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Wohnungseigentümer ärgern sich immer wieder darüber, dass ihre in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse vom WEG-Verwalter nicht oder nur schleppend umgesetzt werden. Das ist mehr als verständlich, da die die unverzügliche Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer mit zu den „Kardinalpflichten“ des Verwalters gehört. Verstößt der Verwalter gegen diese Pflichten, kann das die Eigentümer berechtigten, den Verwalter vorzeitig aus seinem Amt zu entlassen. Trotzdem empfiehlt sich für die Eigentümer in diesen Fällen ein abgestuftes Vorgehen. Wie Eigentümer konkret vorgehen sollten, wenn der WEG-Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt, lesen Sie in diesem Artikel.

1. Umsetzung von Beschlüssen: Dazu ist der Verwalter verpflichtet

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung folgt, dass dies unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zu erfolgen hat.

Zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse ist der Verwalter auch verpflichtet, wenn diese rechtswidrig oder angefochten sind und noch nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden (Landgericht (LG) München, Beschluss vom 08.08.2008, Az.: 1 T 13169/08). Die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses durch einen Wohnungseigentümer hat also keine „aufschiebende Wirkung“ dergestalt, dass der Verwalter deswegen den Beschluss nicht durchzuführen braucht. Denn in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ausdrücklich geregelt, dass ein (auch fehlerhafte) Beschluss solange gültig ist, bis er durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wurde ein Beschluss über eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme bereits seit mehreren Jahren nicht gefasst oder der dazu gefasste Beschluss nicht umgesetzt, können die Eigentümer trotzdem verlangen, dass der Beschluss gefasst bzw. umgesetzt wird. Der Verwalter kann sich hier nicht darauf berufen, dass die Angelegenheit verjährt ist. Denn für den Anspruch der Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung, wozu auch die Instandsetzung gehört, gelten keine Verjährungsvorschriften. Vielmehr handelt es sich bei der Instandsetzung um eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die unverjährbar ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.04.2012, Az.: V ZR 177/11).

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2. Rückfrage beim Verwalter – und mit welchen Ausreden Eigentümer rechnen müssen

Wurde ein Beschluss gefasst und rührt sich der Verwalter längere Zeit nicht, sollten die Eigentümer bei ihm nachfragen, warum die beschlossene Maßnahme nicht durchgesetzt wird. Dabei müssen die Eigentümer allerdings damit rechnen, dass sie alles Mögliche zu hören bekommen, warum der Beschluss (noch) nicht umgesetzt wurde. Die Frage ist dann, ob es sich um bloße Ausreden oder tatsächlich um stichhaltige Gründe handelt, die einer Durchführung des Beschlusses im Wege stehen.

Keine stichhaltigen Gründe für eine Nichtumsetzung des Beschlusses liegen jedenfalls vor, wenn der Verwalter sich auf Krankheit, Urlaub oder Personalengpässe beruft. Hier ist es Sache des Verwalters, für eine Vertretung bzw. einer ausreichenden Anzahl an Mitarbeitern zu sorgen. Wird dem Verwalter nach Klärung der Ursache für seine Untätigkeit von den Eigentümern eine Frist zur Durchführung des Beschlusses gesetzt, sollte eine Erkrankung bei der Bemessung der Frist allerdings berücksichtigt werden. Ebenso kann der Verwalter sich nicht darauf berufen, dass der Beschluss fehlerhaft ist, angefochten wird oder vor längerer Zeit gefasst wurde (siehe dazu 01. Umsetzung von Beschlüssen: Dazu ist der Verwalter verpflichtet).

Bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der WEG-Verwalter vor einem Vertragsschluss mindestens drei Angebote einholen. Dazu ist er speziell aufgrund des Gebots der Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet (LG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014, Az.: 1 S 221/12). Daher kann es sein, dass der Verwalter die Nichtumsetzung eines Beschlusses damit begründet, er habe keine Angebote von drei Handwerkern erhalten. Ebenso ist es möglich, dass der Verwalter behauptet, die Durchführung des Beschlusses löse Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Solche Angaben des Verwalters können durchaus zutreffen und müssen daher überprüft werden.

Stichhaltige Gründe, die der Durchführung eines Beschlusses entgegenstehen, sind demgegenüber dessen Nichtigkeit. Ist ein Beschluss nichtig, stellt er für den Verwalter keine verbindliche Anweisung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Vielmehr kann der WEG-Verwalter sich bei der Umsetzung eines nichtigen Beschluss selber schadensersatzpflichtig machen. Ebenso kann der Verwalter keinen Beschluss durchführen, wenn dazu eine Baugenehmigung erforderlich ist, mit den Arbeiten noch nicht begonnen wurde und die Baugenehmigung älter als drei Jahre ist. Und schließlich kann es sein, dass ein Wohnungseigentümer oder eine außenstehende dritte Person gegen eine beschlossene Maßnahme bei Gericht eine einstweilige Anordnung erwirkt hat. Auch hier ist der Verwalter an der Durchführung des Beschlusses aus stichhaltigen Gründen gehindert. In all diesen Fällen ist es dann Sache des Verwalters und der Wohnungseigentümer, auf einer Eigentümerversammlung darüber zu entscheiden, wie in der betreffenden Angelegenheit weiter verfahren werden soll.

3. Erste Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers: Fristsetzung gegenüber dem Verwalter

Stellt sich heraus, dass keine stichhaltigen Gründe gegen die Umsetzung des Beschlusses bestehen, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter unter Fristsetzung zur Beschlussdurchführung mittels Einwurf- bzw. Übergabeeinschreiben auffordern.

4. Zusammenschluss mit anderen Eigentümern: Mehr Druck auf den Verwalter

Ein weiteres Mittel des einzelnen Wohnungseigentümers ist es, sich mit anderen Eigentümern zusammenzuschließen. Ärgern sich auch andere Eigentümer über die Nichtumsetzung des Beschlusses, können diese den Verwalter ebenfalls schriftlich zu dessen Durchführung auffordern. Dadurch wird der Druck auf den Verwalter erhöht.

5. Einschaltung des Verwaltungsbeirats: Viel hilft viel

Existiert ein Verwaltungsbeirat, können die Wohnungseigentümer diesen – parallel zu ihren Maßnahmen – einschalten. Es ist dann Aufgabe des Beirats, ebenfalls beim Verwalter nachzuhaken, warum der gefasste Beschluss nicht durchgeführt wird.

6. Außerordentliche Eigentümerversammlung: Abmahnung des Verwalters

Setzt der Verwalter den Beschluss immer noch nicht durch, kommt die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 2 WEG in Betracht. Danach muss der Verwalter eine solche Versammlung anberaumen, wenn das von mindestens 25% der Eigentümer verlangt wird. Weigert sich der Verwalter, kann der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter die Versammlung einberufen, § 25 Abs. 3 WEG. Ist kein Beirat vorhanden, kann die Durchführung der Versammlung auf Antrag eines Eigentümers auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch das Gericht anberaumt werden, § 21 Abs. 4 WEG.

Auf der Eigentümerversammlung ist dann unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) „Abmahnung des Verwalters wegen Nichtdurchführung eines Beschlusses“ – der bereits in der Einladung zur Versammlung enthalten sein muss – darüber abzustimmen, ob wegen seiner Untätigkeit der Verwalter abgemahnt werden soll. Die Aufnahme des TOP ist bei demjenigen zu beantragen, der die Versammlung anberaumt. Einzelheiten zur Abmahnung des Verwalters einschließlich einer Muster-Abmahnung finden Sie hier: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/hausverwaltung-abmahnen/

Mit der Abmahnung ist der Verwalter von der Eigentümergemeinschaft letztmalig unter Fristsetzung zur Umsetzung des Beschlusses aufzufordern.

7. Erneute außerordentliche Eigentümerversammlung: Trennung vom Verwalter

Bleibt auch die Abmahnung des Verwalters erfolglos, ist auf einer erneuten außerordentlichen Eigentümerversammlung unter der Aufnahme von entsprechenden TOP über das weitere Vorgehen gegen den Verwalter zu beschließen. Hier ist zunächst eine Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter auf Durchführung des Beschlusses denkbar.

Eine solche Klage macht allerdings keinen Sinn, wenn aufgrund seiner Untätigkeit eine Trennung vom Verwalter erfolgen soll. Die Nichtumsetzung eines Beschlusses bildet nach erfolgter Abmahnung einen wichtigen Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters und zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Verwaltervertrags. Soll die Trennung vom Verwalter erfolgen, ist darauf zu achten, sowohl über die Abberufung als auch über die Kündigung des Verwaltervertrags unter verschiedenen TOP beschlossen wird.

Spätestens auf dieser Eigentümerversammlung ist auch anzusprechen, ob und inwieweit die Nichtumsetzung des Beschlusses zu Schäden am Gemeinschaftseigentum geführt hat und inwieweit der Verwalter dafür ersatzpflichtig zu machen ist.

Statt auf einer erneuten außerordentlichen Eigentümerversammlung kann die Trennung vom Verwalter auch im sogenannten Umlaufverfahren erfolgen. Gemeint ist damit das schriftliche Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG, bei dem alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer den Umlaufbeschlüssen zustimmen müssen (sogenannte Allstimmigkeit). Wie das Umlaufverfahren funktioniert, können Sie hier nachlesen: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/weg-verwaltung-umlaufbeschluss-abwaehlen/