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Vermietet ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft seine Eigentumswohnung, hat es schnell mehr Arbeit als ihm lieb ist. Ein passender Mieter will gefunden werden, um Mängelanzeigen des Mieters wie etwa undichte Fenster, Rohrbrüche oder die ausgefallene Heizung ist sich zu kümmern und der „Papierkram“ wie speziell die Buchführung für die Steuer sowie die Betriebskostenabrechnung für den Mieter ist auch nicht zu unterschätzen. Viele Vermieter entscheiden daher, diese Aufgaben von der Hausverwaltung erledigen zu lassen.

Aber was ist, wenn die WEG-Verwaltung keine Sondereigentumsverwaltunganbietet? Die Antwort darauf erfahren Sie hier.

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1. WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung müssen nicht identisch sein

Die Verwaltung von Wohnungseigentum und die Verwaltung von Sondereigentum sind verschiedene Dinge. Während die WEG-Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, erstreckt sich die Sondereigentumsverwaltung im Wesentlichen auf in der Wohnungseigentümergemeinschaft gelegene Eigentumswohnungen, die vom Wohnungseigentümer vermietet werden. Daher brauchen Vermieter von Eigentumswohnungen mit der Sondereigentumsverwaltung nicht die für das Gemeinschaftseigentum zuständige WEG-Verwaltung beauftragen. Vielmehr können sich Vermieter mit der Betreuung ihrer Eigentumswohnung an jede beliebige Hausverwaltung wenden, die zu der Sondereigentumsverwaltung bereit ist.

Die Beauftragung der WEG-Verwaltung mit der Verwaltung des Sondereigentums hat für den Vermieter allerdings folgende Vorteile:

• Die Grundvergütung für die Sondereigentumsverwaltung ist regelmäßig günstiger als bei einer anderen Hausverwaltung, die insbesondere für die Betreuung einer einzelnen Einheit meist hohe Preise aufruft
• Die gesamte Verwaltung erfolgt aus „einer Hand“, Probleme mit unterschiedlichen Zuständigkeiten ergeben sich erst gar nicht
• Der Verwaltung ist das Objekt bestens bekannt, Rückfragen der Sondereigentumsverwaltung beim Wohnungseigentümer erübrigen sich daher in der Regel

Bietet die WEG-Verwaltung keine Sondereigentumsverwaltung an, gehen dem Vermieter diese Vorteile verloren.

Vermieter von Eigentumswohnungen sollten daher bei der Wahl des WEG-Verwalters stets darauf achten, dass dieser auch die Sondereigentumsverwaltung für die im Objekt vorhandenen Eigentumswohnungen anbietet.

2. Die Suche nach einer Sondereigentumsverwaltung kann schwierig werden

Bietet die WEG-Verwaltung keine Sondereigentumsverwaltung an, kann die Suche nach einer Hausverwaltung für Eigentumswohnungen schwierig werden. Denn für viele Hausverwaltungen ist die Betreuung einer einzelnen Einheit oder auch von nur wenigen Einheiten zu wenig gewinnbringend bzw. sogar nicht kostendeckend.

Hintergrund ist, dass eine professionelle Hausverwaltung auf Wirtschaftlichkeit ausgerichtet ist. Es muss also ein bestimmter Gewinn erzielt werden, damit die Hausverwaltung überhaupt bestehen kann. Je nach Größe und Ausstattung der Hausverwaltung sowie der damit verbundenen Unkosten lohnt sich aber der Aufwand für die Betreuung kleinerer Objekte nicht. Vermieter von einzelnen oder wenigen Eigentumswohnungen sollten sich daher auf diese Schwierigkeit bei der Verwaltersuche einstellen. Dagegen dürften Vermieter bzw. Kapitalanleger mit mindestens zehn und mehr Einheiten von dieser Problematik eher nicht betroffen sein.

3. Wie Vermieter erfolgreich eine Sondereigentumsverwaltung finden

Haben sich Vermieter von Eigentumswohnungen darauf eingestellt, dass sie mit Absagen und hohen Preisen von Sondereigentumsverwaltungen rechnen müssen, sind sie auch zu einer besonders hartnäckigen Suche nach einer Hausverwaltung bereit. Chancen zum erfolgreichen Finden einer passenden Sondereigentumsverwaltung bestehen immer, da etwa neu gegründete oder expandierende Hausverwaltungen regelmäßig zusätzliche Bestände an Verwaltungsobjekten suchen.

Dabei können Vermieter von Eigentumswohnungen ihre Erfolgsaussichten bei der Suche nach einer Sondereigentumsverwaltung durch folgende Punkte erhöhen:

• Zusammenschluss mit anderen, ebenfalls vermietenden Wohnungseigentümern aus derselben Eigentümergemeinschaft – denn je mehr Einheiten der Hausverwaltung angeboten werden können, desto eher ist sie zu einer Sondereigentumsbetreuung bereit und desto günstiger kann die Verwaltervergütung pro Einheit werden
• Lage der Hausverwaltung in unmittelbarer Nähe der Eigentumswohnung – denn je kürzer der Weg für Hausverwaltung zum Objekt ist (etwa zur Terminwahrnehmung bei der Mietersuche), desto geringer ist der Aufwand für die Verwaltung und destoeherist sie zu einer Betreuung des Sondereigentums gewillt
• Nutzung von Internet-Portalen wie etwa Hausverwalter-Angebote.de– denn durch die Nutzung solcher Portale lassen sich auf einfache, schnelle und bequeme Weise auch Angebote für die Sondereigentumsverwaltung einholen

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4. Eigentumswohnung wird selbst verwaltet: Darauf sollten Vermieter achten

Schließlich können Vermieter ihre Eigentumswohnungen auch selber verwalten. Neben der damit verbunden vielfältigen und oft unterschätzen Arbeitmüssen sie dann aber auch mit Anrufen der Mieter zur „Unzeit“ rechnen, etwa an Heiligabend wegen eines Rohrbruchs, während beim Vermieter gerade die fertig gebratene Weihnachtsgans aus dem Ofen geholt wird. Zusätzlich kommen auf selbstverwaltende Vermieter solche Fragen zu wie beispielsweise, welche Anforderungen an die Vorlage des Energieausweises gestellt werden oder wie die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder überprüft wird.

Möchten Vermieter sich trotzdem selber um die Sondereigentumsverwaltung kümmern, sollten sie unbedingt Folgendes beachten:

Rentabilität

Die Selbstverwaltung der Eigentumswohnung ist spätestens dann unrentabel, wenn der Zeit- und Kostenaufwand für die Eigenverwaltung die Rendite aus der Vermietung der Eigentumswohnung übersteigt. Ist also etwa die Eigentumswohnung weiter vom Wohnsitz des Vermieters entfernt, stehen die Fahrten des Vermieters zum Objekt meist in keinem Verhältnis zu der dafür aufgewendeten Zeit nebst Fahrtkosten. Daher muss in diesem Fall gewährleistet sein, dass kundige Personen vor Ort vorhanden sind, die sich um das Objekt kümmern. Das können Bekannte, andere Wohnungseigentümer, Nachbarn des Mieters oder der Hausmeister sein.

Eine weitere Überlegung ist, was der Vermieter in der Zeit, die er für die Sondereigentumsverwaltung aufwendet, durch andere Tätigkeiten verdienen könnte. Die Kosten für die Beauftragung einer Hausverwaltung – in Abhängigkeit von Region und individuellen Gegebenheiten – dürften monatlich ungefähr bei 20 bis 35 Euro pro Einheit liegen (ggf. zusätzlich weiterer Kosten etwa für eine Mietersuche).

Vorgaben durch Teilungserklärung und Beschlüsse

Der Vermieter sollte eventuell bestehende Vorgaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Mietvertrag aufnehmen. Ist also etwa beschlossen worden, dass die Rasenflächen vor den Eingängen nicht betreten werden dürfen, ist das im Mietvertrag zu vereinbaren. Das gilt insbesondere auch für die Hausordnung, die für die Eigentümergemeinschaft besteht.

Umlageschlüssel in der Hausgeldabrechnung

Die der Hausgeldabrechnung zugrundeliegenden Umlageschlüssel sind im Mietvertrag für die Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Betriebskosten zu übernehmen. Dabei ist eine mietvertraglich vereinbarte Umlage nach Miteigentumsanteilen (MEA) mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten zulässig.

Hat der Vermieter die Vereinbarung über die Umlage nach MEA versäumt und sind stattdessen im Mietvertrag andere Umlageschlüssel festgelegt, hat der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung ein erhebliches Problem: Er muss die einzelnen Kostenarten auf die mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel umrechnen

Übernahme der Hausgeldabrechnung

Nicht alle Kostenarten aus der Hausgeldabrechnung darf der Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen. Unzulässig ist insbesondere eine Belastung des Mieters mit Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, ebenso mit den Kosten für die Ansparung der Instandhaltungsrücklage.

Viele WEG-Verwaltungen weisen in der jährlichen Hausgeldabrechnung die auf den Mieter umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten gesondert aus. In diesem Fall hat der Vermieter es einfach, weil er die Hausgeldabrechnung hinsichtlich der umlagefähigen Kosten für die Betriebskostenabrechnung übernehmen kann.

Weist die Hausverwaltung aber die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten nicht separat aus, darf der Vermieter die nicht umlegbaren Kosten keinesfalls in die Betriebskostenabrechnung einstellen.

Die Selbstverwaltung von vermieteten Eigentumswohnungen hat ihre Tücken. Vermieter sollten daher vor allem im Internet kostenlos erhältliche Muster-Mietverträge nicht unbesehen übernehmen und mit dem Mieter vereinbaren. Vielmehr ist ein solcher Muster-Mietvertrag unbedingt auf das konkrete Mietverhältnis anzupassen.