen der von ihm eigenverantwortlich zu vergebenden Aufträge für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten Provisionen, Geschenke oder sonstige Vorteile an, um die Aufträge bestimmten Firmen zukommen zu lassen, bildet das regelmäßig einen wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung und Vertragskündigung. 

• Wirtschaftsplan 

Hier gelten sinngemäß die Grundsätze, die bei der Erstellung der Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) Anwendung finden.