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Der WEG-Verwalter kann von der Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss entlastet werden. Diese Entlastung hat erhebliche Auswirkungen. Rechtlich hat sie die Folgen eines negativen Schuldanerkenntnisses nach § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Konsequenz daraus ist, dass gegen den Verwalter für das von der Entlastung betroffene Wirtschaftsjahr Ersatzansprüche ausgeschlossen sind, sofern die Ansprüche den Wohnungseigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein müssen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95).

Alles Wissenswerte zur Entlastung der WEG-Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft und deren Vor- und Nachteile erfahren Sie hier.

1. Wann der WEG-Verwalter einen Anspruch auf Entlastung hat – und wann nicht

Zur Entlastung des WEG-Verwalters, die meist fester Bestandteil der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung ist, gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Vorgesehen ist die Entlastung nur im Gesellschaftsrecht nach § 120 Aktiengesetz (AktG) für den Vorstand und die Mitglieder des Aufsichtsrats, wobei dieser Gedanke auf den WEG-Verwalter (und den ggf. vorhandenen Verwaltungsbeirat) übertragen wurde. Mangels einer gesetzlichen Regelung kann der Verwalter daher von den Wohnungseigentümern grundsätzlich keine Entlastung verlangen.

Anders ist dies jedoch, wenn die Entlastung vorgesehen ist. Eine solche Regelung kann sich ergeben aus

• dem Verwaltervertrag
• der Gemeinschaftsordnung

Ist das der Fall, kann der Verwalter die Entlastung einfordern bzw. notfalls sogar – unter Belastung des Verhältnisses zu den Wohnungseigentümern – einklagen.

Wird dem WEG-Verwalter trotz seines fehlenden Anspruchs Entlastung erteilt, entspricht dies den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, soweit erkennbar keine Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.03.2003, Az.: V ZB 11/03).

Erhält der Verwalter dagegen aufgrund seines fehlenden Anspruchs keine Entlastung und ist er darüber verärgert, darf er deswegen sein Amt nicht niederlegen. Kommen allerdings zur fehlenden Entlastung Behauptungen der Wohnungseigentümer über konkrete Schadensersatzansprüche gegen den WEG-Verwalter hinzu, braucht der Verwalter das nicht hinzunehmen. Vielmehr hat er die Möglichkeit, gegen die Eigentümer eine sogenannte negative Feststellungsklage zu erheben (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 19.09.1996, Az.: Wx 581/94). Diese Klage ist auf die Feststellung gerichtet, dass die von der Eigentümergemeinschaft behaupteten Schadensersatzansprüche nicht bestehen.

2. So wirkt sich die Entlastung des WEG-Verwalters im Einzelnen aus

Wird die Entlastung erteilt, sind nicht nur die Ersatzansprüche wegen der Verletzungen der Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters für das betreffende Wirtschaftsjahr ausgeschlossen, soweit die Ansprüche den Wohnungseigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein müssen. Sondern der Ausschluss der Ersatzansprüche erstreckt sich auch auf die mit dem eigentlichen Vorgang zusammenhängenden Handlungen. Wird also die Entlastung für die Jahresabrechnung erteilt, bezieht sich diese nicht nur auf die Abrechnung als solche Vielmehr wird von der Entlastung auch das Handeln des Verwalters erfasst, dass etwa den einzelnen Zahlungsvorgängen, Buchungen und Prüfungen der an die Eigentümergemeinschaft gerichteten Rechnungen zugrunde liegt.

Darüber hinaus hat die Entlastung des WEG-Verwalters für das betreffende Wirtschaftsjahr die rechtlichen Konsequenzen, dass die

• Abberufungsgründe entfallen, der Verwalter also nicht mehr aus den von der Entlastung umfassten Gründen abberufen werden kann
• Auskunftspflicht des Verwalters entfällt, dieser folglich nicht mehr zur Auskunft über die von der Entlastung umfasste Geschäftsführung, insbesondere zur Jahresabrechnung, verpflichtet ist. Unbeschadet dessen bleibt jedoch die Verpflichtung des Verwalters bestehen, Einsichtnahme in die jeweiligen Unterlagen zu gewähren
• Rechnungslegungspflicht des Verwalters entfällt, er also für die von der Entlastung umfassten Jahresabrechnungen keine Rechnungslegung mehr vorzunehmen braucht

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3. Wofür der WEG-Verwalter keine Entlastung erhalten kann

Die Entlastung gilt nicht schrankenlos. So umfasst die Entlastung

• kein strafbares Verhalten des WEG-Verwalters, was sowohl für sein Handeln als auch sein Unterlassen gilt, damit bleibt die Abberufung des Verwalters aufgrund strafbaren Verhaltens möglich
• keine Ansprüche einzelner Eigentümer aus dem Sondereigentum, womit sich die Entlastung nur auf die gemeinschaftlichen Ansprüche der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft erstreckt. Die individuellen Ansprüche einzelner Eigentümer, die auf deren Sondereigentum (Eigentumswohnung) beruhen, können daher auch weiterhin geltend gemacht werden

4. So sehen die Vor- und Nachteile der Entlastung für den WEG-Verwalter aus

Vielfach wird in der Rechtsliteratur geäußert, dass dem WEG-Verwalter generell keine Entlastung erteilt werden sollte, da nur er davon profitiert. Die Begründungen reichen dabei vom unnötigen Verzicht auf Ersatzansprüchen gegen den Verwalter bis hin zu der Aussage „Gute Verwalter haben keine Entlastung nötig“.

Dies ist aber so nicht richtig, da gerade in der Praxis ein erhebliches Bedürfnis für einen „Schluss-Strich“ über vergangene Zeiträume besteht. Nicht selten wird durch zahlreiche Nachfragen mancher Wohnungseigentümer zu bereits erledigten Sachverhalten stellenweise erhebliche Zeit des WEG-Verwalters beansprucht. Diese Zeit könnte der Verwalter aber erheblich besser für die aktuellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft nutzen. Hinzu kommt, dass ein mit der Verwalter-Entlastung nicht einverstandener Wohnungseigentümer den darauf gerichteten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 46 WEG beim zuständigen Gericht anfechten kann. Im Übrigen haftet der WEG-Verwalter auch nicht zeitlich unbefristet, sondern drei Jahre ab Kenntnis der Wohnungseigentümer von den haftungsbegründenden Umständen.

Auch ist zu bedenken, dass sich die Entlastung regelmäßig nur auf die Jahresabrechnung bezieht. Daher bleiben grundsätzlich mögliche Ersatzansprüche gegen den Verwalter wegen verzögerter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bestehen.

5. Übersicht: Das sind die Vor- und Nachteile der Entlastung für den WEG-Verwalter