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Mancher Immobilieneigentümer ist mit seiner Hausverwaltung unzufrieden oder ärgert sich über die Höhe deren Vergütung. Der Eigentümer fragt sich dann, ob die Betreuung seiner Objekte nicht genauso durch seinen Ehepartner oder ein Familienmitglied erfolgen kann, insbesondere wenn diese kaufmännische oder buchhalterische Kenntnisse haben. Wie so häufig, lautet die Antwort: Es kommt darauf an. Und zwar darauf, ob die Verwaltung gewerblich oder ehrenamtlich erfolgt und ob es sich um eine Wohnungseigentums- oder Mietverwaltung handelt. Wer bei welchen Immobilien Verwalter sein darf und welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen, erfahren Sie hier. 

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1. Gewerbliche Immobilienverwaltung ist erlaubnispflichtig – ehrenamtliche nicht

Sowohl bei der Wohnungseigentums- als auch bei der Mietverwaltung benötigt ein gewerbsmäßig tätiger Verwalter als „Wohnimmobilienverwalter“ seit dem 01.08.2018 grundsätzlich eine behördliche Erlaubnis, § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO). Damit ist die gewerbsmäßige Verwaltung erlaubnispflichtig. Gewerbsmäßig ist die Verwaltung, wenn der Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung erhält und die Tätigkeit selbstständig sowie regelmäßig ausübt.

Demgegenüber liegt keine gewerbsmäßige Verwaltung vor, wenn der Verwalter ehrenamtlich tätig ist und ihm eine lediglich geringe Aufwandsentschädigung gewährt wird. Verwaltet also der Ehepartner oder das Familienglied „nebenbei“ von zuhause aus und erhält dafür vom Eigentümer nur eine kleine finanzielle Entschädigung für den Aufwand, ist kein gewerbsmäßig tätiger Verwalter gegeben.

2. WEG-Verwaltung: Nicht ohne weiteres möglich

Eine Wohnungseigentumsverwaltung muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört zum einen die Unternehmensform und zum anderen ab dem 01.12.2023 in den meisten Fällen eine Zertifizierung.

2.1. Welche Unternehmensformen zulässig sind

Eine Wohnungseigentumsverwaltung lässt sich unproblematisch in Form eines Einzelunternehmens betreiben. Das gilt ebenso für weitere Unternehmensformen, die im Handelsregister eingetragen sind, also die offene Handelsgesellschaft (OHG), die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) usw. Auch die Unternehmergesellschaft (UG, auch „Mini-GmbH“ oder „Ein-Euro-GmbH“ genannt) ist zulässig (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Dagegen kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Mietverwalter, aber nicht WEG-Verwalter tätig sein. Denn es ist unklar, wer für die GbR und damit als Organ bzw. Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, da insoweit keine Eintragung ins Handelsregister erfolgt. Daran ändert auch nichts die Teilrechtsfähigkeit der GbR (BGH, Beschlüsse vom 18.05.1989, Az.: V ZB 4/89; vom 26.01.2006, Az.: V ZB 132/05).

2.2. Verwalter muss ab 01.12.2023 grundsätzlich zertifiziert sein

In der Vergangenheit wurde der Ruf nach einem Sachkundenachweis für Verwalter immer lauter, damit nicht jedermann ohne jegliche KompetenzHausverwaltungen anbieten kann. In der GewO ist das bisher nicht geregelt worden. Allerdings können Wohnungseigentümer aufgrund des Inkrafttretens der WEG-Reform ab dem 01.12.2023 grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, was Bestandteil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist bzw. wird, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG. Dabei spielt es regelmäßig keine Rolle, ob die Verwaltung gewerbsmäßig oder ehrenamtlich erfolgt.

Der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters sollte ursprünglich nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren zum 01.12.2022entstehen. Das war aber aufgrund der durchzuführenden Prüfung für die Zertifizierung der zahlreichen Verwalter nicht zu realisieren, so dass nun ab dem 01.12.2023 grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gefordert werden kann, § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Sofern ein Ehepartner oder Familienmitglied Verwalter werden möchte, hat das folgende Auswirkungen:

• Bis zum 30.11.2023 kann der Angehörige auch ohne Zertifizierung als Verwalter neu oder wieder bestellt werden.
• Ab dem 01.12.2023 hat bei Neu- und Wiederbestellungen jeder einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Der Eigentümer muss den Anspruch allerdings einfordern. Wird trotzdem ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, kann der Bestellungsbeschluss innerhalb eines Monats angefochten werden, § 45 WEG. Denn der Bestellungsbeschluss ist anfechtbar, da er gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Ergeht keine Anfechtung des Beschlusses, wird dieser bestandskräftig. Der Rechtsanspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters kommt in diesem Fall erst dann wieder zum Tragen, wenn über die Bestellung erneut beschlossen werden muss. Das kann beispielsweise nach dem Ablauf der beschlossenen Bestellungszeit sein.
• Keine Zertifizierung des Verwalters ist nach der Ausnahme des 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erforderlich, wenn
  • die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
  • ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
  • weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern

Sind also etwa acht Eigentumswohnungen vorhanden und wird ein nicht zertifizierter Wohnungseigentümer im Wege der Selbstverwaltung zum Verwalter bestellt, kann ein einzelner Eigentümer nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Denn dieser Eigentümer ist nicht ein Drittel der Wohnungseigentümer. Das gilt auch, wenn zwei Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Erst wenn sich drei Eigentümer zusammenfinden, hat das Verlangen Aussicht auf Erfolg.

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• Besonders zu beachten ist die „Alte-Hasen-Regelung“. Danach gilt ein Angehöriger, der bereits vor dem 01.12.2020 für eine Eigentümergemeinschaft als Verwalter bestellt war, gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter. Bis zu diesem Zeitpunkt entspricht die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung.

2.3. Das bedeutet Zertifizierung

Um zertifizierter Verwalter zu sein, muss der Angehörige vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachweisen, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Näheres zur Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen ergibt sich aus der am 17.12.2021 in Kraft getretenenZertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).

Gleichgestellt ist einem zertifizierten Verwalter derjenige, der über eine der folgenden Ausbildungen verfügt, § 7 ZertVerwV:

• Befähigung zum Richteramt, also eine abgeschlossene Ausbildung als Volljurist
• Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• Anerkannten Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin / Geprüfter Immobilienfachwirt
• Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Die gleichgestellten Personen sind berechtigt, sich als zertifizierte Verwalter zu bezeichnen.

3. Mietverwaltung: Keine Einschränkungen 

Das WEG gilt nur für die Wohnungseigentumsverwaltung, aber nicht für die Mietverwaltung. Für einen Ehepartner oder ein Familienmitglied, das Verwalter sein möchte, ist daher lediglich zwischen einer erlaubnispflichtigen gewerbsmäßigen und einer erlaubnisfreien ehrenamtlichen Tätigkeit zu unterscheiden. Ansonsten bestehen keine Einschränkungen.